Bausparvertrag: Zinsabsicherung für Bauherren? Wir prüfen, wann sich Bausparen heute lohnt. Alle Phasen, Kosten & Alternativen im Detail.
Jeder Bauherr muss entscheiden: Ist der Bausparvertrag ein lohnender Zinsschutz oder eine zu teure Sparanlage? Wir klären auf.
Das Wichtigste in Kürze
Ein Bausparvertrag besteht aus einer Sparphase und einer späteren Darlehensphase zu fest vereinbarten Zinsen.
Als reine Sparanlage ist ein neuer Bausparvertrag wegen minimaler Guthabenzinsen und hoher Abschlussgebühren oft unrentabel – er ist häufig ein Minusgeschäft.
Der größte Vorteil liegt in der Zinssicherung: Sie legen den Zinssatz für das künftige Bauspardarlehen heute fest.
Bausparverträge können sich besonders bei Modernisierungen und Sanierungen mit einem Finanzierungsbedarf von unter 50.000 Euro lohnen, da Ratenkredite oft teurer sind.
Für die Anschlussfinanzierung oder als Sofortfinanzierung in Kombination mit einem Vorausdarlehen kann ein Bausparvertrag sinnvoll sein.
Staatliche Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage können die Rentabilität verbessern.
Prüfen Sie Altverträge genau, da diese oft noch hohe Guthabenzinsen bieten.
Warum der Bausparvertrag in turbulenten Zeiten neu bewertet wird
Der Traum vom Eigenheim oder die geplante Sanierung der Immobilie – Bauherren und Bauherrinnen in Deutschland stehen vor der Herausforderung, ihre Projekte solide zu finanzieren. Traditionell gilt der Bausparvertrag als ein Eckpfeiler der Baufinanzierung. Bausparkassen werben damit, er schaffe eine sichere Zukunft nach Ihren Wünschen. Doch die Realität ist komplexer geworden.
Verbraucherzentralen warnen eindringlich, dass neue Verträge als reine Geldanlage kaum rentabel sind. Gleichzeitig erleben wir eine Phase steigender Bauzinsen, was das anfängliche Versprechen des Bausparers – die Zinssicherheit – wieder attraktiv macht.
Ob ein Bausparvertrag für Sie sinnvoll ist, hängt entscheidend von Ihren langfristigen Zielen ab. Es handelt sich um ein Finanzprodukt, das das gezielte Sparen für eine Immobilie mit dem gesicherten Angebot eines späteren Kredits verbindet. Sie legen dabei die Konditionen für das Darlehen, insbesondere den Zinssatz, bereits heute fest.
Die Phasen des Bausparens
Ein Bausparvertrag gliedert sich klassischerweise in zwei klar definierte Abschnitte, die durch die sogenannte Zuteilung voneinander getrennt werden: die Sparphase und die Darlehensphase.
Die Sparphase: Sparen für das Fundament
Zu Beginn legen Sie die Bausparsumme fest. Dieser Betrag repräsentiert die Gesamtsumme, die Ihnen am Ende zur Verfügung steht – zusammengesetzt aus Ihrem selbst angesparten Guthaben und dem späteren Bauspardarlehen. Bei Vertragsabschluss vereinbaren Sie alle wichtigen Konditionen, inklusive der Höhe des zukünftigen Darlehens.
Ein unvermeidbarer erster Kostenpunkt ist die Abschlussgebühr. Sie liegt je nach Anbieter zwischen 1 % und 1,6 % der vereinbarten Bausparsumme. Bei einer Bausparsumme von beispielsweise 100.000 Euro zahlen Sie somit zwischen 1.000 Euro und 1.600 Euro an Gebühren. Diese anfängliche Ausgabe muss die Ersparnis durch den später günstigeren Darlehenszins erst einmal wieder aufholen.
In der Sparphase zahlen Sie nun regelmäßig Ihren vereinbarten Beitrag ein. Das Prinzip ist simpel: Erst sparen, dann bauen. Die meisten Tarife verlangen, dass Sie 30 % bis 50 % der Bausparsumme als Mindestguthaben ansparen.
