Wer ein Grundstück kaufen oder ein Haus bauen möchte, sollte sich früh mit dem Bebauungsplan beschäftigen. Denn ein großes Grundstück bedeutet noch lange nicht, dass darauf auch ein großes Haus gebaut werden darf.
Im Bebauungsplan kann zum Beispiel festgelegt sein, welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf, wie viele Vollgeschosse zulässig sind, wo das Gebäude stehen muss und welche Höhe es erreichen darf. Auch Dachform, Bauweise oder die Art der Nutzung können vorgeschrieben sein.
Auf den ersten Blick wirken die Pläne allerdings wenig einladend: GRZ 0,4, GFZ 0,8, WA, II, o – dazu farbige Flächen, unterschiedliche Linien und eine Vielzahl weiterer Zeichen.
Wer die wichtigsten Kürzel kennt, kann einen Bebauungsplan trotzdem erstaunlich schnell entschlüsseln.
Bebauungsplan und Hausentwurf müssen zusammenpassen: Kennzahlen wie GRZ und GFZ sowie Baugrenzen und Baufenster legen fest, was auf einem Grundstück gebaut werden darf.
Mit einem Bebauungsplan legt eine Gemeinde verbindlich fest, wie Grundstücke in einem bestimmten Gebiet genutzt und bebaut werden dürfen.
Für Bauherren beantwortet er unter anderem folgende Fragen:
Darf auf dem Grundstück überhaupt ein Wohnhaus entstehen?
Wie viel Fläche darf überbaut werden?
Wie groß darf das Gebäude werden?
Wie viele Vollgeschosse sind zulässig?
Wo auf dem Grundstück darf das Haus stehen?
Muss eine bestimmte Bauweise eingehalten werden?
Gibt es Vorgaben für Gebäudehöhe, Dachform oder Dachneigung?
Dabei reicht es nicht, nur auf eine einzelne Zahl wie die GRZ zu schauen. Ein Hausentwurf muss in der Regel mehrere Vorgaben gleichzeitig erfüllen.
Ein Grundstück kann beispielsweise rechnerisch Platz für 200 m² Grundfläche bieten. Ist das sogenannte Baufenster jedoch sehr schmal, lässt sich diese Fläche möglicherweise gar nicht vollständig nutzen.
Planzeichnung, Legende und textliche Festsetzungen gehören zusammen
Ein Bebauungsplan besteht nicht nur aus einer Karte.
Wichtig sind insbesondere:
die Planzeichnung,
die Legende,
die Nutzungsschablonen,
die textlichen Festsetzungen.
Die verwendeten Planzeichen richten sich grundsätzlich nach der Planzeichenverordnung. Im konkreten Bebauungsplan werden sie zusätzlich erläutert.
Gerade die textlichen Festsetzungen sollten Sie nicht übersehen. Dort können Vorgaben stehen, die auf der Zeichnung allein nicht erkennbar sind – beispielsweise zur Dachform, zu Nebenanlagen, zur Gestaltung oder zu bestimmten Ausnahmen.
Die Nutzungsschablone: Viele wichtige Angaben auf engem Raum
Auf vielen Bebauungsplänen finden Sie kleine Tabellen oder Felder mit Angaben wie:
WA II 0,4 | 0,8 o
Dahinter stecken gleich mehrere Informationen:
WA = allgemeines Wohngebiet
II = zwei Vollgeschosse
0,4 = Grundflächenzahl
0,8 = Geschossflächenzahl
o = offene Bauweise
Wie die Nutzungsschablone aufgebaut ist, kann sich von Plan zu Plan unterscheiden. Deshalb sollten Sie immer die Legende des konkreten Bebauungsplans hinzunehmen.
Eine typische Nutzungsschablone bündelt wichtige Angaben des Bebauungsplans: Baugebiet, Zahl der Vollgeschosse, GRZ, GFZ und Bauweise.
WA, WR, MI: Was bedeuten die Abkürzungen?
Die Buchstaben geben in vielen Bebauungsplänen die Art des Baugebiets an. Die Baunutzungsverordnung unterscheidet verschiedene Gebietstypen.
Zu den wichtigsten gehören:
Kürzel
Bedeutung
WS
Kleinsiedlungsgebiet
WR
Reines Wohngebiet
WA
Allgemeines Wohngebiet
WB
Besonderes Wohngebiet
MD
Dorfgebiet
MDW
Dörfliches Wohngebiet
MI
Mischgebiet
MU
Urbanes Gebiet
MK
Kerngebiet
GE
Gewerbegebiet
GI
Industriegebiet
Hinzu kommen Sondergebiete, beispielsweise Ferienhausgebiete oder sonstige Sondergebiete mit besonderen Nutzungen.
Für private Bauherren sind vor allem WR- und WA-Gebiete häufig relevant.
