Ein neues Bad oder ein frisch verlegter Boden fällt bei der Hausbesichtigung sofort ins Auge. Für die spätere Rechnung sind andere Dinge wichtiger. Ein schadhaftes Dach, feuchte Kellerwände oder eine veraltete Haustechnik können nach dem Kauf schnell hohe Kosten verursachen.
Wer einen Altbau kaufen möchte, sollte deshalb systematisch vorgehen. Diese zwölf Bereiche zeigen besonders schnell, wo größerer Sanierungsbedarf drohen kann – und wann es sinnvoll ist, vor dem Notartermin einen Fachmann hinzuzuziehen.
Bei einem älteren Haus lohnt sich vor dem Kauf ein genauer Blick auf Dach, Fassade, Fenster, Sockel und mögliche Feuchtespuren. Der äußere Eindruck allein sagt wenig über den tatsächlichen Sanierungsbedarf aus.
Das Wichtigste in Kürze
Dach, Keller, Tragwerk und Haustechnik bergen bei älteren Häusern oft die größten Kostenrisiken.
Feuchtigkeit oder Risse sind zunächst Warnsignale. Wie teuer eine Sanierung wird, hängt von der Ursache ab.
Fragen Sie nach Rechnungen und Unterlagen. Die Aussage „wurde saniert“ sagt ohne Nachweis wenig aus.
Kommen mehrere größere Baustellen zusammen, sollten Sie den Sanierungsbedarf vor dem Kauf grob beziffern und in die Finanzierung einrechnen.
Bei auffälligen Schäden empfiehlt sich eine zweite Besichtigung mit einem unabhängigen Sachverständigen.
Die Checkliste hilft Ihnen, Auffälligkeiten zu erkennen. Sie ersetzt keine fachliche Schadensdiagnose.
Beim Altbaukauf lohnt sich ein systematischer Blick auf Dach, Tragwerk, Keller, Fenster und Haustechnik. Die Grafik zeigt die 12 wichtigsten Prüfpunkte bei der Hausbesichtigung.
1. Dach beim Altbau prüfen: Wann wurde es zuletzt erneuert?
Schauen Sie bei der Hausbesichtigung zunächst auf die Dachfläche. Fehlen Ziegel? Sind einzelne Bereiche offensichtlich nachgebessert? Wie sehen Anschlüsse an Schornstein, Gauben und Dachfenstern aus?
Noch aufschlussreicher ist häufig der Blick von innen. Gehen Sie, wenn möglich, auf den Dachboden und achten Sie auf Wasserflecken, dunkle Verfärbungen, feuchte Dämmstoffe oder sichtbare Lücken in Eindeckung und Unterdeckung.
Fragen Sie außerdem, wann das Dach zuletzt saniert wurde und was damals tatsächlich gemacht wurde. „Dach erneuert“ kann bedeuten, dass lediglich neue Ziegel verlegt wurden. Unterdeckung, Dämmung und Tragwerk können deutlich älter sein.
Moos auf den Dachziegeln ist dagegen allein kein Beleg für einen Dachschaden.
2. Dachstuhl: Sind Sparren und Balken gesund?
Unter einer ordentlich aussehenden Dachdeckung kann ein geschädigter Dachstuhl liegen. Nehmen Sie sich deshalb Zeit für die sichtbaren Holzteile.
Verdächtig sind weiche oder stark verfärbte Stellen, frisches Bohrmehl, auffällige Löcher und deutliche Verformungen. Auch nachträglich abgesägte oder versetzte Hölzer sollten Fragen aufwerfen.
Besonders wichtig ist der Dachstuhl, wenn das Dachgeschoss irgendwann ausgebaut wurde. Dann sollte nachvollziehbar sein, welche Eingriffe in die Konstruktion vorgenommen wurden.
Bei größeren Verformungen oder erkennbaren Holzschäden gehört das Tragwerk auf die Prüfliste für einen Sachverständigen.
Nicht jeder Mangel ist gleich kritisch. Die Ampel zeigt, welche Auffälligkeiten oft harmloser sind, genauer geprüft werden sollten oder einen Fachmann erfordern.
