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Immobilien als Kapitalanlage – das gibt es beim Vermieten zu beachten

Eine alte Empfehlung besagt, dass man sein Kapital zu jeweils ein Drittel auf Barbestand, Gold und Immobilien verteilen soll. Und tatsächlich gelten Immobilien auch heute noch als beliebte Kapitalanlagen. Doch das Vermieten von Immobilien ist nicht nur mit einem Plus an monatlichen Einnahmen, sondern auch mit zeitlichem, finanziellem und organisatorischem Aufwand verbunden. Folgende Dinge sollten angehende Vermieter unbedingt beachten.

Mietvertrag

Fahrplan für zukünftige Vermieter

Dass eine Immobilie, die als Kapitalanlage dient, nicht nur Vorteile mit sich bringt, wird vielen leider erst dann bewusst, wenn die ersten Fragen rund um Finanzierung, Steuer und Vermieterpflichten auftauchen. Es empfiehlt sich, sich aber schon vorher sorgfältig damit auseinanderzusetzen, was genau da auf einen zukommt.

Wer gut informiert ist, kann schon früh erste Tipps umsetzen und Vorkehrungen treffen. Beschäftigt man sich beispielsweise schon vor dem Kauf des Mietobjektes damit, wie eine intelligente Nebenkostenabrechnung Erstellung funktioniert und legt sich eine entsprechende Software zu, profitiert man davon spätestens, wenn die erste Abrechnung ins Haus steht.

Die richtige Immobilie finden

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, muss sich zu diesem Punkt keine Gedanken machen. Ist man jedoch gezielt auf der Suche nach einem Objekt zur Vermietung, sollte man großen Wert auf die Wahl der passenden Immobilie legen. Folgende Faktoren geben Aufschluss darüber, wie vielversprechend die Immobilie in Spe ist:

So sollte man überprüfen, wie beliebt die Lage der Immobilie bei Mietern ist, und auch, wie hoch der Mietpreisspiegel in der Umgebung ist. Ebenso sollte man bei den Überlegungen eine eventuelle Mietpreisbremse berücksichtigen. Dann geht es daran, den Zustand der Immobilie zu bewerten – liegen Mängel vor? Fallen in absehbarer Zukunft Modernisierungsarbeiten oder denkmalgerechte Sanierungen an? Auch ein Blick auf den Energieausweis und den Zustand der Dämmung sowie auf die Heizungsanlage lohnt sich.

Mietpreis festlegen

Übernimmt man eine Immobilie mit Mietern, erübrigt sich diese Frage meist. Wer jedoch neue Mieter für Haus oder Wohnung sucht, muss vorerst den richtigen Mietpreis kalkulieren. Der Mietpreisspiegel gibt Auskunft über den Quadratmeterpreis in der Gegend und ist deshalb ein guter Anhaltspunkt. Doch es lohnt sich, das Ganze individueller zu betrachten – moderne Immobilien in beliebter Lage können meist höherer Mieteinnahmen generieren als in die Jahre gekommene Mietobjekte in mittelmäßiger Lage.

Dabei gilt es zu beachten, dass man die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10% übersteigen darf, wenn eine Mietpreisbremse besteht. In die Kaltmiete fließen alle Räume der Immobilie mit ein – Balkone, Terrassen und Kellerräume jedoch nur anteilsmäßig.

Mietersuche

Die Suche nach passenden Mietern ist eine anspruchsvolle Aufgabe. Wer ohne Makler vermietet, sollte versuchen, auf einschlägigen Plattformen ein aussagekräftiges Inserat zu formulieren – am besten natürlich mit hochwertigen Fotos. Dabei gilt: Je zielgruppenorientierter, desto besser. Wer junge Familien ansprechen möchte, tut dies am besten durch Erwähnung der für sie relevantesten Annehmlichkeiten – zum Beispiel die Nähe zu Kindergärten und Schulen.

Hat man sich aufgrund von Sympathie und einer aussagekräftigen Mieterselbstauskunft für Bewerber entscheiden, geht es an den Mietvertrag. Im Internet findet man Musterverträge, die man verwenden kann. Man sollte diese aber immer bestmöglich auf die eigene Immobilie zuschneiden.

Versteuerung der Mieteinnahmen

Wer Einnahmen durch die Vermietung eines Mietobjektes generiert, muss diese selbstverständlich auch versteuern. Eine Ausnahme von dieser Pflicht gibt es nur, wenn man unterhalb des Freibetrages liegt (8.652€ bei Alleinstehenden). Diese Art von Einnahmen sind in der Steuererklärung als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzugeben.

Aufwendungen können aber abgezogen werden. Dazu zählen angefallene Kreditzinsen, Handwerkerrechnungen, lineare Gebäudeabschreibungen sowie Werbekosten und ein eventueller Beitrag zur Mietausfallversicherung.

Nebenkostenabrechnung

Neben der Steuererklärung ist die Nebenkostenabrechnung eine der Aufgaben, die Vermieter am wenigsten mögen. Fehler in der Betriebskostenabrechnung können Streitigkeiten nach sich ziehen, die man in einem Mietverhältnis vermeiden möchte. Doch der Vorgang ist sehr komplex, denn es gibt umlagefähige Betriebskosten und Kosten, die nicht umlagefähig sind.

Die korrekte Berechnung ähnelt also einem juristischen Drahtseilakt, auf die man als Vermieter wirklich gerne verzichtet – vor allem natürlich dann, wenn man mehrere Immobilien vermietet. Immer mehr Vermieter setzen deshalb auf eine vielseitig einsetzbare Software, die die Nebenkostenabrechnung auf Knopfdruck automatisch erstellt – unter Berücksichtigung aller rechtlichen Vorgaben, versteht sich.

 

 

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