Ein reines Wohngebiet (WR) dient überwiegend dem Wohnen. Andere Nutzungen sind nur eingeschränkt möglich.
Ein allgemeines Wohngebiet (WA) dient ebenfalls überwiegend dem Wohnen, lässt aber daneben weitere Nutzungen zu. Dazu können beispielsweise Läden, gastronomische Betriebe oder soziale Einrichtungen gehören, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.
Was auf einem konkreten Grundstück zulässig ist, ergibt sich jedoch nicht allein aus dem Kürzel. Maßgeblich sind der Bebauungsplan und die dazugehörigen Festsetzungen.
GRZ: Wie viel Grundstück darf überbaut werden?
Die Grundflächenzahl (GRZ) gehört zu den wichtigsten Angaben im Bebauungsplan. Sie beschreibt, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter maßgeblicher Grundstücksfläche zulässig sind.
Ein einfaches Beispiel:
Das Grundstück ist 600 m² groß und im Bebauungsplan steht:
GRZ 0,4
Dann ergibt sich zunächst:
600 m² × 0,4 = 240 m²
Grundsätzlich dürfen demnach 240 m² Grundstücksfläche durch die entsprechende Bebauung überdeckt werden.
Wichtig: Die GRZ beschreibt nicht die Wohnfläche des Hauses.
Ein zweigeschossiges Gebäude kann auf 150 m² Grundfläche beispielsweise wesentlich mehr Wohnfläche besitzen als 150 m².
Außerdem werden bei der Berechnung unter bestimmten Voraussetzungen auch Garagen, Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen berücksichtigt. Für solche Anlagen darf die zulässige Grundfläche nach § 19 BauNVO grundsätzlich um bis zu 50 Prozent überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Der Bebauungsplan kann davon abweichende Regelungen treffen.
In der Planungspraxis ist deshalb häufig von GRZ I und GRZ II die Rede. Das sind vor allem Begriffe zur besseren Unterscheidung verschiedener Flächen.
Die Baunutzungsverordnung nennt in § 17 Orientierungswerte für Obergrenzen.
Einige Beispiele:
Baugebiet
GRZ
Kleinsiedlungsgebiet WS
0,2
Reines Wohngebiet WR
0,4
Allgemeines Wohngebiet WA
0,4
Besonderes Wohngebiet WB
0,6
Dorfgebiet MD
0,6
Dörfliches Wohngebiet MDW
0,6
Mischgebiet MI
0,6
Urbanes Gebiet MU
0,8
Kerngebiet MK
1,0
Gewerbegebiet GE
0,8
Industriegebiet GI
0,8
Diese Werte sind keine allgemein gültigen Werte für jedes Grundstück. Für Ihre Planung müssen Sie prüfen, was im konkreten Bebauungsplan festgesetzt ist.
GRZ und GFZ beschreiben unterschiedliche Grenzen: Die GRZ betrifft die überbaubare Grundstücksfläche, die GFZ die zulässige Geschossfläche im Gebäude.
GFZ: Wie viel Geschossfläche ist zulässig?
Während sich die GRZ mit der überbauten Grundstücksfläche beschäftigt, betrachtet die Geschossflächenzahl (GFZ) die Geschossfläche.
Nach § 20 BauNVO wird die Geschossfläche grundsätzlich nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen ermittelt. Balkone, Loggien und Terrassen bleiben bei dieser Berechnung grundsätzlich unberücksichtigt.
Bei Dach- oder Kellergeschossen kann es komplizierter werden. Hier spielt unter anderem eine Rolle, ob das Geschoss nach dem jeweiligen Landesrecht als Vollgeschoss gilt und welche zusätzlichen Festsetzungen der Bebauungsplan enthält.
GRZ und GFZ müssen zusammen betrachtet werden
Ein Hausentwurf kann die GRZ einhalten und trotzdem gegen die GFZ verstoßen – oder umgekehrt.
Ein Beispiel:
Ein Grundstück besitzt 600 m².
Festgesetzt sind:
GRZ 0,4
GFZ 0,8
Damit ergeben sich grundsätzlich:
maximal 240 m² Grundfläche,
maximal 480 m² Geschossfläche.
Ein Gebäude mit 220 m² Grundfläche passt zunächst zur GRZ.
Hat es jedoch drei Vollgeschosse mit jeweils 220 m² Geschossfläche, wären insgesamt 660 m² Geschossfläche vorhanden. Damit wäre die GFZ überschritten.
Die Zahlen sollten deshalb nie isoliert betrachtet werden.
Was bedeutet die Zahl der Vollgeschosse?
Im Bebauungsplan finden Sie häufig römische Ziffern:
I = ein Vollgeschoss
II = zwei Vollgeschosse
III = drei Vollgeschosse
Die Zahl kann als Höchstmaß oder unter bestimmten Voraussetzungen auch zwingend festgesetzt werden.
