Jeder, der eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss sich früher oder später mit den gängigen Verfahren auseinandersetzen, um den Grundstückswert zu ermitteln. Diese Verfahren dienen der Herstellung einer gewissen Objektivität, um Wucherpreise und Willkür beim Immobilienhandel zu verhindern. Die Bodenrichtwerte, die einen ersten Orientierungsrahmen für die Grundstückswerte in der Region vermitteln, sind transparent und damit für jeden Bürger einsehbar, und zwar im Bodeninformationssystem.
Der Grundstückswert wird mit und ohne Bebauung ermittelt. Wichtige Faktoren zur Bestimmung des Grundstückswerts sind die Grundstücksgröße, Bodenbeschaffenheit, Bebaubarkeit, der Erschließungsgrad und die Lage. Typische Fragestellungen bei der Lage sind die Anbindung an eine intakte Infrastruktur, die Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs, die Nähe zu Angeboten für Sport, Gesundheit, Bildung, Kultur und Erholung sowie zu möglichen Attraktionen. Weitere Informationen zum Thema finden Sie auf folgender Seite: https://www.miete-aktuell.de/ Auf dieser Homepage sind außerdem die Bodenrichtwerte nach beliebten Städten aufgeschlüsselt.
Und wie berechnet man den Grundstückspreis?
Die für die Berechnung des Grundstückspreises zulässigen Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWeltV) festgelegt. Dabei handelt es sich um das Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Die Festlegung wird durch Gutachter, Gutachterausschüsse und Immobilienmakler vorgenommen.
Der Bodenrichtwert als Grundlage zur Bestimmung des Grundstückswerts
Die Basis für die Bestimmung des Grundstückswertes ist der Bodenrichtwert. Beim Bodenrichtwert handelt es sich um eine erste Orientierung. Alle zwei Jahre werten Gutachterausschüsse die Immobilienkaufverträge in ihrer Region aus, die sie von den Notaren in ihren Zuständigkeitsbereichen erhalten. Dabei berechnen sie die Bodenpreise pro m² und aktualisieren diese in der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Die Daten geben Aufschluss über den Bodenrichtwert in der Zone sowie über den Preisanstieg oder Preisrückgang im Zweijahreszyklus.
Was beeinflusst den Bodenrichtwert?
Die Faktoren, die wir zur Bestimmung des Grundstückswerts bereits aufgeführt haben, können sich ändern. So beeinflussen längere Großbaustellen und der Bau von Müllverbrennungsanlagen, Kohlekraftwerken und Mülldeponien in der Nähe den Bodenrichtwert negativ. Positiv wirken sich auf diesen hingegen beispielsweise der Ausbau des ÖPNV in der Region, ein neues Krankenhaus und die Ansiedlung eines zugkräftigen Unternehmens mit vielen neuen Arbeitsplätzen aus. Eine schöne Aussicht erhöht ebenfalls den Grundstückswert.
Hinzu kommt die aktuelle Situation, dass der derzeitige Niedrigzins zu Investitionen in Immobilien ermutigt, was zur höheren Nachfrage und höheren Preisen auf dem Immobilienmarkt führt. Auf der anderen Seite verfolgen Immobilienbesitzer diese Entwicklung sehr genau und üben sich in Verkaufszurückhaltung in Erwartung weiter steigender Preise. Die dadurch verursachte Verknappung von Immobilien trägt ebenfalls zum Preisanstieg bei.
Ein anderer übergeordneter Trend ist die Wiederbelebung der Innenstädte nach langen Jahren der Flucht in schön gelegene Vororte mit allen Effekten, die mit der Gentrifizierung einhergehen: steigende Mieten und Immobilienpreise sowie Verdrängung der alteingesessenen Bevölkerung.
Fazit: vielfältiger Nutzen der wichtigen Bezugsgröße
Mit dem in der Bodenrichtwertzone erfassten Bodenrichtwert verfügen Käufer über eine objektive Grundlage zur Wertbestimmung des Grundstücks, an dem sie selbst interessiert sind. Verkäufer wiederum sind schon aus eigenem Interesse angehalten, sich beim Verkaufspreis an dem Bodenrichtwert zu orientieren. Sie müssen nämlich davon ausgehen, dass interessierte Käufer die Möglichkeit der Abfrage des Bodenrichtwertes in der Bodenrichtwertzone nutzen und sich deshalb nicht so leicht hinters Licht führen lassen.
Nutzen lässt sich der Bodenrichtwert zudem dafür, um daraus den zukünftigen Bebauungsgrad des Grundstücks abzuleiten sowie zur Wertermittlung im Zuge von Schenkungen, Erbangelegenheiten und Übertragungen. Schließlich kommt die Bezugsgröße bei Zwangsversteigerungen zur Anwendung.