3. Fassade und Sockel: Welche Risse sind auffällig?
Feine Risse im Außenputz kommen bei älteren Häusern häufig vor. Sie bedeuten nicht automatisch, dass mit dem Gebäude statisch etwas nicht stimmt.
Genauer hinsehen sollten Sie bei breiteren, diagonal oder treppenförmig verlaufenden Rissen. Auffällig sind außerdem Risse an Fenster- und Türöffnungen oder Schäden, die sich über mehrere Geschosse verfolgen lassen.
Auch der Sockel verdient Aufmerksamkeit. Abplatzender Putz, weiße Salzablagerungen oder dauerhaft dunkle Flächen können auf Feuchtigkeit hinweisen.
Wichtig: Aus dem Rissbild allein lässt sich nicht zuverlässig ablesen, was die Ursache ist. Bei größeren oder ungewöhnlichen Rissen sollte deshalb ein Fachmann beurteilen, ob nur der Putz betroffen ist oder die Konstruktion dahinter.
4. Feuchter Keller beim Hauskauf: Woher kommt das Wasser?
Ein alter Keller muss nicht so trocken sein wie heutiger Wohnraum. Deutlich sichtbare Feuchtigkeit sollten Sie trotzdem nicht ignorieren.
Warnsignale sind feuchte Wandfüße, abgeplatzter Putz, Salzablagerungen, Schimmel und auffällig frisch gestrichene Teilflächen.
Gehen Sie anschließend einmal um das Haus. Fällt das Gelände zur Fassade hin ab? Sind Lichtschächte beschädigt? Wohin führen die Fallrohre? Gibt es an der Außenwand Bereiche, an denen sich Wasser sammeln kann?
Feuchte Kellerwände können sehr unterschiedliche Ursachen haben. Möglich sind unter anderem Oberflächenwasser, defekte Fallrohre, seitlich eindringende Feuchte, aufsteigende Feuchte oder Kondensat.
Der Grund: Ein feuchter Keller kann sehr unterschiedliche Ursachen haben. Möglich sind unter anderem Kondensation, undichte Leitungen, seitlich eindringendes Wasser oder Probleme mit der Bauwerksabdichtung. Entsprechend unterschiedlich fallen auch die Sanierungskosten aus.
Fragen Sie deshalb nach früheren Wasserschäden, Überflutungen und bereits ausgeführten Abdichtungsarbeiten.
5. Wände und Decken: Gibt es Hinweise auf Probleme im Tragwerk?
Schiefe Wände und Böden sind in alten Häusern nicht ungewöhnlich. Stärkere Verformungen sollten Sie dennoch genauer prüfen.
Gehen Sie bewusst durch die Räume. Fallen Fußböden deutlich ab? Hängen Decken sichtbar durch? Klemmen mehrere Türen? Gibt es größere Risse?
Achten Sie außerdem auf nachträgliche Grundrissänderungen. Wurden Wände entfernt oder große Durchgänge geschaffen, sollte geklärt werden, ob dabei tragende Bauteile betroffen waren und wie die Lasten abgefangen wurden.
Bei deutlichen Rissen oder Verformungen ist eine statische Beurteilung sinnvoll.
6. Fenster im Altbau: Neu heißt nicht automatisch problemlos
Bei Fenstern zählt mehr als die Zahl der Glasscheiben.
Prüfen Sie Rahmen, Dichtungen und Beschläge. Lassen sich die Fenster leicht öffnen und schließen? Gibt es Feuchtigkeit an den Laibungen? Sind Holzrahmen weich oder stark verwittert?
Bei Isolierglasscheiben lässt sich das Herstellungsjahr häufig an einer Kennzeichnung im Abstandhalter zwischen den Scheiben erkennen.
Wurden in einem älteren Gebäude bereits neue, sehr dichte Fenster eingebaut, lohnt sich außerdem ein Blick auf die Lüftungssituation. Mit dem Fenstertausch verändert sich der Luftaustausch im Gebäude. Was das für den Feuchteschutz bedeutet, erklären wir ausführlich im Beitrag Neue Fenster im Altbau: Wann ein Lüftungskonzept notwendig wird.
7. Wärmedämmung: Nach dem Kauf können Pflichten entstehen
Fragen Sie nicht nur, ob das Haus „gedämmt“ wurde. Entscheidend ist, welche Bauteile tatsächlich verbessert wurden.
