Eigenleistungen sind beim Hausbau eine ideale Möglichkeit, um Geld zu sparen. Das ist bekannt, weniger bekannt ist hingegen, dass Eigenleistungen auch als Eigenkapital bei der Finanzierung des Hauses angerechnet werden können. Viele Banken erkennen Eigenleistungen am Bau durchaus an und rechnen es dem Eigenkapital zu.
Wer allgemein wenig Eigenkapital in die Finanzierung einbringen kann, der hat auf diese Weise die Chance, die Kreditsumme zu reduzieren. Aber welche Leistungen werden anerkannt, welche Voraussetzungen gibt es und bis zu welcher Höhe ist eine Anrechnung möglich? Dieser Artikel zeigt die wichtigsten Regelungen der Banken auf und erklärt, welche Eigenleistungen wirklich sinnvoll sind.
Abbildung 1: Was kann beim Hausbau in Eigenregie erledigt werden und was bringt dies bei einer Baufinanzierung?
Grundsätzlich bietet keine Bank die Option, das Haus praktisch selbst zu errichten. Die Vorgaben sind recht strikt und engmaschig, was natürlich einen Grund hat. Falsch gehandhabte Eigenleistungen schädigen das Haus und dessen Wert, sodass die Bank im Notfall über eine Versteigerung auch eine geringere Summe erwirken könnte. Damit ginge der Sicherungscharakter der Immobilie zumindest teilweise verloren.
Daher wird die Eigenleistung meist auf folgende Bereiche beschränkt:
Innenausstattung – das Verlegen von Böden, die Bearbeitung der Wände – dies sind Eigenleistungen, die gut und recht problemlos anerkannt werden. Bei den Böden werden Fußbodenheizungen und Estriche herausgenommen. Mit gesonderten Absprachen könnten diese aber möglich sein. Das ist eine klare Einzelfallentscheidung.
Außenbereich – die Gestaltung des Gartens, der Terrasse, auch der Zufahrtswege oder das Aufstellen eines Carports sind klare Eigenleistungen. Sie werden im Regelfall anerkannt.
Es gilt stets, dass die Arbeiten fachmännisch durchgeführt werden müssen. Da jeder Hausbauer einen anderen Hintergrund hat, sind die Eigenarbeiten recht variabel. Ein Elektriker darf meist auch die elektrischen Leitungen im Haus legen, während ein Buchhalter diese Aufgaben nicht als Eigenleistung anrechnen lassen kann.
Wichtig ist, dass das Ergebnis fachgerecht und am Ende auch fehlerlos ist. Jeder muss also für sich überlegen, was möglich ist und sich wirklich sicher erledigen lässt. Wer noch nie im Leben eine Wand gestrichen oder tapeziert hat, der wird noch Glück haben und dies als Eigenleistung anrechnen können. Geht es ums Fliesen oder Verputzen der Wände, sieht die Sachlage anders aus. Hier könnten Fehler am Ende teuer sein und somit auch für die Bank ein Risiko.
Welche Arbeiten sollten unbedingt von Fachleuten erledigt werden?
Dach, Elektrik, Wasser, Heizung. Diese Arbeiten gehören immer in die Hände von Fachleuten, denn ein kleiner Fehler kann zu großem Schaden führen. Dasselbe gilt natürlich für die Aufstellung des Hauses: Ein Laie kann nicht in Eigenleistung die Wände errichten, wenn er bezüglich der Statik nicht vom Fach ist. Aber warum ist das so?
Dach – von der Unfallgefahr einmal abgesehen, dichtet das Dach das gesamte Haus ab. Schon eine falsch gezogene Folie kann fatale Folgen haben, da sich die Feuchtigkeit der Witterung in die Dämmung frisst und zu Schimmel und Wasserschäden führt. Dies macht im Extremfall bereits nach wenigen Jahren eine teure Sanierung erforderlich.
Elektrik – es gibt klare Regeln, wie elektrische Leitungen zu verlaufen haben. Viele der Regeln sind für den späteren Bewohner nützlich, denn die Leitungen verlaufen nicht kreuz und quer in der Wand, sondern so gerade und logisch, dass man weiß, wo der Bohrer angesetzt werden kann. Fehler bei der Verlegung können im schlimmsten Fall zum Brand des Hauses führen. Eine nicht sachgemäße Verlegung kommt dem Bauherrn aber schon früher teuer zu stehen. Spätestens bei der Abnahme des Sicherungskastens ist Schluss. Nicht fachgerechte Arbeiten werden dort moniert und müssten erneut nachgebessert werden.
