Ein eigenes Haus ist für viele Menschen ein Lebenstraum. Doch bevor es an die Planung geht, stellt sich die entscheidende Frage: Welches Haus kann ich mir leisten? Die Antwort darauf hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter das Einkommen, das vorhandene Eigenkapital und die monatlichen Ausgaben. Neben der reinen Kauf- oder Baukostenrechnung spielen auch Nebenkosten, steuerliche Aspekte und Fördermöglichkeiten eine Rolle. In diesem Ratgeber erfahren Sie detailliert, wie Sie in mehreren Schritten ermitteln, welches Budget Ihnen für den Hauskauf oder -bau zur Verfügung steht und welche zusätzlichen Faktoren Ihre Entscheidung beeinflussen können.
Vor dem Bau steht das Rechnen: Welches Haus kann ich mir leisten?
Ein erster wichtiger Schritt ist die Ermittlung der maximal tragbaren monatlichen Kreditrate. Diese sollte so gewählt sein, dass genügend finanzieller Spielraum für andere Ausgaben bleibt und unvorhergesehene Ereignisse keine finanzielle Krise auslösen.
So gehen Sie vor:
Addieren Sie Ihre aktuelle Kaltmiete mit dem Betrag, den Sie monatlich zusätzlich für den Hauskredit aufbringen könnten.
Ziehen Sie davon regelmäßige Zusatzkosten ab, wie:
Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben: Mindestens 200 € monatlich.
Nebenkosten für das neue Haus: Etwa 2,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
Instandhaltungsrücklage: Für Neubauten ca. 1 € pro Quadratmeter, bei älteren Häusern höher.
Mit der monatlichen Rate lässt sich nun eine grobe Einschätzung der maximalen Kreditsumme ableiten. Eine einfache Faustregel lautet:
(Monatlicher Überschuss + Kaltmiete) x 12 x 20 = maximaler Kreditbetrag
Im obigen Beispiel ergäbe sich:
1.380 € x 12 x 20 = 480.000 €
Diese Berechnung liefert eine erste Orientierung. Banken setzen zusätzlich individuelle Kreditwürdigkeitsprüfungen an, um die endgültige Finanzierungsgrenze festzulegen. Wichtig ist, dass Sie dabei langfristige finanzielle Stabilität berücksichtigen und sich nicht übernehmen.
Schritt 3: Den maximalen Kaufpreis berechnen
Neben dem Kredit ist auch das Eigenkapital entscheidend. Dazu müssen Sie:
Ihr vorhandenes Eigenkapital berechnen.
Einen Sicherheitsabschlag von ca. 5 % des Kaufpreises berücksichtigen.
Die Kaufnebenkosten (8–12,5 % des Kaufpreises) abziehen.
Beispiel:
Eigenkapital: 50.000 €
Kredit: 480.000 €
Maximaler Kaufpreis: Etwa 500.000 €, abzüglich Sicherheitsreserve und Kaufnebenkosten.
Wie viel Eigenkapital ist nötig?
Experten empfehlen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 %. Höheres Eigenkapital verbessert die Kreditkonditionen und reduziert die Gesamtkosten. Ohne Eigenkapital kann eine Finanzierung riskanter sein, da Banken höhere Zinsen verlangen.
Quellen für Eigenkapital:
Ersparnisse
Bausparverträge
Lebensversicherungen
Erbschaften oder Schenkungen
Berechnung des Nettoeinkommens für die Baufinanzierung
Eine zentrale Grundlage für die Finanzierungsplanung ist die Berechnung Ihres Nettohaushaltseinkommens. Dieses ergibt sich aus allen regelmäßigen und unregelmäßigen Einnahmen abzüglich der fixen und variablen Ausgaben. Eine realistische Einschätzung ist essenziell, um eine tragbare Finanzierungslast zu bestimmen.
Schritte zur Ermittlung des Nettohaushaltseinkommens:
Einnahmen erfassen:
Gehalt/Lohn nach Abzug von Steuern und Sozialabgaben
Urlaubsgeld, Weihnachtsgeld, Prämien
Kindergeld, Unterhaltszahlungen
Einnahmen aus Vermietung (nach Abzug von Kosten)
Zinserträge und andere regelmäßige Geldeingänge
Unregelmäßige Einnahmen auf das Jahr umlegen:
Steuererstattungen
Verkaufserlöse von Wertpapieren, Autos oder anderen Vermögenswerten
Geldgeschenke
Bonuszahlungen
Diese Einnahmen sollten durch 12 geteilt werden, um die durchschnittliche monatliche Verfügbarkeit zu berechnen.
Faustregel: Rechnen Sie mit 4 bis 8 € pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat.
Was kostet ein Haus?
Die Kosten für ein Haus hängen von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen:
Die Lage des Grundstücks (ländlich, stadtnah oder zentral)
Die Größe und Ausstattung des Hauses
Die Bauweise (Massivhaus oder Fertighaus)
Zusätzliche Kosten für Keller, Garage oder Gartenanlagen
Durchschnittliche Baukosten: In Deutschland liegen die Kosten für ein Einfamilienhaus mit rund 150 m² Wohnfläche im Durchschnitt zwischen 320.000 € und 360.000 €. Hinzu kommen Grundstückskosten, die regional stark variieren. Während in ländlichen Regionen Grundstücke für unter 100 €/m² zu haben sind, können die Preise in Ballungsgebieten bei über 1.000 €/m² liegen.
Unterschiede zwischen verschiedenen Haustypen
Die Wahl des Haustyps hat einen großen Einfluss auf die Baukosten. Hier sind die gängigsten Bauweisen und ihre Kostenunterschiede:
Massivhaus: Traditionell Stein auf Stein gebaut, langlebig und wertstabil. Höhere Baukosten, aber bessere Wärmespeicherung und höhere Wiederverkaufswerte. Kosten: ca. 2.500–3.500 €/m²
Fertighaus: Vorgefertigte Module werden auf der Baustelle zusammengesetzt. Kürzere Bauzeit, oft günstiger als ein Massivhaus, aber weniger individuell anpassbar. Kosten: ca. 2.000–2.800 €/m²
Bungalow: Einstöckige Bauweise, barrierefrei und oft kostengünstiger, aber benötigt mehr Grundstücksfläche. Kosten: ca. 2.200–3.200 €/m²
Mehrfamilienhaus: Mehrere Wohneinheiten, höhere Baukosten, aber durch Vermietung kann ein Teil der Finanzierung gedeckt werden. Kosten: ca. 2.500–4.000 €/m²
Passivhaus: Besonders energieeffizient, spart langfristig Energiekosten, hat jedoch höhere Anfangsinvestitionen. Kosten: ca. 3.000–4.500 €/m²
Zusätzlich entstehen Kosten für Innenausbau, technische Ausstattung und Außenanlagen, die je nach Standard weitere 50.000 € bis 150.000 € ausmachen können.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