Relevant sind vor allem Dach oder oberste Geschossdecke, Außenwände und Kellerdecke. Auch ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen können auffallen.
Für bestimmte oberste Geschossdecken enthält § 35 Gebäudemodernisierungsgesetz eine Nachrüstpflicht. Sie gilt als erfüllt, wenn stattdessen das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist.
Bei bestimmten selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern greift die Pflicht erst nach dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Der neue Eigentümer hat dann grundsätzlich zwei Jahre Zeit. Das bedeutet allerdings nicht, dass nach jedem Altbaukauf automatisch das Dach gedämmt werden muss.
8. Heizung im Altbau: Nicht nur auf das Baujahr schauen
Fragen Sie nach Baujahr, Wartungsunterlagen und bisherigen Reparaturen. Prüfen Sie aber nicht nur den Wärmeerzeuger.
Zum Heizsystem gehören auch Heizkörper oder Fußbodenheizung, Rohrleitungen, Pumpen, Warmwasserspeicher und gegebenenfalls der Schornstein.
Eine alte Heizung kann noch funktionieren und trotzdem für Ihre Kaufentscheidung wichtig sein. Muss sie bald ersetzt werden, stellt sich nämlich die nächste Frage: Passt das vorhandene Haus zu einer neuen Heizlösung oder müssen gleichzeitig Heizflächen, Rohrnetz oder elektrische Anschlüsse angepasst werden?
Seit dem 29. Juli 2026 gelten beim Einbau neuer Heizungen im Bestand neue Regeln. Wer beispielsweise eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbauen möchte, muss die gesetzlichen Vorgaben für die künftig steigenden Anteile erneuerbarer Brennstoffe berücksichtigen.
Deshalb reicht beim Hauskauf die Frage „Wie alt ist die Heizung?“ nicht. Wichtiger ist: Was kostet die nächste Heizlösung für genau dieses Gebäude?
9. Elektrik im Altbau: Hinter neuen Steckdosen kann alte Technik stecken
Ein frisch renovierter Raum sagt wenig darüber aus, wie die Leitungen in den Wänden aussehen.
Werfen Sie deshalb einen Blick in den Sicherungskasten. Alte Schraubsicherungen, sehr wenige Stromkreise oder mehrfach nachgerüstete Sicherungsautomaten können darauf hindeuten, dass die Anlage über viele Jahre erweitert wurde.
Schauen Sie auch auf die Zahl der Steckdosen. In sehr alten Installationen sind oft deutlich weniger Stromkreise und Anschlüsse vorhanden, als heute benötigt werden.
Ob Leitungen, Schutzmaßnahmen und Verteilungen technisch noch in Ordnung sind, kann eine Besichtigung allerdings nicht klären. Bestehen Zweifel oder planen Sie ohnehin eine größere Sanierung, sollte eine Elektrofachkraft die Anlage prüfen.
10. Wasserleitungen: Bleirohre sind 2026 ein Sonderfall
Fragen Sie nach dem Material und dem Alter der Trinkwasserleitungen. Sichtbare Leitungen im Keller oder Technikraum geben häufig einen ersten Hinweis.
Bei älteren Häusern finden sich unter anderem verzinkte Stahlleitungen oder ältere Kupferinstallationen. Rost, starke Korrosion und zahlreiche Reparaturstellen verdienen einen genaueren Blick.
Besonders relevant sind Leitungen aus Blei. Nach § 17 Trinkwasserverordnung mussten noch vorhandene Bleileitungen grundsätzlich bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Für bestimmte Fälle kann das Gesundheitsamt eine Fristverlängerung gewähren.
Besteht bei der Hausbesichtigung Verdacht auf Bleileitungen, sollte deshalb vor dem Kauf geklärt werden, warum diese noch vorhanden sind und wie damit weiter verfahren wird.
11. Abwasserleitungen: Die teuersten Rohre sieht man oft nicht
Während Wasserleitungen teilweise offen im Keller verlaufen, verschwinden Abwasserrohre häufig in Wänden, Böden oder im Erdreich.
Fragen Sie nach dem Alter der Leitungen und danach, ob es in der Vergangenheit wiederholt Verstopfungen oder Rohrschäden gab. Liegen Untersuchungen mit einer Kamera vor, können diese zusätzlichen Aufschluss geben.
