Ganz gleich, ob mieten oder kaufen: Der Start in die Welt der Immobilien fühlt sich für viele wie ein Sprung ins Ungewisse an. Die Preise ziehen wieder an, Angebote bleiben knapp und gleichzeitig stellt sich die drängende Frage: Lohnt sich das Kaufen überhaupt noch?
Das eigentliche Problem liegt jedoch meist woanders: Viele Entscheidungen scheitern nicht am Markt selbst, sondern an falschen Annahmen – sei es bei der Finanzierung, dem Zustand der Immobilie oder der Suche. Dieser Überblick beantwortet die zentralen Fragen, die Sie als Einsteiger wirklich klären müssen.
Neu auf dem Immobilienmarkt? Erfahren Sie, auf was es bei Kauf oder Miete eines Hauses oder einer Wohnung ankommt
Ist 2026 ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen?
Einen eindeutig „guten“ Zeitpunkt gibt es aktuell nicht. Die Preise ziehen in vielen Regionen wieder an, während das Angebot knapp bleibt. Qualitativ hochwertige Objekte sind gefragt und entsprechend schnell vergeben. Zudem ist die Finanzierung durch das gestiegene Zinsniveau anspruchsvoller als noch vor wenigen Jahren.
Entscheidend ist deshalb nicht der Kalender, sondern Ihre persönliche Ausgangslage. Wenn Sie solide finanziert sind und langfristig planen, können Sie auch jetzt kaufen. Sollten Sie sich unsicher fühlen, fahren Sie mit dem Modell Miete oft stabiler.
Was ist aktuell das größte Problem für Einsteiger?
Es ist meist nicht der Kaufpreis selbst – sondern das Eigenkapital. Viele unterschätzen die Nebenkosten und kalkulieren zu knapp. Ohne ausreichende Rücklagen wird die Finanzierung schnell teuer oder instabil.
In der Praxis zeigt sich ein klares Muster:
Nur Nebenkosten gedeckt: Eine Finanzierung ist möglich, aber oft eine knappe Angelegenheit.
Zusätzlich 10–20 % Eigenkapital: Ihre Finanzierung steht deutlich stabiler.
Darunter: Es besteht ein erhöhtes Risiko bei Zinsänderungen oder unvorhergesehenen Zusatzkosten.
Wichtig zu wissen: Je höher der Kreditanteil ist, desto schlechter fallen oft die Konditionen aus und desto empfindlicher reagiert Ihre Finanzierung auf Veränderungen.
Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf?
In der Regel sollten Sie mit 9–12 % des Kaufpreises kalkulieren. Dazu gehören:
Die Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
Die Maklerprovision (falls ein Makler beteiligt ist)
Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € entstehen schnell 30.000 € bis über 40.000 € an zusätzlichen Kosten. Diese Summe ist kein Nebenaspekt – sie entscheidet oft darüber, ob ein Kauf für Sie überhaupt realisierbar ist.
Was kostet eine Immobilie monatlich wirklich?
Verlassen Sie sich nicht allein auf die Kreditrate. Zur tatsächlichen monatlichen Belastung kommen weitere Faktoren hinzu:
Laufende Instandhaltung
Zusätzliche Rücklagen für größere Reparaturen
Gegebenenfalls das Hausgeld (bei Eigentumswohnungen)
Ein realistisches Beispiel:
Kreditrate: 1.200 €
Instandhaltung: 300–500 €
Rücklagen: 200–300 €
Gesamtbelastung: eher 1.700 € bis 2.000 € monatlich. Viele Einsteiger unterschätzen genau diesen Unterschied zwischen Rate und Gesamtkosten.
Die Baufinanzierung ist eine komplexe Angelegenheit, insbesondere für Einsteiger auf dem Immobilienmarkt. Hier sollten Sie alle Augen und Ohren offenhalten.
Wie läuft ein Immobilienkauf ab?
Der Ablauf ist klar strukturiert. Probleme entstehen meist dann, wenn die Reihenfolge nicht stimmt. Ein typischer, sicherer Ablauf sieht so aus:
Budget festlegen
Finanzierungsbestätigung einholen (noch vor der intensiven Suche!)
Ein wichtiger Hinweis: Der Notartermin ist noch nicht das Ende des Prozesses, sondern der Punkt, ab dem der Vertrag für Sie rechtlich bindend wird.
Was sollten Sie beim Mieten unbedingt beachten?
Die Kaltmiete ist nur ein Teil der Wahrheit. Werfen Sie einen genauen Blick in den Mietvertrag:
Unbefristet: Der klassische Standard.
Staffelmiete: Hier sind Erhöhungen bereits fest im Vertrag verankert.
Indexmiete: Die Miete passt sich der Inflation an, was die Kosten schnell steigen lassen kann.