Die Tücken der Niedrigzinslandschaft
Aktuell erzielen Sie in dieser Sparphase nur minimale Guthabenzinsen. Viele Bausparkassen schreiben lediglich minimale Zinssätze von beispielsweise 0,1 % pro Jahr gut. Wenn Sie beispielsweise in 8,5 Jahren monatlich 50 Euro einzahlen, um eine Bausparsumme von 10.000 Euro zu erreichen, beträgt Ihr Guthaben am Ende 5.100 Euro plus Zinsen. Bei 0,1 % Zinsen erwirtschaften Sie in dieser Zeit aber nur rund 22 Euro Zinsen, während die Abschlussgebühr – in diesem Beispiel 100 Euro – bereits ein deutliches Minus bedeutet.
Ohne die staatliche Unterstützung, wie die Wohnungsbauprämie oder die Arbeitnehmersparzulage, ist der Bausparvertrag als reiner Sparvertrag oft ein klares Minusgeschäft. Die Verbraucherzentralen ziehen daher das Fazit, dass sich die Sparphase unter dem Gesichtspunkt des „rentablen Sparens“ derzeit eher nicht lohnt.
Die Ungewissheit der Zuteilung
Die Bausparkasse teilt Ihnen mit, wann Ihr Vertrag die sogenannte Zuteilungsreife erreicht. Erst dann können Sie das Darlehen in Anspruch nehmen. Die Bausparkasse berechnet dafür eine Bewertungszahl, die von Ihrer Sparleistung, der Spardauer und der Entwicklung anderer Bausparverträge abhängt.
Wichtig ist: Die Angaben zur voraussichtlichen Zuteilungsreife sind zunächst Schätzungen. Die Bausparkasse kann Ihnen den genauen Zeitpunkt der Auszahlung bis dahin nicht garantieren. Insbesondere wenn wegen steigender Bauzinsen viele Bausparer gleichzeitig das Darlehen beantragen, müssen Sie mit einer deutlich späteren Zuteilung rechnen, als ursprünglich unverbindlich in Aussicht gestellt. Hierdurch steuern die Bausparkassen ihr Geschäft.
Die Darlehensphase: Der Zinsvorteil wird Realität
Haben Sie die Zuteilungsreife erreicht und das Darlehen beantragt, beginnt die Darlehens- und Tilgungsphase. Sie erhalten Ihr angespartes Guthaben sowie das Bauspardarlehen, die Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben.
Der große Vorteil ist, dass der Zinssatz für dieses Darlehen bereits bei Vertragsabschluss festgelegt wurde. Angenommen, Ihr Tarif sieht einen Sollzins von 2,5 % vor, erhalten Sie das Darlehen zu genau diesem Zins, selbst wenn die aktuellen Bauzinsen am Markt 4,5 % betragen. Mit dem Bauspardarlehen sichern Sie sich damit bessere Konditionen als bei herkömmlichen Bankdarlehen.
Versteckte Kosten und schnelle Rückzahlung
Dieser Zinsvorteil ist allerdings nicht kostenlos. Experten weisen darauf hin, dass Sie sich diese günstigen Konditionen durch den Zinsverzicht in der Sparphase teuer erkauft haben.
Rechnet man den entgangenen Zinsertrag in der Ansparzeit und die Abschlussgebühr als Kosten zum Darlehenszins hinzu, kann der effektive Darlehenszins je nach Fall deutlich über 5 % liegen, auch wenn der beworbene Sollzins nur 2 % beträgt. Das ist besonders bei einem Tarifwechsel eines Altvertrages relevant, bei dem Kunden Ansprüche auf hohe Guthabenzinsen verlieren und die Beiträge rückwirkend niedriger verzinst werden.
Ein weiterer wichtiger Unterschied zu gängigen Annuitätendarlehen ist, dass Bauspardarlehen meist viel schneller zurückgezahlt werden müssen. Die dadurch höhere monatliche Belastung macht es unrealistisch, eine Immobilie ausschließlich mit Bausparverträgen zu finanzieren.
Ein Pluspunkt: Sie können ein Bauspardarlehen jederzeit ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass Kosten, wie die Vorfälligkeitsentschädigung, auf Sie zukommen.
