Sie planen ein Haus zu kaufen und wollen wissen, wie der genaue Ablauf aussieht, bis Sie Ihr neues Zuhause Ihr Eigen nennen können? Dann fangen wir gleich damit an. Eines gleich vorweg: Für die Suche nach einem passenden Haus sollten Sie mindestens ein halbes Jahr veranschlagen.
In der Regel sind Sie Laie auf diesem Gebiet und treffen eine Entscheidung mit einer derartigen finanziellen Tragweite nur einmal im Leben. Sie können das Risiko allerdings gering halten, indem Sie sich auf keinen Fall selber unter Druck setzen oder eine voreilige Entscheidung treffen.
Bevor Sie mit der Suche nach Ihrem Wunschhaus beginnen, sollten Sie sich Ihre konkreten Vorstellungen bewusst machen. Welche Größe soll das Objekt haben, soll es ein Neubau oder eine gebrauchte Immobilie sein und wie hoch ist der maximale Preis?
Möchten Sie lieber im Grünen wohnen oder zentral? Was haben Sie für Anforderungen an die Infrastruktur? Neben der Fahrzeit zur Arbeit kann die Entfernung zu folgenden Einrichtungen eine Rolle spielen:
Geschäfte und Banken
Kindertagesstätten und Schulen
Ärzte und Krankenhäuser
Bahnhöfe und Autobahnanschlüsse
Wie ist ihre finanzielle Ausgangslage für einen Hauskauf?
Bevor Sie mit der Suche beginnen, ist es ratsam, dass Sie sich zunächst ein realistisches Bild über Ihre finanziellen Möglichkeiten machen.
Zum möglichen Kaufpreis müssen Sie zur Ermittlung des Endpreises noch Erwerbsnebenkosten hinzurechnen:
Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent – 6,5 Prozent des Kaufpreises je nach Bundesland)
Gebühren für das Grundbuchamt (0,5 Prozent des Kaufpreises)
Notargebühren (1 Prozent des Kaufpreises)
Eventuell Maklercourtage (etwa 3 – 6 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer)
Bei Neubauten wäre zu überlegen, welche Eigenleistungen Sie eventuell selber durchführen können, um die Kosten zu senken.
Dem ermittelten Endpreis für den Hauskauf stellen Sie nun das verfügbare Eigenkapital gegenüber. Dieses sollte mindestens die Höhe der Erwerbsnebenkosten abdecken. Verplanen Sie nicht das ganze Eigenkapital für den Hauskauf, denn Sie benötigen noch einen finanziellen Puffer für andere Aufwendungen:
Umzugskosten
Renovierungskosten (Gebrauchtimmobilien)
Modernisierungs- und Umbaukosten (Gebrauchtimmobilien)
Aufwendungen für Eigenleistungen (Neubauten)
Möbel und Einreichungsgegenstände
Prüfen Sie auch, welche öffentlichen Förderungen Sie unter Umständen beantragen können.
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Für den Hauskauf muss oft der letzte Groschen herhalten
Welche Summe muss finanziert werden?
Die Differenz zwischen Ihrem verfügbaren Eigenkapital und dem ermittelten Endpreis für die Immobilie ergibt die Summe, die Sie durch eine Finanzierung abdecken müssen. Um die Höhe der monatlichen Belastung einschätzen zu können, sollten Sie sich zunächst einen Überblick über die Höhe der aktuellen Hypothekenzinsen verschaffen.
Anschließend stellen Sie Ihre laufenden Einnahmen und Ausgaben gegenüber und ermitteln, bis zu welcher Höhe Sie monatliche Raten für die Zinsen und die Tilgung Ihres Hypothekendarlehens aufbringen können. Planen Sie auch Aufwendung für unvorhergesehene Ereignisse ein.
Viele Banken und Finanzberater bieten einen Finanzierungs-Check an, auch wenn Sie noch kein konkretes Kaufobjekt ins Auge gefasst haben. Im besten Fall erhalten Sie bereits eine schriftliche Finanzierungszusage über die maximal mögliche Höhe eines Darlehens.
Wie finden Sie Ihr Wunschobjekt?
Angebote für Häuser finden Sie online, in gedruckten Zeitungen, bei Banken oder durch Mund-zu-Mund-Propaganda. Achten Sie auch auf Zettel an Pinnwänden im Eingangsbereich von Super- und Baumärkten. Exposés für Neubauobjekte erhalten Sie beim jeweiligen Bauträger. Auch auf Baumessen können Sie sich über Neubauvorhaben informieren und sich Bau- und Leistungsbeschreibung aushändigen lassen. Klären Sie unbedingt, ob die Erschließungskosten (Straßen- und Wegebau, Anschluss von Versorgungs- und Entsorgungsleitungen) im Kaufpreis inbegriffen sind.