Auch das Thema Rückstau gehört zur Hausbesichtigung. Liegen Toilette, Dusche oder andere Entwässerungsstellen unterhalb der Rückstauebene, sollten Sie prüfen, wie sie gegen zurückdrückendes Abwasser aus der Kanalisation geschützt sind.
Bei Verdacht auf Schäden kann eine Kamerabefahrung der Grundleitung sinnvoll sein.
12. Bad und Nassräume: Neue Fliesen können alte Probleme verdecken
Ein modernes Bad wirkt bei einer Hausbesichtigung beruhigend. Technisch sagt die Oberfläche jedoch nur wenig darüber aus, was darunter liegt.
Achten Sie auf dunkle oder beschädigte Fugen, lose Fliesen, Schimmel, Wasserflecken in angrenzenden Räumen sowie aufgequollene Sockelleisten und Türzargen.
Wichtig ist vor allem die Abdichtung hinter dem sichtbaren Belag. Fliesen und Fugen bilden allein keine zuverlässige Abdichtung. Auch Silikonfugen ersetzen die darunterliegende Abdichtung nicht.
Wurde das Bad erst vor wenigen Jahren saniert, fragen Sie nach Rechnungen und möglichst auch nach Fotos aus der Bauphase. Gerade Bilder vor dem Verfliesen können zeigen, wie Abdichtung und Leitungen ausgeführt wurden.
Ein einzelner Mangel ist oft noch kalkulierbar. Treffen jedoch Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Leitungen gleichzeitig aufeinander, kann der Sanierungsbedarf schnell zum Finanzierungsproblem werden.
Das Baujahr ist ein Hinweis – aber keine Diagnose
Das Baujahr hilft bei der ersten Einschätzung eines Hauses. Es sagt aber nicht automatisch, in welchem Zustand das Gebäude heute ist.
Ein Haus aus den 1950er-Jahren kann technisch mehrfach modernisiert worden sein. Umgekehrt kann in einem Gebäude aus den 1980er-Jahren noch ein großer Teil der ursprünglichen Haustechnik stecken.
Aussagekräftiger ist deshalb die Sanierungsgeschichte:
Wann wurde das Dach erneuert? Wann kamen neue Fenster? Wie alt sind Heizung, Elektrik und Wasserleitungen? Wurde der Keller abgedichtet? Gibt es Rechnungen und technische Unterlagen dazu?
Je besser diese Fragen beantwortet werden können, desto zuverlässiger lässt sich der tatsächliche Sanierungsbedarf einschätzen.
Altbau vor 1993: Asbest bei geplanten Sanierungen mitdenken
Bei älteren Gebäuden können neben den sichtbaren Mängeln auch Schadstoffe die Sanierung verteuern.
Besonders relevant ist Asbest. Nach Angaben der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin muss bei Gebäuden, mit deren Errichtung vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde, grundsätzlich mit asbesthaltigen Bauprodukten gerechnet werden.
Das betrifft nicht nur Häuser aus den typischen Asbestjahrzehnten der 1960er bis 1980er. Auch ältere Gebäude können bei späteren Umbauten entsprechende Materialien erhalten haben.
Asbest kann beispielsweise in Faserzementplatten, Bodenbelägen, Klebern, Putzen, Spachtelmassen, Rohren oder Dichtungen stecken.
Das bedeutet nicht, dass ein solches Haus automatisch saniert werden muss oder nicht gekauft werden sollte. Relevant wird das Thema vor allem, wenn Sie Bauteile bearbeiten, entfernen oder umbauen wollen.
Planen Sie eine größere Modernisierung, sollte daher vor Beginn der Arbeiten geklärt werden, ob verdächtige Baustoffe untersucht werden müssen.
Welche Unterlagen sollten Sie sich vor dem Hauskauf zeigen lassen?
Eine Besichtigung zeigt nur die sichtbare Seite des Gebäudes. Vor einer Kaufentscheidung sollten Sie deshalb möglichst auch die vorhandenen Unterlagen prüfen.