Die Zinswette: Wann sich das Risiko auszahlt
Ob das Bauspardarlehen tatsächlich günstiger ist als ein konventioneller Kredit, kann heute niemand seriös vorhersagen. Es hängt davon ab, wie hoch die Zinsen für herkömmliche Baudarlehen zu dem Zeitpunkt sein werden, an dem Sie das Bauspardarlehen abrufen. Der Bausparvertrag funktioniert somit als eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Sie zahlen eine Prämie – die Abschlussgebühr und den Zinsverzicht in der Sparphase – um sich gegen das Risiko zukünftiger Zinssteigerungen abzusichern.
Szenario 1: Zinsen steigen deutlich
Sollten die Bauzinsen in den nächsten acht bis zehn Jahren deutlich ansteigen – beispielsweise auf ein Niveau von 4,35 % oder höher –, zahlt sich die Zinswette aus. Der heute gesicherte Zinssatz von beispielsweise 2,4 % für das Bauspardarlehen führt dann zu erheblichen Ersparnissen bei den Gesamtkosten der Finanzierung im Vergleich zu einem Bankdarlehen.
Szenario 2: Zinsen bleiben niedrig oder fallen
Bleiben die Bauzinsen auf dem heutigen Niveau oder sinken sie sogar, haben Sie jahrelang einen teuren Sparvertrag bedient, ohne nennenswert vom Bauspardarlehen zu profitieren. In diesem Fall fahren Sie finanziell besser, wenn Sie das Geld auf einem Tagesgeldkonto mit guter Verzinsung sparen und später einen Baukredit von der Bank aufnehmen.
Bei einer Beispielrechnung zeigt sich, dass Sie das Geld ohne Bausparvertrag auf dem Tagesgeldkonto besser anlegen und sich erst ein Bauzins von 4,35 % lohnen müsste, damit der Bausparvertrag im Vergleich finanziell besser abschneidet.
Spezialfälle: Wo der Bausparvertrag glänzen kann
Es gibt spezifische Anwendungsfälle, in denen ein Bausparvertrag seine Vorteile besonders ausspielen kann.
Modernisierung und Sanierung: Das Kleinkredit-Argument
Bei Darlehenssummen von unter 50.000 Euro hat der Bausparvertrag einen klaren Vorteil. Herkömmliche Baufinanzierungen, sogenannte Annuitätendarlehen, erhalten Bauherren oft erst ab einer Kreditsumme von 50.000 Euro zu günstigen Zinsen. Für kleinere Beträge bieten Banken meist teurere Konsumentenkredite oder Ratenkredite an, deren Zinsen oft 2 bis 4 Prozentpunkte pro Jahr über denen für Baufinanzierungen liegen.
Mit einem Bauspardarlehen spielt die Kredithöhe für den günstigen Zinssatz keine Rolle. Daher ist er für geplante Modernisierungen, Renovierungen oder energetische Sanierungen, die eine wohnwirtschaftliche Verwendung des Geldes voraussetzen, eine attraktive Alternative zum teureren Ratenkredit.
Läuft die Zinsbindung Ihrer Erstfinanzierung in einigen Jahren aus, kann ein Bausparvertrag zur Anschlussfinanzierung sinnvoll sein. Sie sichern sich heute den Zinssatz für die Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung anfällt.
Ein Rechenbeispiel vergleicht ein Volltilgerdarlehen mit einer Kombinationsvariante (Annuitätendarlehen plus Bausparvertrag). Bei der Kombinationsvariante wird die Restschuld des Annuitätendarlehens, wenn die erste Zinsbindung ausläuft, durch das zuteilungsreife Bausparguthaben und das Bauspardarlehen abgelöst.
Bei angenommenen Konditionen konnten durch diese Kombination im Beispiel die Gesamtkosten um über 16.000 Euro und die Laufzeit um einige Monate reduziert werden.
Bauspar-Sofortdarlehen: Die Kombinationsvariante
Benötigen Sie sofort Geld für den Bau oder Kauf einer Immobilie, gibt es das Bausparsofortdarlehen (auch Vorauskredit oder Konstantdarlehen genannt). Hierbei schließen Sie ein Vorausdarlehen und einen Bausparvertrag in Höhe der Darlehenssumme ab.
Das Vorausdarlehen wird sofort ausgezahlt, dient zur Finanzierung und es fallen zunächst nur Zinsen an.
Parallel dazu zahlen Sie eine Sparrate in den Bausparvertrag ein.
Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, wird er zur Tilgung des Vorausdarlehens eingesetzt. Auch hier profitieren Sie davon, dass der Darlehenszinssatz des Bausparvertrages bereits bei Abschluss festgelegt wurde, was langfristige Zinssicherheit für die gesamte Finanzierung bieten kann. Achten Sie bei dieser Kombinationsvariante jedoch unbedingt auf den Gesamteffektivzins, da er die Kosten des Vorausdarlehens und des Bausparvertrags berücksichtigt.
Die Kündigungsfalle: Was Bausparer wissen müssen
Die Bausparkassen haben in der Vergangenheit häufig Altverträge gekündigt, die für sie wegen der hohen Guthabenzinsen unrentabel wurden. Diese Erfahrung sollte Sie sensibilisieren. Sollten die Zinsen in Zukunft steigen, müssen Sie damit rechnen, dass die Bausparkassen nach Gründen suchen, Ihren Vertrag mit niedrigen Darlehenszinsen zu kündigen.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Bausparkasse einen Vertrag zehn Jahre nach Zuteilung grundsätzlich kündigen darf. In der Praxis kommt es jedoch häufig schon früher zur Kündigung, nämlich dann, wenn das angesparte Guthaben aufgrund der regelmäßigen Einzahlungen die vereinbarte Bausparsumme erreicht hat. In diesem Fall gilt der Vertragszweck als erfüllt.
Ein weiteres Kündigungsrisiko besteht, wenn Sie die Regelsparbeiträge nicht einhalten und die rückständigen Raten nicht innerhalb von drei Monaten nach der entsprechenden Aufforderung nachzahlen.
Was tun mit alten und neuen Verträgen?
Neuverträge: Wann sie sich lohnen
Ein Bausparvertrag lohnt sich finanziell nur, wenn Sie Ihr Immobilienprojekt langfristig planen und die Zinssicherheit später auch tatsächlich nutzen. Folgende vier Punkte sollten zusammenkommen:
Die Bauzinsen müssen mindestens gleich bleiben, besser: steigen.
Sie sollten das Immobilienprojekt (Kauf, Bau, Modernisierung) zum Zeitpunkt der voraussichtlichen Zuteilung umsetzen.
Sie sollten den Kredit auch in relativ kurzer Zeit zurückzahlen können.
Sie sollten die Voraussetzungen für eine staatliche Förderung (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage, Riester-Förderung) erfüllen.
Erfüllen Sie diese Kriterien nicht, raten Verbraucherzentralen zu alternativen und rentableren Angeboten zum Vermögensaufbau, wie beispielsweise Tages- oder Festgeldkonten oder ETF-Sparpläne, um Eigenkapital für eine spätere Immobilienfinanzierung aufzubauen.
Altverträge: Bloß nicht wechseln!
Besitzen Sie einen gut verzinsten Altvertrag, sollten Sie diesen bestehen lassen. Diese Altverträge bieten oft eine höhere Guthabenverzinsung als neue Verträge und eignen sich gut, um Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben, wie Instandhaltungskosten, zu parken.
Seien Sie skeptisch, wenn Ihre Bausparkasse Ihnen einen Tarifwechsel nahelegt, um sich vermeintlich einen geringeren Darlehenszins zu sichern. Wer wechselt, verliert nicht nur Ansprüche auf einen möglichen Bonuszins, sondern oft auch einen Gutteil der bereits angesammelten Sparzinsen, da die Bausparkasse die geleisteten Beiträge rückwirkend niedriger verzinsen kann. Diese entstehenden Mehrkosten werden im effektiven Zinssatz des neuen Darlehens oft nicht korrekt abgebildet.
Die Kosten: Die Abschlussgebühr als Knackpunkt
Bausparen ist nicht kostenlos. Die größte Kostenposition ist die bereits erwähnte Abschlussgebühr, die 1 % bis 1,6 % der gesamten Bausparsumme beträgt. Zusätzlich fallen meist jährliche Kontogebühren von bis zu 24 Euro an.
Manche Bausparkassen berechnen zudem ein Aufgeld (Agio) von 1 % oder 2 % der Darlehenssumme, wenn Sie sich das Darlehen auszahlen lassen. Dieses Aufgeld lässt den effektiven Jahreszins deutlich über den beworbenen Sollzins steigen. Es ist daher entscheidend, die Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) genau zu lesen und alle Kosten zu berücksichtigen.