Wasser – Feuchtigkeit ist auf Dauer der Tod eines jeden Hauses. Werden wasserführende Leitungen nicht korrekt verlegt, sucht sich das Wasser seinen Weg durch die Wände. Auch hier sind die Schäden enorm.
Heizung – die Heizungsanlage selbst muss abgenommen werden. Doch finden sich viele Laienfehler bei der Verlegung der Heizungsrohre. Sicherlich sind die heutigen Fußbodenheizungssysteme quasi selbsterklärend, doch müssen auch diese Schläuche an der Hauptleitung angeschlossen werden. Wieder spielt das Wasser eine wichtige Rolle, denn Undichtigkeiten führen nicht nur zu Heizungsausfällen, sondern zu Wasserschäden.
Während diese Arbeiten niemals in Eigenleistung erbracht werden sollten, gibt es natürlich Ausnahmen. Wer selbst in einem Bereich von Fach ist oder im Bekannten- oder Familienkreis entsprechende Fachleute hat, der kann deren Qualifikation vorweisen und somit die Eigenleistung auch auf den Bereich erweitern. Ohne eine fachliche Qualifikation geht es jedoch nicht. Letztendlich würden Bauherren auch an der falschen Stelle sparen, denn die Schäden überwiegen jeden eingesparten Cent.
Bis zu welcher Höhe erkennen Banken Eigenleistungen als Eigenkapital an?
Es gibt zumeist keinen klaren Betrag, der mittels der Eigenleistung als Eigenkapital anerkannt wird. Banken orientieren sich an Prozentzahlen. Im Schnitt sind dies 15 Prozent der aufgenommenen Finanzierungssumme, doch nur bis zu 30.000 Euro. Allgemein gilt:
Laien – Nicht-Fachleute, die ein Haus bauen möchten, dürfen zumeist die oben genannten Werte nutzen. Es mag natürlich Ausnahmen geben, denn jede Finanzierung ist auch wieder ein Einzelfall und basiert auf eigenen Absprachen.
Fachleute – wer fachliche Qualifikationen vorweisen kann oder nachweist, dass Fachleute aus dem Familien- und Bekanntenkreis die Aufgaben übernehmen, kann bis zu 50 Prozent der Finanzierungssumme als Eigenleistung nutzen. Aber auch hier gilt: Der Einzelfall entscheidet und nicht jede Bank wendet hier die gleichen Kriterien an.
Die Begrenzung hat unter anderem den Hintergrund, dass nicht nur das Haus möglichst fachgerecht erstellt werden soll, damit die Bank einen Wert im Hintergrund hat. Zusätzlich ist es häufig auch wichtig, dass es nur zu möglichst geringen Verzögerungen kommt. Viele Laien unterschätzen die Arbeitsstunden, die in ein Hausprojekt gesteckt werden müssen. Wer sich hier übernimmt, der kommt nicht selten in finanzielle Bedrängnis, da wahlweise die Wohnung länger angemietet werden muss, aber auch der Kredit bedient werden soll. Schließlich kann niemand in einem Rohbau leben.
Was ist dabei zu beachten?
Wie schon erwähnt, ist der Zeitfaktor beim Bau eines Hauses im Mittelpunkt des Geschehens. Die meisten angehenden Hausbesitzer kündigen ihre bisherige Bleibe zu einem bestimmten Zeitpunkt, um nicht die finanzielle Doppelbelastung zu haben. Eigenleistungen sind jedoch ein Risikofaktor:
Zeitliche Einschätzung – wer selbst nur einmal einen Raum renoviert hat, der wird wissen, wie weit die geplante und die tatsächliche Zeit auseinandergehen. Im eigenen Heim soll zudem alles perfekt sein, wodurch sich die Arbeitszeiten noch einmal verlängern.
Hilfe – sicherlich gibt es Hausbesitzer, die vom ersten bis zum letzten Moment tatkräftige Hilfe an der Seite haben. Häufig ist es jedoch so, dass selbst die besten Freunde und engsten Verwandten irgendwann wieder etwas Besseres zu tun haben. Schon verzögern sich die Arbeiten und der akribisch angefertigte Zeitplan ist dahin.