Was ist bei einer Hausbesichtigung wichtig?
Sie sollten unbedingt mehrere Objekte besichtigen und sich auf einen Termin gut vorbereiten. Eine Hausbesichtigung sollte unbedingt bei Tageslicht stattfinden, damit Sie einen möglichst genauen Eindruck gewinnen.
1. Checkliste mitbringen
Das Mitführen einer Checkliste hilft Ihnen, während der Präsentation des Hauses den Überblick zu behalten. Nützlich sind immer Zollstock, Block und Stift. Wenn Sie etwas früher zum vereinbarten Termin erscheinen, gibt Ihnen dies die Gelegenheit, die nähere Umgebung zu erkunden und einen ersten Eindruck über das Wohnumfeld zu gewinnen.
2. In alle Ecken schauen
Neben den Wohnräumen geben während einer Hausbesichtigung auch Grundstück, Keller und Dachboden Aufschlüsse über den Zustand des Hauses. Viele Mängel sind für Laien kaum zu erkennen. Dächer, Fassaden, Leitungen und Installationen sind bei Gebrauchtimmobilien oft in die Jahre gekommen und verursachen hohe Aufwendungen für die Modernisierung.
3. Wie ist der aktuelle Zustand?
Dies gilt auch für die Beseitigung von Altlasten, wie beispielsweise Asbest. In manchen Fällen entspricht die Dämmung nicht mehr den aktuellen Anforderungen. Falls ein Energieausweis vorhanden ist, gibt er Ihnen Anhaltspunkte über den Energiebedarf der Immobilie.
4. Fotos machen und Fragen stellen
Nach Erlaubnis sollten Sie die Gelegenheit nutzen, um Fotos zu machen. Aufgrund der vielen Details bleibt nicht jeder einzelne Eindruck nachhaltig in Erinnerung. Nutzen Sie die Gelegenheit, dem Anbieter Fragen zu stellen.
Welche Hausanschlüsse sind vorhanden, welche wären möglich? Wie hoch ist die Grundsteuer? Sie können beim Amtsgericht in Erfahrung bringen, ob es Lasten oder bestehende Wegerechte auf dem Grundstück gibt. Manchmal ergibt sich auch die Gelegenheit, nach der Hausbesichtigung mit Nachbarn ins Gespräch zu kommen.
5. Zweiter Besichtigungstermin mit einem Fachmann
Bei weiterem Informationsbedarf sollten Sie nicht zögern, nach einem zweiten Besichtigungstermin zu fragen. Sie können diese Hausbesichtigung auch in Begleitung eines Architekten oder eines Baugutachters durchführen. Diese können viele verborgene Schäden schnell erkennen.
Es besteht für Sie weiterhin die Möglichkeit, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Dies verursacht zwar zusätzliche Kosten, bringt Ihnen aber eine neutrale und realistische Einschätzung des Kaufpreis.
Die Kaufpreisverhandlung
In vielen Fällen ist der geforderte Kaufpreis nicht in Stein gemeißelt, sondern lässt sich von Ihnen verhandeln. Dies gelingt umso besser, je mehr gute Argumente Sie für einen niedrigeren Preis anführen können. Sie sollten den Modernisierungs- und Umbaubedarf einkalkulieren und vorhandene Mängel zur Sprache bringen.
Aufsetzen eines Vorvertrages für den Hauskauf
Wenn Sie Ihr Wunschobjekt gefunden und sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt haben, ist für Sie der Zeitpunkt gekommen, die Finanzierung anzugehen. Um sich während dieser Zeit Ihr Wunschobjekt zu sichern, schließen Sie mit dem Verkäufer einen Vorvertrag mit notarieller Beglaubigung ab.
Hierbei verpflichten sich beide Seiten zum Kauf beziehungsweise Verkauf des Hauses und regeln Schadensersatzansprüche für den Fall, dass der Abschluss nicht zustande kommt. Mit Maklern können Sie auch eine Reservierungsvereinbarung abschließen. Um das Objekt vom Markt zu nehmen, wird dieser in der Regel eine Anzahlung auf die Provision fordern.
Falls Sie zu den glücklichen Menschen gehören, die das Haus vollständig aus eigenen Mitteln bezahlen können, dürfen Sie natürlich direkt einen Notartermin vereinbaren, um einen Kaufvertrag aufzusetzen.