Tarife vergleichen und Summe richtig wählen
Die große Anzahl an Tarifen und Varianten macht den Vergleich von Bausparverträgen schwierig. Um den passenden Vertrag zu finden, sollten Sie:
Den Verwendungszweck (z. B. Modernisierung, Anschlussfinanzierung) festlegen.
Die Bausparsumme möglichst genau schätzen.
Angebote verschiedener Bausparkassen für die gleiche Bausparsumme und Spardauer anfragen und insbesondere den Effektivzins vergleichen.
Bei Darlehenssummen über 50.000 Euro ist ein umfassender Vergleich mit einem unabhängigen Vermittler von Baufinanzierungen ratsam, da ein normaler Baukredit der Bank oft günstiger ist.
Für diejenigen, die vor allem die staatliche Förderung nutzen wollen, reicht oft eine niedrige Bausparsumme von 10.000 bis 20.000 Euro. Wählen Sie die Bausparsumme so, dass der Vertrag ausgehend von Ihrem monatlichen Sparbetrag in sieben bis zehn Jahren zuteilungsreif wird.
Fazit und Zusammenfassung
Ein Bausparvertrag ist heute primär eine Zinsversicherung und kein rentables Sparprodukt. Die Vorteile der festen Darlehenszinsen können sich in einem Umfeld steigender Bauzinsen als echter Zugewinn erweisen.
Er ist sinnvoll für Bauherren, die in einem definierten Zeitraum ein Darlehen mit festem Zinssatz benötigen, vor allem zur Absicherung gegen Zinssteigerungen oder zur Finanzierung kleinerer Beträge (unter 50.000 Euro), bei denen Banken oft nur teurere Ratenkredite anbieten.
Er ist weniger sinnvoll als reine Kapitalanlage oder wenn Sie eine hohe Rendite erwarten. Ohne die Absicht, das Darlehen in Anspruch zu nehmen, stellen die hohe Abschlussgebühr und die niedrigen Guthabenzinsen ein finanzielles Minus dar.
Eine kluge Strategie ist, den Bausparvertrag in Kombination mit staatlicher Förderung gezielt für kleinere Finanzierungsvorhaben einzusetzen und für den reinen Vermögensaufbau auf rentablere Alternativen wie Tagesgeld oder ETFs zu setzen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins beim Bauspardarlehen?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins ist der Zinssatz, der alle Kosten des Darlehens – einschließlich eventueller Aufgelder (Agio) und Verwaltungskosten, jedoch oft nicht die Abschlussgebühr des Bausparvertrages – berücksichtigt. Der Effektivzins ist die wichtigste Kennzahl für den Vergleich, da er die tatsächlichen Kreditkosten besser widerspiegelt.
Ist mein Geld im Bausparvertrag sicher?
Ja, Ihr Guthaben bei Bausparkassen ist grundsätzlich durch die gesetzliche Einlagensicherung abgesichert. Bei privaten Bausparkassen sind Einlagen bis zu 100.000 Euro durch die Entschädigungseinrichtung deutscher Banken (EdB) gesichert. Die Landesbausparkassen (LBS) sind dem Haftungsverbund des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes angeschlossen, der Einlagen in unbegrenzter Höhe absichert.
Kann ich meinen Bausparvertrag auch ohne Darlehen kündigen?
Ja, Sie können nach Erreichen der Zuteilungsreife entscheiden, nur das Bausparguthaben ausgezahlt zu bekommen und auf das Darlehen zu verzichten. Der Vertrag endet dann ebenfalls. Dies ist sinnvoll, wenn Sie zwar kurzfristig über Ihr angespartes Geld verfügen möchten, aber keine Verwendung für das Bauspardarlehen haben.
Was passiert, wenn ich die Regelsparbeiträge nicht mehr zahlen kann?
Wenn Sie weniger einzahlen als den tariflich vereinbarten Regelsparbeitrag, kann die Bausparkasse die Nachzahlung der rückständigen Raten verlangen. Reagieren Sie nicht auf ein entsprechendes Anschreiben und zahlen die Summe nicht binnen drei Monaten nach, riskieren Sie die Kündigung Ihres Bausparvertrags durch die Bausparkasse.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