Wichtige Arbeiten – schlimmer ist es, wenn Eigenleistungen erbracht werden, die wichtig für den Baufortschritt sind. Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Der Bruder des Bauherrn ist Dachdecker und sagt zu, das Dach zu übernehmen. Bekommt er nun am Wochenende nicht ausreichend Leute zusammen, verzögert sich die Eindeckung jedoch. Mit ihr verzögern sich aber auch alle weiteren Arbeiten im Haus. Ähnliches gilt für das Verlegen der Heizungsrohre oder der Fußbodenheizung. Erst nach der Verlegung ist der Estrich möglich, der wiederum Trocknungszeit benötigt und somit nicht betreten werden kann. Auch der Elektriker oder der Installateur der Baufirma kann nicht arbeiten, wenn der Estrich nicht betreten werden darf.
Generell ist es sicherer, die Eigenarbeiten auf klassische Dekorationsarbeiten zu beschränken. Tapezieren, Wände streichen, den Außenbereich aufhübschen. Der eigentliche Hausbau wird auch ohne diese Arbeiten ausgeführt und letztendlich ist es die Angelegenheit des Hausbesitzers, wenn er auf eine nicht fertige Terrasse schaut. Einziehen und im Haus wohnen kann die Familie am Ende trotzdem.
Funktionieren Eigenleistungen auch beim Hauskauf?
Wer kein Haus baut, sondern eine Bestandsimmobilie kauft, der kann durchaus Eigenleistungen als Eigenkapital anrechnen lassen. Die Voraussetzungen sind simpel:
Energetische Sanierung – wird das Haus energetisch saniert, also beispielsweise mit neuen Fenstern und einer Dämmung versehen oder wird das Dach gedämmt, so kann der Hausbesitzer durchaus Eigenleistung erbringen. Um sicherzustellen, dass keine Fehler geschehen und die Unfallgefahr gering bleibt, wird sich die Eigenleistung jedoch auf die Entfernung alter Dämmungen oder Fenster beschränken.
Modernisierung – die meisten Hauskäufer möchten etwas in der gekauften Immobilie ändern. Oft handelt es sich um das Bad, welches einfach nicht mehr den heutigen Ansprüchen entspricht. Auch hier können Eigenleistungen angerechnet werden.
Bei der Sanierung und der Modernisierung gelten wieder die fachmännischen Regeln. Auch in der Bestandsimmobilie darf kein Laie an Wasserrohre oder elektrische Leitungen gehen. Vorarbeiten werden hingegen gerne zur Anrechnung genutzt: Das Abschlagen alter Fliesen, die Entfernung von Badewannen, Fenstern oder alten Türzargen. Zumindest indirekt kann mit diesen Vorarbeiten gespart werden, denn sollte die Bank sie nicht als Eigenleistung anerkennen, so werden bereits durchgeführte Entsorgungsarbeiten vom Fachbetrieb nicht berechnet.
In Bestandsgebäuden empfiehlt es sich jedoch immer, einen Gutachter vor dem Kauf zu beauftragen, damit er das Haus begutachtet. Nicht nur erkennt er versteckte Mängel, er kann auch genau mitteilen, an welchen Stellen unbedingt modernisiert oder saniert werden muss. Mithilfe des Gutachtens lässt sich die Finanzierung auch eher bei der Bank durchbringen, da sie direkt einen Einblick in die Substanz und den Wert des Hauses erhält.
Abbildung 2: Auch beim Hauskauf können Eigenleistungen interessant sein. Dies gilt immer dann, wenn gleichzeitig auch eine Modernisierung angestrebt wird. Bildquelle: @ Finanzcheck.de
Fazit – die Eigenleistung realistisch sehen
15 Prozent, höchstens 30.000 Euro. Das sind die Werte, die die Banken im Regelfall bei der Anrechnung von Eigenleistungen ansehen. Sind Profis mit im Spiel, sind auch fünfzig Prozent der Finanzierungssumme möglich. Diese bloßen Zahlen geben aber nur die eine Seite über. Während die Zahlen durchaus verhandelbar sein können, müssen Hausbauer genau überlegen, ob sie die geplanten Eigenleistungen auch sicher leisten können.
