Die Erschließung umfasst die Maßnahmen, die erforderlich sind, damit ein Grundstück baulich genutzt und an die notwendige Infrastruktur angebunden werden kann.
Dazu gehören insbesondere die verkehrliche Erreichbarkeit sowie Anschlüsse an Ver- und Entsorgungsnetze. Ohne gesicherte Erschließung ist ein Bauvorhaben in vielen Fällen nicht genehmigungsfähig.
Was gehört zur Erschließung eines Grundstücks?
Zur Erschließung können unter anderem gehören:
Straßen und Zufahrten,
Geh- und Wohnwege,
Trinkwasserversorgung,
Abwasserentsorgung,
Stromversorgung,
Telekommunikation,
gegebenenfalls Gas- oder Wärmenetze.
Dabei ist wichtig: Der Begriff „Erschließung“ wird im Alltag weiter gefasst als im Erschließungsbeitragsrecht des Baugesetzbuchs.
Nach § 127 BauGB zählen beispielsweise öffentliche Straßen, Wege und Plätze zu den beitragsfähigen Erschließungsanlagen. Anlagen für Abwasser, Strom, Gas, Wärme und Wasser werden dagegen nicht über dieselben Vorschriften abgerechnet.
Was bedeutet „Erschließung gesichert“?
Im Baurecht muss bei vielen Vorhaben die Erschließung gesichert sein.
Das bedeutet nicht zwingend, dass beim Bauantrag bereits jede Leitung vollständig bis zum Gebäude verlegt sein muss. Es muss jedoch hinreichend gewährleistet sein, dass das Grundstück dauerhaft verkehrlich erreichbar und die notwendige Versorgung und Entsorgung sichergestellt werden kann.
Bei einem Wohnhaus betrifft das insbesondere:
eine ausreichende Zufahrt,
Trinkwasser,
Abwasserentsorgung,
Energieversorgung.
Welche Anforderungen konkret gelten, hängt vom Grundstück, Bauvorhaben und jeweiligen Planungsrecht ab.
Was bedeutet voll erschlossen?
Bei Immobilienanzeigen findet sich häufig die Bezeichnung „voll erschlossen“.
Der Begriff sollte trotzdem nicht ungeprüft übernommen werden.
Käufer sollten konkret klären:
Welche Leitungen liegen bereits an?
Liegen sie nur in der Straße oder bereits an der Grundstücksgrenze?
Sind Hausanschlüsse schon vorhanden?
Sind alle Erschließungsbeiträge bezahlt?
Können noch weitere Beiträge oder Anschlusskosten entstehen?
Ein Grundstück kann beispielsweise an einer fertigen Straße liegen, während die Kosten für Wasser-, Abwasser- oder Stromanschlüsse noch nicht vollständig bezahlt sind.
Was bedeutet teilerschlossen?
Bei einem teilerschlossenen Grundstück sind nur bestimmte Teile der notwendigen Infrastruktur vorhanden.
Beispielsweise kann:
die Straße bereits gebaut sein,
ein Wasseranschluss vorhanden sein,
der Abwasserkanal jedoch noch fehlen.
Welche Maßnahmen noch erforderlich sind, sollte vor dem Grundstückskauf genau geklärt werden.
Was ist der Unterschied zwischen Erschließung und Hausanschluss?
Die öffentliche Erschließung endet nicht automatisch dort, wo die Versorgung des Gebäudes beginnt.
Vereinfacht lässt sich unterscheiden:
Erschließung: öffentliche Infrastruktur bis zum beziehungsweise in den Bereich des Grundstücks.
Hausanschluss: Verbindung dieser Infrastruktur mit dem Gebäude.
Bei Strom, Wasser oder Telekommunikation entstehen deshalb häufig zusätzlich zu allgemeinen Erschließungskosten noch Kosten für die konkreten Hausanschlüsse.
Wer ist für die Erschließung zuständig?
Nach § 123 BauGB ist die Erschließung grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht aufgrund anderer Vorschriften oder öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen einem anderen obliegt.
Ein allgemeiner Rechtsanspruch darauf, dass die Gemeinde ein Grundstück erschließt, besteht jedoch nicht.
Die Herstellung kann außerdem im Rahmen städtebaulicher Verträge oder durch Erschließungsträger organisiert werden.
Wer bezahlt die Erschließung?
Die Gemeinde kann Grundstückseigentümer an den Kosten bestimmter Erschließungsanlagen beteiligen.
Nach dem Baugesetzbuch können Erschließungsbeiträge beispielsweise für die erstmalige Herstellung von:
Straßen,
Wegen,
Plätzen,
bestimmten Parkflächen,
bestimmten Grünanlagen
erhoben werden.
Für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Wärme oder Telekommunikation gelten dagegen andere Gebühren-, Beitrags- oder Anschlussregelungen.
Die tatsächlichen Kosten hängen deshalb stark von Gemeinde, Grundstück und vorhandener Infrastruktur ab.
Was sind Erschließungskosten?
Unter Erschließungskosten werden umgangssprachlich sämtliche Kosten zusammengefasst, die entstehen, um ein Grundstück an die Infrastruktur anzuschließen.
Dazu können beispielsweise gehören:
Erschließungsbeiträge für Straßen,
Kanalanschlusskosten,
Wasseranschluss,
Stromanschluss,
Telekommunikationsanschluss,
Vermessungs- und Herstellungskosten.
Es gibt daher keinen einheitlichen Pauschalbetrag, der für jedes Baugrundstück gilt.
Warum ist die Erschließung beim Grundstückskauf so wichtig?
Ein scheinbar günstiges Grundstück kann erheblich teurer werden, wenn wesentliche Erschließungsmaßnahmen noch fehlen.
Vor dem Kauf sollte deshalb geklärt werden:
Ist das Grundstück straßenseitig erreichbar?
Welche Leitungen liegen bereits an?
Sind Beiträge vollständig abgerechnet?
Sind weitere Baumaßnahmen geplant?
Wer trägt die Kosten der Hausanschlüsse?
Gibt es Wegerechte oder Baulasten für die Zufahrt?
Besonders bei Grundstücken in zweiter Reihe kann die Erschließung kompliziert werden, weil Zufahrt und Leitungen häufig über ein anderes Grundstück geführt werden müssen.
