Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel Fläche eines Grundstücks überbaut werden darf. Sie ist in Bebauungsplänen geregelt und beeinflusst die Bauplanung, die Wertermittlung und die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks erheblich. Wer bauen möchte, sollte die GRZ unbedingt kennen und korrekt anwenden. Erfahren Sie in diesem Beitrag, wie Sie die Grundflächenzahl berechnen und alles, was zum Thema wichtig ist.
Die Grundflächenzahl, kurz GRZ, ist eine zentrale Kenngröße im Bauwesen. Sie legt fest, wie viel Fläche eines Grundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Dazu gehören zum Beispiel das Wohnhaus, eine Terrasse oder eine Garage. Die GRZ wird im Bebauungsplan der jeweiligen Kommune festgelegt und als Dezimalzahl angegeben.
Ein Wert von 0,4 bedeutet, dass 40 % der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen. Damit dient die GRZ der Steuerung der Bebauungsdichte. Gleichzeitig hilft sie, ausreichend Frei- und Grünflächen zu sichern.
Warum ist die GRZ so wichtig?
Die GRZ hat Einfluss auf viele Bereiche der Bauplanung. Sie bestimmt mit, wie viel Wohn- oder Nutzfläche auf einem Grundstück realisierbar ist. Damit ist sie auch ein wichtiger Faktor für die Bewertung von Immobilien. Käuferinnen und Käufer erfahren durch die GRZ, ob zusätzliche Anlagen wie ein Carport oder Gartenhaus erlaubt sind. Verkäufer können die GRZ nutzen, um den Marktwert ihrer Immobilie besser einzuordnen.
Auch für Städte und Gemeinden ist die GRZ ein Planungsinstrument. Sie hilft dabei, Grünräume zu erhalten, Wasserabflussflächen zu sichern und die Versiegelung des Bodens zu begrenzen.
Wie berechnet man die GRZ?
Die Berechnung der GRZ ist recht einfach. Sie benötigen lediglich zwei Werte: die Grundstücksfläche und die zulässige Grundflächenzahl aus dem Bebauungsplan.
Beispiel 1: Ein Grundstück ist 500 m² groß, die GRZ beträgt 0,4. → 500 × 0,4 = 200 m² → Es dürfen maximal 200 m² überbaut werden.
Beachten Sie: Gemeint ist hier die Fläche, die durch bauliche Anlagen überdeckt wird – nicht die Wohnfläche in Quadratmetern. Wenn Sie ein zweigeschossiges Haus planen, können Sie trotzdem mehr Wohnfläche realisieren, solange die bebaute Grundfläche im Rahmen bleibt.
Was zählt zur überbauten Fläche?
Zur GRZ zählen sämtliche bauliche Anlagen, die dauerhaft auf dem Grundstück stehen. Dabei unterscheidet man zwei Gruppen:
GRZ I – Hauptanlagen: Dazu gehören das eigentliche Wohngebäude, Terrassen, Balkone oder auch Treppenanlagen. Wichtig ist: Es zählt jeweils die Außenfläche.
GRZ II – Nebenanlagen: Dazu zählen Carports, Stellplätze, Garagen, Gartenhäuser, Pools, Spielgeräte, Tiefgaragen und Ähnliches. Auch unterirdische Anlagen wie Schächte oder Tanks können hier einfließen.
Die Summe aus GRZ I und GRZ II darf jedoch eine Obergrenze nicht überschreiten: Die sogenannte absolute Kappungsgrenze liegt bei 0,8. Selbst mit genehmigter Überschreitung durch Nebenanlagen darf also nicht mehr als 80 % des Grundstücks überbaut werden.
Was gehört zur Grundfläche, was nicht?
Was zählt nicht zur GRZ?
Nicht alle Flächen auf dem Grundstück werden in die GRZ eingerechnet. Rasenflächen, bepflanzte Gärten, offene Kieswege oder wassergebundene Decken mit guter Versickerung bleiben außen vor. Auch mobile oder temporäre Einrichtungen wie ein aufgestellter Pool oder eine Gartenbank zählen nicht dazu.
In manchen Fällen kann die Bauaufsichtsbehörde entscheiden, ob eine leichte Überschreitung der GRZ zulässig ist. Voraussetzung ist, dass die natürlichen Funktionen des Bodens nur geringfügig beeinträchtigt werden – etwa bei einem gekiesten Stellplatz mit Drainage oder einem Weg aus Rindenmulch.
Wann darf die GRZ überschritten werden?
Die Baunutzungsverordnung (§ 19 BauNVO) lässt unter bestimmten Voraussetzungen eine Überschreitung der GRZ zu. Insbesondere Nebenanlagen können auf Antrag zu einer Erhöhung führen – um bis zu 50 % über die reguläre Grundfläche hinaus. Voraussetzung: Die Summe aus GRZ I und GRZ II bleibt unter 0,8.
Auch die lokalen Bauämter können im Einzelfall abweichende Regelungen treffen. Wichtig ist, dass Sie sich rechtzeitig informieren und eine Genehmigung einholen. Vor allem bei kleineren Grundstücken mit begrenzter GRZ kann das ein wertvoller Spielraum sein.
Beispielrechnung aus der Praxis
Ein Grundstück misst 20 m × 20 m = 400 m². Das geplante Haus hat die Maße 10 m × 10 m = 100 m² Grundfläche.
GRZ: 100 m² / 400 m² = 0,25 → Damit liegt die bebaute Fläche unter der GRZ von 0,4. Der Bau ist zulässig.
Falls Sie zusätzlich eine Terrasse mit 30 m² und ein Gartenhaus mit 20 m² planen, würde die gesamte überbaute Fläche 150 m² betragen. Auch das wäre bei einer GRZ von 0,4 (also 160 m² zulässige Fläche) noch in Ordnung.
Was ist der Unterschied zur Geschossflächenzahl (GFZ)?
Neben der GRZ spielt auch die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, eine wichtige Rolle. Während die GRZ die bebaute Fläche auf dem Boden regelt, betrifft die GFZ die Gesamtfläche aller Vollgeschosse.
Beispiel: Ein Grundstück mit 600 m² und einer GFZ von 1,2 ergibt eine maximale Geschossfläche von 720 m². Diese Fläche kann sich auf mehrere Etagen verteilen. Die GFZ regelt damit auch, wie hoch ein Gebäude sein darf.
Was bedeutet die GRZ für den Grundstückswert?
Je höher die zulässige GRZ, desto mehr lässt sich auf einem Grundstück realisieren. Das hat direkte Auswirkungen auf den Marktwert. Für Investierende und Bauwillige ist die GRZ ein wichtiger Indikator. Ein Grundstück mit GRZ 0,6 hat mehr Entwicklungspotenzial als eines mit 0,2 – und ist dementsprechend oft teurer.
Auch bei Bestandsimmobilien lohnt der Blick in den Bebauungsplan. Er verrät, ob noch Platz für eine Erweiterung oder zusätzliche Bauvorhaben besteht.
Wo finde ich die GRZ?
Die GRZ ist im Bebauungsplan Ihrer Gemeinde angegeben. Diesen erhalten Sie bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder häufig auch online im Geoportal Ihrer Stadt oder Gemeinde. Dort finden Sie nicht nur die GRZ, sondern auch Angaben zur GFZ, zur Anzahl der zulässigen Geschosse und zu weiteren Bauvorschriften.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