Wichtig ist dabei ein Punkt, der häufig für Missverständnisse sorgt: Was genau als Vollgeschoss gilt, ist nicht bundesweit einheitlich geregelt.
§ 20 BauNVO verweist dafür auf das jeweilige Landesrecht.
Ob beispielsweise ein Staffelgeschoss oder ein ausgebautes Dachgeschoss als weiteres Vollgeschoss zählt, hängt deshalb von der Landesbauordnung und der konkreten Ausführung ab.
Baugrenze und Baufenster: Wo darf das Haus stehen?
Eine hohe GRZ hilft wenig, wenn das Haus an der gewünschten Stelle gar nicht gebaut werden darf.
Dafür ist die überbaubare Grundstücksfläche wichtig.
Sie kann im Bebauungsplan unter anderem durch Baugrenzen oder Baulinien festgelegt werden.
Eine Baugrenze darf das Gebäude grundsätzlich nicht überschreiten. Innerhalb der begrenzten Fläche besteht jedoch meist Spielraum bei der Positionierung.
Mehrere Baugrenzen bilden häufig das sogenannte Baufenster.
Ist eine Baulinie festgesetzt, muss grundsätzlich auf dieser Linie gebaut werden. Ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten einzelner Gebäudeteile kann unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden.
Für Bauherren ist der Unterschied erheblich:
Baugrenze: Bis hierhin dürfen Sie bauen. Baulinie: Hier müssen Sie grundsätzlich bauen.
Baugrenze, Baufenster und Baulinie legen fest, wo ein Gebäude auf dem Grundstück stehen darf oder stehen muss.
Offene und geschlossene Bauweise
Auch die Bauweise kann im Bebauungsplan festgelegt werden.
Häufig sehen Sie die Buchstaben:
o = offene Bauweise
g = geschlossene Bauweise
Bei der offenen Bauweise werden Gebäude grundsätzlich mit seitlichem Grenzabstand errichtet. Dazu gehören beispielsweise Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen.
Bei der geschlossenen Bauweise werden Gebäude grundsätzlich ohne seitlichen Grenzabstand aneinandergebaut. Typisch ist das zum Beispiel für geschlossene Straßenrandbebauungen.
Zusätzlich können Bebauungspläne besondere oder abweichende Bauweisen festsetzen.
Gebäudehöhe, Traufhöhe und Firsthöhe
Die Zahl der Vollgeschosse reicht nicht immer aus, um die Größe eines Gebäudes zu begrenzen.
Ein Bebauungsplan kann deshalb zusätzlich Höhen festsetzen, beispielsweise:
maximale Gebäudehöhe,
Traufhöhe,
Firsthöhe.
Dabei ist entscheidend, welcher Bezugspunkt im Plan angegeben wird. Eine Gebäudehöhe von beispielsweise 10 m ist ohne festgelegten Bezugspunkt nicht eindeutig.
Das kann insbesondere bei Grundstücken mit Gefälle eine wichtige Rolle spielen.
Dachform und Dachneigung
Viele Bebauungspläne enthalten auch Vorgaben zur Gestaltung der Dächer.
Wer ein modernes Haus mit Flachdach plant, sollte deshalb nicht davon ausgehen, dass dieser Entwurf überall zulässig ist.
Zusätzliche Gestaltungsanforderungen können sich außerdem aus örtlichen Bauvorschriften oder Gestaltungssatzungen ergeben.
Was bedeutet die Baumassenzahl?
Die Baumassenzahl (BMZ) spielt bei klassischen Einfamilienhäusern eine geringere Rolle. Sie kommt häufiger bei Gewerbe- und Industriebauten zum Einsatz.
Sie gibt an, wie viele Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Beispiel:
Grundstück: 1.000 m² BMZ: 5,0
Daraus ergibt sich eine zulässige Baumasse von:
1.000 m² × 5,0 = 5.000 m³
Bebauungsplan und Abstandsflächen sind nicht dasselbe
Ein häufiger Irrtum lautet: Wenn mein Haus innerhalb des Baufensters liegt, darf ich dort automatisch bauen.
So einfach ist es nicht.
Zusätzlich zum Bebauungsplan müssen unter anderem die Vorgaben des Bauordnungsrechts eingehalten werden. Dazu gehören die Abstandsflächen zu anderen Grundstücken und Gebäuden.
Diese Regeln ergeben sich aus den Landesbauordnungen. Deshalb gibt es bei der Berechnung Unterschiede zwischen den Bundesländern.
Der Bebauungsplan und die Landesbauordnung müssen also zusammen betrachtet werden. Die eine Regelung ersetzt die andere nicht automatisch.
Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Nicht für jedes Grundstück existiert ein Bebauungsplan.
Liegt das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens dann häufig nach § 34 Baugesetzbuch.
