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Die bauliche Nutzungsänderung – zentrale Fakten zum Baurecht

Dass die Änderung der Nutzung ihrer Immobilie eine Genehmigung erfordert, ist vielen Bauherren nicht bewusst. Wird beispielsweise ein gewerblich genutztes Büro oder ein Hobbyraum in Wohnraum umgewandelt oder eine Wohnung zur Ferienwohnung, kann es sich bereits um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung handeln. Wer seine Genehmigungspflicht missachtet, muss mit einem Bußgeld rechnen. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Abrissforderung. Dieser Beitrag soll als erste Informationsquelle dienen und Ärger mit den Behörden vorbeugen.

offene Küche

Rechtliche Hintergründe zur Genehmigungspflicht

Die rechtliche Grundlage für die sogenannte Nutzungsänderung liefert das deutsche Baugesetzbuch (BauGB) – das geht aus Paragraf 29 zur Geltung der Rechtsvorschriften hervor (Quelle: https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__29). Berührungspunkte im Zusammenhang mit der Nutzungsänderung ergeben sich wiederum in den Paragrafen 34 und 35.

Weil sich die bauordnungsrechtlichen Anforderungen je nach Nutzungsart einer Immobilie unterscheiden, wird bei einer Nutzungsänderung oft ein neuer Bauantrag benötigt. Womöglich weichen die Vorschriften in Bezug auf den Brandschutz und die energetischen Gebäudeeigenschaften voneinander ab. Ohne Rücksprache mit dem zuständigen Bauamt sollte angesichts der möglichen Fallstricke keine Nutzungsänderung durchgeführt werden.

„Im Rahmen der Baugenehmigung prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob die bisherigen baulichen Gegebenheiten mit der neuen Nutzung vereinbar sind. Deshalb ist die Beantragung einer Baugenehmigung auch ohne bauliche Veränderungen nötig“, klärt das digitale Planungsunternehmen für Baugenehmigungen Baupal online auf (unter: https://www.baupal.de/nutzungsaenderung/). Die Experten für das Genehmigungsverfahren erläutern außerdem, welche Unterlagen für den Antrag auf „Änderung der genehmigten Benutzungsart“ erforderlich sind – unter dieser Bezeichnung ist die Nutzungsänderung in den Landesbauordnungen der Länder definiert.

Zentrale Voraussetzung und potenzielle Hürden: Eine Voraussetzung der Nutzungsänderung ist die Übereinstimmung der künftigen Nutzung mit dem Bebauungsplan. Mögliche Hindernisse der Baugenehmigung können sich außerdem hinsichtlich regional geltender Denkmalschutzbestimmungen und der Landesbauordnung ergeben.

Tipps für erste Recherchen

Um eine Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung zu beantragen, werden zum Teil zahlreiche Unterlagen benötigt. Zunächst gilt es herauszufinden, welche Stellen zuständig sind. Diese Recherche gelingt über das Internet häufig schnell und unkompliziert. Teilweise lassen sich Onlineanträge zur Beschleunigung der Antragsstellung verwenden.

Am Beispiel des Serviceportals Baden-Württemberg ist nachvollziehbar, welche ersten Schritte auf dem Weg zur Baugenehmigung nötig sind und wie ein derartiges Verfahren abläuft (siehe: https://www.service-bw.de/leistung/-/sbw/Baugenehmigung). Zudem gibt es vielerorts Beratungszentren, um sich vorab unabhängig von Experten über wesentliche Faktoren aufklären zu lassen.

Wichtige Dokumente für das Genehmigungsverfahren

Neben dem allgemeinen Antragsformular können folgende Unterlagen von den Behörden verlangt werden:

  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibungen
  • Bauzahlenberechnungen
  • Lagepläne
  • Stellplatznachweise

Bei gewerblichen Vorhaben – beispielsweise, wenn ein Wohnraum in ein betriebliches Büro verwandelt wird – ist eine Betriebsbeschreibung relevant.

Hinweis: Auch wer einen Kellerausbau plant, um beispielsweise eine Einliegerwohnung einzurichten, benötigt angesichts der Nutzungsänderung eine Baugenehmigung, bevor die Arbeiten beginnen.

Schreibtisch

Die verfahrensfreie Nutzungsänderung

Für eine Nutzungsänderung werden die allgemeinen Bauvorschriften zugrunde gelegt. Da diese in den Landesbauordnungen detailliert geregelt sind, kann es abhängig vom Bundesland zu Abweichungen kommen. Fest steht, dass nicht alle Nutzungsänderungen ein vollständiges Genehmigungsverfahren für Bauvorhaben nach sich ziehen. Es gibt auch verfahrensfreie Änderungen der Gebäudenutzung.

Entscheidend ist hierbei, dass eine verfahrensfreie Nutzungsänderung keinesfalls mit einer Rechtsfreiheit einhergeht. Auch verfahrensfreie Vorhaben sind mit einer Klärung der Auflagen mit der Baubehörde verbunden. Voraussetzung für eine genehmigungsfreie Nutzungsänderung ist, dass diese ohne neue Anforderungen auskommt – die neue Nutzungsart darf keine neuen Vorschriften auslösen.

Allgemeine Tipps:

  • Generell ist es ratsam, sich als Bauherr von der Baurechtsbehörde schriftlich bestätigen zu lassen, dass die geplante Nutzungsänderung verfahrensfrei durchgeführt werden darf und / oder öffentlich-rechtliche Zulässigkeit aufweist.
  • Eine solche Bestätigung ist häufig kostenpflichtig und setzt die Vorlage prüfungsfähiger Unterlagen voraus.
  • Wichtig zu wissen ist jedoch, dass auch für – nach der Landesbauordnung – verfahrensfreie Nutzungsänderungen ein sogenanntes Kenntnisgabeverfahren nötig sein kann. Ein derartiges Verfahren kann von Gemeinden individuell in ihrer Satzung festgelegt werden.

Die Kosten der Nutzungsänderung

Welche Gebühren die Nutzungsänderung verursacht, ist in der lokal gültigen Bauaufsichtsgebührensatzung (Anlage Verwaltungskostenverzeichnis, kurz VwKostVerz) geregelt. Die Kosten können unter 100 Euro oder auch im mittleren vierstelligen Bereich liegen. Kostenlos Auskunft über die Gebühren erhalten Bauherren bei der Bauaufsichtsbehörde.

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