Behalten Sie zudem die Kaution (maximal drei Nettokaltmieten) und die Mietpreisbremse im Auge. Viele Mieter zahlen zu viel, weil sie die örtliche Vergleichsmiete nicht prüfen.
Sollten Sie lieber kaufen oder mieten?
Diese Entscheidung hängt weniger vom Markt ab als von Ihrer individuellen Situation.
Kaufen passt zu Ihnen, wenn:
Sie langfristig am Ort bleiben möchten.
Ihre Finanzierung auf festen Beinen steht.
Kein massiver, unkalkulierbarer Sanierungsbedarf besteht.
Mieten ist oft sinnvoller, wenn:
Sie beruflich oder privat flexibel bleiben möchten.
Ihr Einkommen aktuell noch unregelmäßig ist.
Sie sich nicht langfristig an ein Objekt binden wollen.
Wo finden Sie Immobilien und warum reicht ein Portal nicht aus?
Die meisten starten bei ImmobilienScout24 oder Immowelt und hören dort auch wieder auf. Das Problem dabei: Sie sehen nur einen Ausschnitt des Marktes und konkurrieren mit der maximalen Anzahl an Mitbewerbern.
Eine breitere Suche ist daher absolut empfehlenswert:
Regionale Portale wie immobilienmarkt-kiel.de liefern Ihnen zusätzliche Einblicke in lokale Märkte.
Eine funktionierende Strategie: Nutzen Sie mehrere Plattformen parallel, erweitern Sie bewusst Ihren Suchradius und kontaktieren Sie Anbieter direkt. Der Vorteil entsteht durch bessere Informationen, nicht allein durch Schnelligkeit.
Worauf müssen Sie bei einer Besichtigung achten?
Hier werden oft die teuersten Fehler gemacht. Prüfen Sie das Objekt auf Herz und Nieren:
Die Substanz: Gibt es Risse (harmlos oder strukturell relevant?), Feuchtigkeit oder Schimmel? In welchem Zustand sind Dach, Fenster, Elektrik und Heizung?
Energie: Fordern Sie den Energieausweis an und prüfen Sie das Heizsystem sowie die Dämmung.
Unterlagen: Lassen Sie sich Grundbuchauszüge, Baupläne und (bei Wohnungen) Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen.
Lage: Achten Sie auf Lärm, die Infrastruktur und die zukünftige Entwicklung des Viertels.
Die entscheidende Frage lautet immer: Was kostet es Sie wirklich, diese Immobilie in einen dauerhaft guten Zustand zu bringen? Hier finden Sie eine ausführliche Checkliste zur Wohnungsbesichtigung.
Welche laufenden Kosten kommen nach dem Kauf dazu?
Unterschätzen Sie nicht die Zeit nach der Unterschrift. Es fallen regelmäßig Kosten an:
Instandhaltung (rechnen Sie mit ca. 1–2 % des Gebäudewerts pro Jahr)
Hausgeld (bei Eigentumswohnungen)
Rücklagen für größere Maßnahmen (wie ein neues Dach). Wer diese Posten nicht von Anfang an einplant, kalkuliert schlichtweg zu knapp.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Viele Darlehen laufen über 10 oder 15 Jahre. Danach muss neu finanziert werden. Das Risiko hierbei: Wenn die Zinsen steigen, erhöht sich Ihre Monatsrate. Eine Finanzierung ist nur dann wirklich stabil, wenn Sie dieses Szenario bereits heute berücksichtigen.
Gibt es Förderungen für Käufer?
Ja, allerdings sind diese oft zweckgebunden. Relevante Programme der KfW sind:
KfW 124: Das klassische Wohneigentumsprogramm.
KfW 300: Wohneigentum für Familien (Neubau).
KfW 308: Jung kauft Alt (Kauf und Sanierung). Meist greifen Förderungen eher bei Neubauten oder energetischen Sanierungen, weniger beim reinen Kauf einer Bestandshalle.
Welche Fehler machen Einsteiger am häufigsten?
Zusammenfassend lassen sich diese Stolpersteine vermeiden:
Zu wenig Eigenkapital einplanen.
Die Lage falsch einschätzen.
Den Sanierungsbedarf unterschätzen.
Die monatliche Belastung zu knapp kalkulieren.
Sich bei der Suche auf nur ein Portal verlassen.
Fazit: Worauf es am Ende ankommt
Drei Säulen entscheiden über Ihren Erfolg: Ihre Finanzierung, der Zustand der Immobilie und die Qualität Ihrer Recherche.
Wenn Sie breit suchen – über die großen Portale hinaus auch auf Plattformen wie 1A-Immobilienmarkt.de, immobilien-im-umkreis.de oder lokalen Seiten – verschaffen Sie sich einen klaren Vorteil. Der Markt ist herausfordernd, aber er wird für Sie überschaubar, wenn Sie strukturiert vorgehen.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