Interessant sind insbesondere Baupläne und Grundrisse, Baugenehmigungen für spätere Umbauten, Rechnungen über Dach, Fenster und Haustechnik sowie Wartungsunterlagen der Heizung. Auch vorhandene Gutachten, Dokumentationen früherer Wasserschäden und Unterlagen zu Abwasserleitungen können hilfreich sein.
Lassen Sie sich außerdem den Energieausweis zeigen. Beim Verkauf muss er einem potenziellen Käufer grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.
Vergleichen Sie die Dokumente mit dem Haus. Wurde beispielsweise eine Wand entfernt, die im Plan noch vorhanden ist, sollte geklärt werden, wann und wie der Umbau erfolgt ist.
Was sagt der Energieausweis beim Altbaukauf wirklich aus?
Der Energieausweis ist nützlich, aber kein Baugutachten.
Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz dient er dazu, über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes zu informieren und einen überschlägigen Vergleich mit anderen Gebäuden zu ermöglichen.
Er beantwortet dagegen nicht, ob der Keller trocken, der Dachstuhl intakt oder die Elektroinstallation sicher ist.
Ein Haus mit einer schwachen Energieeffizienzklasse kann eine solide Bausubstanz besitzen. Umgekehrt kann ein energetisch verbessertes Gebäude erhebliche bauliche Schäden aufweisen.
Der Energieausweis ist deshalb nur ein Baustein der Kaufentscheidung.
Je stärker die Schäden und je mehr offene Fragen zusammenkommen, desto sinnvoller ist eine fachliche Prüfung vor dem Notartermin.
Wann sollte ein Sachverständiger zum Hauskauf mitkommen?
Bei der ersten Hausbesichtigung können Sie vieles selbst erkennen. Sobald mehrere Auffälligkeiten zusammenkommen, stößt die eigene Einschätzung jedoch schnell an Grenzen.
Das gilt besonders bei deutlicher Feuchtigkeit, größeren Rissen, sichtbaren Schäden am Dachstuhl, umfangreichen früheren Umbauten oder einer nur lückenhaft dokumentierten Sanierung.
Ein Sachverständiger kann ebenfalls nicht in geschlossene Bauteile hineinsehen. Er kann sichtbare Schäden aber einordnen und beurteilen, wo weitere Untersuchungen sinnvoll sind.
Bei einem ernsthaften Kaufinteresse ist dafür die zweite Besichtigung ein guter Zeitpunkt – nicht erst nach dem Notartermin.
Sanierungsbedarf vor dem Kauf zusammenrechnen
Ein einzelner alter Heizkessel oder einige schadhafte Dachziegel müssen kein Grund sein, ein Haus nicht zu kaufen.
Problematisch wird es, wenn mehrere große Maßnahmen gleichzeitig anstehen.
Müssen innerhalb weniger Jahre beispielsweise Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Wasserleitungen erneuert werden, reicht es nicht, jede Baustelle einzeln zu betrachten. Dann sollten Sie ein grobes Sanierungskonzept erstellen und die Gesamtkosten in Kaufpreis und Finanzierung einrechnen.
Steht dagegen die gesamte Bausubstanz infrage, kann die Rechnung noch grundsätzlicher werden. Dann hilft unser Vergleich Kernsanierung oder Neubau? weiter.
Altbau kaufen: Vor dem Notartermin zählen die teuren Bauteile
Bei einer Hausbesichtigung ziehen Küche, Bad und Wohnräume zunächst die Aufmerksamkeit auf sich. Für die Kaufentscheidung sind Dach, Keller, Tragwerk und Haustechnik meist wichtiger.
Gehen Sie deshalb systematisch durch das Gebäude und dokumentieren Sie Auffälligkeiten. Fragen Sie nach Alter und Sanierungsgeschichte der wichtigsten Bauteile und lassen Sie sich größere Modernisierungen möglichst durch Rechnungen oder andere Unterlagen belegen.
Je mehr größere Baustellen zusammenkommen, desto wichtiger wird eine belastbare Kostenschätzung.
Denn ob ein Altbau ein guter Kauf ist, entscheidet nicht allein der Kaufpreis. Wichtig ist auch, was das Haus in den ersten Jahren danach noch kostet.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlineshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Redakteur beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessieren. Schwerpunkt ist Bauen. Außerdem übernimmt er Aufgaben als CVD und im Bereich SEO.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