Vereinfacht gesagt muss sich das Vorhaben insbesondere nach:
Art der Nutzung,
Maß der Nutzung,
Bauweise,
überbauter Grundstücksfläche
in die nähere Umgebung einfügen. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein.
Das bedeutet beispielsweise: Nur weil die Nachbarhäuser groß sind, lässt sich daraus nicht automatisch eine bestimmte GRZ für das eigene Grundstück ableiten.
Bei Grundstücken außerhalb zusammenhängend bebauter Ortsteile können wiederum andere Regeln gelten.
Darf vom Bebauungsplan abgewichen werden?
Nicht jede Abweichung bedeutet automatisch das Aus für einen Hausentwurf.
§ 31 Baugesetzbuch unterscheidet zwischen Ausnahmen und Befreiungen.
Eine Ausnahme kann zugelassen werden, wenn sie im Bebauungsplan ausdrücklich vorgesehen ist.
Eine Befreiung kann unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein. Sie ist jedoch keine automatische Genehmigung und muss im konkreten Fall geprüft werden.
Wer bereits vor dem Grundstückskauf weiß, dass der gewünschte Entwurf vom Bebauungsplan abweicht, sollte diese Frage deshalb nicht auf später verschieben.
Eine Bauvoranfrage kann bei wichtigen Einzelpunkten Klarheit schaffen.
Ein Bebauungsplan sollte Schritt für Schritt geprüft werden – vom Baugebiet über GRZ und GFZ bis zu Dachvorgaben, textlichen Festsetzungen und Landesrecht.
Bebauungsplan prüfen: Darauf sollten Bauherren achten
Wenn Sie einen Bebauungsplan vor sich haben, gehen Sie am besten systematisch vor:
Art des Baugebiets prüfen: Ist die geplante Nutzung dort grundsätzlich zulässig?
GRZ und GFZ ansehen: Welche Grund- und Geschossfläche ist möglich?
Zahl der Vollgeschosse prüfen: Passt der gewünschte Gebäudetyp?
Baufenster ansehen: Passt das Haus überhaupt auf die zulässige Fläche?
Bauweise prüfen: Einzelhaus, Doppelhaus oder geschlossene Bebauung?
Höhen beachten: Gibt es Vorgaben zu Trauf-, First- oder Gebäudehöhe?
Dachvorgaben lesen: Sind Dachform und Dachneigung vorgeschrieben?
Textliche Festsetzungen lesen: Gibt es zusätzliche Anforderungen?
Landesbauordnung berücksichtigen: Insbesondere Abstandsflächen und weitere bauordnungsrechtliche Vorgaben prüfen.
Bei Unklarheiten früh nachfragen: Bauamt, Architekt oder Bauvoranfrage können verhindern, dass Sie mit einem ungeeigneten Entwurf weiterplanen.
Warum ein Grundstück trotz guter Kennzahlen ungeeignet sein kann
Ein häufiger Fehler besteht darin, vor einem Grundstückskauf nur auf Fläche und Preis zu schauen.
Beispielsweise können 800 m² Grundstück großzügig wirken. Stehen im Bebauungsplan aber eine niedrige GRZ, ein schmales Baufenster, nur ein Vollgeschoss und eine bestimmte Dachform, kann ein gewünschter Hausentwurf trotzdem scheitern.
Umgekehrt bedeutet ein kleines Grundstück nicht automatisch, dass dort nur ein kleines Haus möglich ist. Eine höhere GFZ und mehrere zulässige Vollgeschosse können eine kompakte Bebauung ermöglichen.
Deshalb sollte die Frage nicht lauten:
Wie groß ist das Grundstück?
Sondern:
Was darf ich auf diesem Grundstück tatsächlich bauen?
Wer diese Frage vor dem Kauf klärt, erspart sich später teure Planänderungen.
Quellen
Baunutzungsverordnung (BauNVO) – insbesondere §§ 16 bis 23 zu Maß der baulichen Nutzung, GRZ, GFZ, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche
§ 17 BauNVO – Orientierungswerte für Obergrenzen von GRZ, GFZ und BMZ
§ 19 BauNVO – Grundflächenzahl und zulässige Grundfläche
§ 20 BauNVO – Vollgeschosse, Geschossflächenzahl und Geschossfläche
§ 23 BauNVO – Baugrenzen, Baulinien und überbaubare Grundstücksflächen
§ 31 BauGB – Ausnahmen und Befreiungen vom Bebauungsplan
§ 34 BauGB – Bauen innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile ohne qualifizierten Bebauungsplan
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlineshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Redakteur beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessieren. Schwerpunkt ist Bauen. Außerdem übernimmt er Aufgaben als CVD und im Bereich SEO.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
Sehr gute und verständliche Erklärung und vor allem Umfangreich.