Die Finanzierung Ihrer Immobilie
Zunächst ist es ratsam, die Konditionen verschiedener Banken zu vergleichen, denn die Hausbank bietet nicht unbedingt das günstigste Angebot für Ihre Finanzierung.
Um die Finanzierung zu prüfen, benötigt die Bank von Ihnen eine Reihe von Unterlagen:
Gehaltsnachweise (oft letzte drei Gehaltsbescheinigungen)
Nachweise über Vermögen und Kredite
Exposé
Fotos vom Objekt
Grundbuchauszug
Flurplan
Kopie der Gebäudeversicherung
Bauplan und genehmigtes Baugesuch (Neubau)
Kopie der Rohbauversicherung (Neubau)
Aufstellung über die Eigenleistungen (Neubau)
Erschließungskosten (Neubau)
Kostenvoranschlag (Neubau)
Diese Auflistung ist nicht vollständig und kann je nach Institut abweichen.
Zwischen der Unterschrift des Darlehensvertrages und dem Termin zur Unterzeichnung des Notarvertrages sollten nicht mehr als zwei Wochen liegen. Da Sie den Darlehensvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen können, befinden Sie sich auf der sicheren Seite, falls der Notarvertrag wider Erwarten nicht zustande kommt.
Das Vorgespräch beim Notar
In der Regel bestimmt der Käufer den Notar. In einem Vorgespräch erhält dieser von beiden Vertragsparteien alle Informationen, die er für den Kaufvertrag benötigt. Zwei Wochen vor Unterzeichnung bekommen beide Seiten vorab eine Ausfertigung.
Sie sollten den Notarvertrag genau durchlesen und Änderungswünsche notieren, die Sie dann am Tag der Vertragsunterzeichnung zur Sprache bringen. Beispielsweise kann der Kaufvertrag den Wert des von ihnen erworbenen Inventars im Haus separat ausweisen. Auf diese Weise entfällt für diesen Anteil die Pflicht zur Zahlung von Grunderwerbssteuer.
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Vor der Schlüsselübergabe geht es erst noch zum Notar
Der Notarvertrag, die Unterzeichnung und die Änderungen im Grundbuch
Am Termin der Vertragsunterzeichnung muss die Finanzierungszusage Ihrer Bank vorliegen. Der Kaufvertrag wird durch den Notar in Anwesenheit beider Parteien laut vorgelesen. Jetzt ist noch Zeit, Änderungen vorzunehmen und diese zu vermerken. Anschließend wird im Notarvertrag die Fälligkeit des Kaufpreises festgelegt und die Kaufurkunde unterzeichnet.
Jetzt heißt es für Sie erst einmal: Warten. Der Notar lässt zunächst eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Im nächsten Schritt meldet er den Immobilienerwerb an das zuständige Finanzamt. Dieses setzt anhand der Angaben im Kaufvertrag die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbssteuer fest und fordert Sie zur Zahlung auf. Sobald der Betrag beim Finanzamt verbucht wurde, erhält der Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes.
Das macht der Notar
Der Notar veranlasst die Löschung etwaiger Einträge des Vorbesitzers im Grundbuch. Er teilt Ihnen anschließend mit, dass das Grundbuch frei von Lasten ist und Sie den im Notarvertrag geregelten Kaufpreis nunmehr überweisen können.
Entweder erfolgt dies direkt an den Käufer oder auf das Anderkonto des Notars, was allerdings für Sie mit zusätzlichen Gebühren verbunden ist. Nach Eingang des Kaufpreises lässt der Notar den Käufer in Grundbuch eintragen und der Auflassungsvermerk wird gelöscht. Die entsprechenden Unterlagen, und die Rechnung des Notars erhalten Sie nach einigen Wochen.
Eine abweichende Regelung gilt beim Hauskauf direkt vom Bauträger. Hier wird immer nur ein Teilbetrag pro Bauabschnitt fällig, nachdem der Notar Ihnen jeweils das Vorliegen der Voraussetzungen bestätigt hat.
Die Hausübergabe
Nun geht alles ganz schnell. Die Vertragsparteien vereinbaren einen Termin für die Schlüsselübergabe. Die Immobilie muss vom Vorbesitzer vollständig geräumt worden sein, wenn Sie mit ihm keine andere Vereinbarung getroffen haben.
Sie lesen gemeinsam die Zählerstände ab und der Verkäufer erklärt Ihnen die Funktionsweise der vorhandenen Installationen und Geräte. Er sollte Ihnen vorhandene Unterlagen für kürzlich erfolgte Renovierungen oder neu erworbene Geräte übergeben, damit Sie gegebenenfalls noch Garantieansprüche durchsetzen können.
