Die Frage, ob man besser ein Haus kauft oder mietet, beschäftigt viele Menschen. Das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) hat für den Postbank Wohnatlas eine umfassende Studie durchgeführt, die Licht ins Dunkel bringt. Untersucht wurden die durchschnittlichen Einkommensanteile, die in 400 deutschen Regionen für Nettokaltmiete bzw. anfängliche Kreditzahlung bei einem Immobilienkauf aufgebracht werden müssen.
Das erwartet Sie in diesem Beitrag
- Regionale Unterschiede bei Miet- und Immobilienpreisen
- Vergleich von Miet- und Finanzierungskosten
- Hohe Einkommensbelastung in Großstädten und Ferienregionen
- Top 10: Einkommensanteile für Finanzierung und Nettokaltmiete in Großstädten
- Wo Käufer weniger zahlen als Mieter
Regionale Unterschiede bei Miet- und Immobilienpreisen
Im Jahr 2023 mussten Haushalte in Deutschland im Durchschnitt weniger ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgeben als im Jahr zuvor. Diese Entlastung gilt sowohl für Mieter als auch für Käufer von Wohnungen. Das HWWI hat die entsprechenden Einkommensanteile anhand der regional verfügbaren Haushaltseinkommen für eine 70 m²-Wohnung berechnet. Für den Fall eines Immobilienkaufs wurde eine Kreditaufnahme von 80% des Kaufpreises inklusive Grunderwerbsteuer und 2% Notargebühren zu einem Zinssatz von 3,5% und einer Anfangstilgung von 2,5% zugrunde gelegt. Nebenkosten für Makler oder Sanierung wurden nicht berücksichtigt.
Die Ergebnisse zeigen, dass in 37 Regionen Deutschlands Käufer 2023 einen geringeren Anteil ihres Einkommens für die Finanzierung aufbringen mussten als Mieter für die Kaltmiete. Generell gilt, dass Haushalte nicht mehr als 30% ihres Einkommens für Wohnen ausgeben sollten. Mieter und Käufer sollten sich daher an der 25%-Marke orientieren, um steigenden Wohnnebenkosten gerecht zu werden.
Vergleich von Miet- und Finanzierungskosten
Im Vergleich zum Vorjahr sank der durchschnittliche Einkommensanteil für die Nettomiete leicht von 14,4% auf 14,1%. Deutlicher war die Entlastung für Immobilienkäufer: Der Annuitätenanteil am Einkommen fiel von 24,5% im Jahr 2022 auf 19,4% im Jahr 2023. Dies erleichtert es vielen Eigentümern, unter der 25%-Marke zu bleiben.
Hohe Einkommensbelastung in Großstädten und Ferienregionen
Trotz sinkender Immobilienpreise gibt es Regionen, in denen Eigentümer einen hohen Anteil ihres Einkommens für die Kreditzahlung aufbringen müssen. Laut HWWI mussten in 33 Regionen durchschnittlich mehr als 30% des Einkommens für die Finanzierung aufgewendet werden. Acht Regionen, darunter Metropolen wie München, Berlin und Hamburg, liegen sogar über 40%. Besonders hoch ist die Belastung im Landkreis Nordfriesland mit den Nordseeinseln Föhr, Amrum und Sylt, wo 60% des Einkommens für die Kreditzahlung benötigt werden.
Top 10: Einkommensanteile für Finanzierung und Nettokaltmiete in Großstädten
Stadt; Finanzierungsanteil Kauf; Anteil Miete; geschätztes verfügbares Einkommen
- München; 46,7%; 25,8%; 67.670
- Berlin; 46,4%; 26,4%; 45.490
- Hamburg; 41,5%; 20,6%; 54.267
- Frankfurt am Main; 39,7%; 22,6%; 56.633
- Potsdam; 37,5%; 21,0%; 50.679
- Freiburg im Breisgau; 36,4%; 24,5%; 50.517
- Regensburg; 35,8%; 21,1%; 49.537
- Heidelberg; 35,8%; 23,9%; 50.016
- Lübeck; 32,8%; 19,9%; 45.010
- Rostock; 32,8%; 18,7%; 42.054
Quellen: MB Research (2024), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Berechnungen HWWI
Wo Käufer weniger zahlen als Mieter
Es gibt 4 Mittelstädte und 33 Landkreise, in denen Käufer einen leichten Vorteil haben. Hier mussten Haushalte weniger ihres Einkommens für die Finanzierung aufbringen als Mieter für die Kaltmiete. Die meisten dieser Regionen liegen in Thüringen, Sachsen-Anhalt und Sachsen. In Thüringen sind 14 von 17 Regionen vertreten, in Sachsen-Anhalt 9 von 11 und in Sachsen 5 von 10 Regionen.
Top 10: Hier ist Kaufen günstiger als Mieten
- Landkreis Elbe-Elster: 8,4% Finanzierung, 11,3% Miete, Differenz -2,9%
- Landkreis Altenburger Land: 8,5% Finanzierung, 11,2% Miete, Differenz -2,7%
- Vogtlandkreis: 8,0% Finanzierung, 10,6% Miete, Differenz -2,6%
- Dessau-Roßlau: 10,4% Finanzierung, 12,9% Miete, Differenz -2,5%
- Landkreis Greiz: 7,9% Finanzierung, 10,3% Miete, Differenz -2,4%
- Kyffhäuserkreis: 9,2% Finanzierung, 11,4% Miete, Differenz -2,3%
- Landkreis Wittenberg: 9,3% Finanzierung, 11,4% Miete, Differenz -2,2%
- Gera: 9,7% Finanzierung, 11,9% Miete, Differenz -2,1%
- Salzlandkreis: 9,3% Finanzierung, 11,5% Miete, Differenz -2,1%
- Unstrut-Hainich-Kreis: 9,2% Finanzierung, 11,3% Miete, Differenz -2,1%
Quellen: MB Research (2024), VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank, 2024), Berechnungen HWWI
Fazit
Die Entscheidung, ob man ein Haus kaufen oder mieten sollte, hängt stark von der jeweiligen Region ab. Während in einigen Regionen das Mieten günstiger ist, kann in anderen das Kaufen die bessere Wahl sein. Es lohnt sich daher, die regionalen Unterschiede genau zu betrachten und die eigenen finanziellen Möglichkeiten realistisch einzuschätzen. Eine fundierte Entscheidung kann langfristig zu erheblichen Einsparungen führen.