Checkliste Grundstückskauf: Die wichtigsten Fallstricke umgehen

Der Kauf eines Grundstücks ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen, die man im Leben trifft. Um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft, ist es wichtig, sich im Voraus gründlich zu informieren und mögliche Fallstricke zu vermeiden. In diesem Ratgeber finden Sie eine Checkliste und Antworten auf die wichtigsten Fragen, die beim Grundstückskauf auftreten können.

Das erwartet Sie in diesem Beitrag

• Tipp #1: Achten Sie auf die Lage des Grundstücks
  • Wichtige Punkte, die eine gute Lage ausmachen:
  • Hier einige Entscheidungshilfen:
• Tipp #2: Achten Sie auf die Bebaubarkeit des Grundstücks
• Tipp #3: Achten Sie auf den Bebauungsplan
• Tipp #4: Schauen Sie ins Grundbuch
• Tipp #5: Schauen Sie sich den Baugrund an
• Tipp #6: Problemfälle Grundwasser und Hanglage
• Tipp #7: Vorsicht vor Altlasten
• Tipp #8: Schauen Sie sich den Bauvertrag genau an
• Checkliste Grundstückskauf
  • Vor dem Kauf
  • Während des Kaufs
  • Nach dem Kauf

Tipp #1: Achten Sie auf die Lage des Grundstücks

Geht es nach alten Maklerweisheiten, geht es beim Kauf einer Immobilie um Lage, Lage und nochmals Lage. Gleiches lässt sich auch auf das Grundstück übertragen. Hier gibt es allerdings keine allgemeingültige Lösung. Wer das Landleben mag, nimmt sicherlich Nachteile in Kauf, was die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr angeht oder die Nähe zu Schulen, Krankenhäusern oder den Arbeitsplatz. Generell sollten Sie diese jedoch im Hinterkopf behalten, insbesondere wenn Sie mit Ihrer ganzen Familie bauen wollen. Sind Sie sich unsicher, kann eine Immobilien-Beratung durch einen Experten hilfreich sein.

Wichtige Punkte, die eine gute Lage ausmachen:

Die Nähe zur Stadt oder eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr kann den Alltag erheblich erleichtern und die Lebensqualität steigern. Wenn Sie Wert auf Ruhe und Natur legen, sollten Sie nach einem Grundstück in einer ruhigen, grünen Umgebung suchen, das abseits von Hauptverkehrsstraßen und Gewerbegebieten liegt. Ein wertvoller Tipp: Konsultieren Sie vor dem Kauf den Flächennutzungsplan der Gemeinde. Dort finden Sie Informationen über geplante Umgehungsstraßen oder Gewerbegebiete, die den Wert des Grundstücks mindern könnten.

Das soziale Umfeld ist ebenfalls ein wichtiger Faktor. Überlegen Sie, ob die Nachbarschaft und die Gemeinschaft zu Ihnen und Ihrer Lebensweise passen. Zudem sollten Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten gut erreichbar sein, um den Alltag für die ganze Familie zu erleichtern.

Ein vielfältiges kulturelles Angebot und ein attraktives Stadtleben können das Leben bereichern und bieten Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten und soziale Kontakte. Achten Sie daher auch auf die kulturellen Einrichtungen und Veranstaltungen in der Nähe des Grundstücks.

Was Sie bei der Lage des Grundstücks unbedingt beachten sollten: Liegt es in guter Lage, behält und erhöht es seinen Wert im Laufe der Zeit.

Hier einige Entscheidungshilfen:

• Die Entfernung zwischen dem Grundstück und Ihrem Arbeitsplatz sollte ein wichtiger Faktor bei Ihrer Entscheidung sein. Längere Pendelstrecken können mit der Zeit sowohl zeitlich als auch emotional belastend werden. Wenn Ihr Arbeitsplatz in der Nähe liegt, könnte sogar die Anschaffung eines zweiten Autos unnötig sein.
• Die Lautstärke und die Umgebung des Grundstücks sind ebenfalls entscheidende Aspekte. Überprüfen Sie, ob es in der Nähe größere Straßen, Industriegebiete oder belebte Kneipen gibt, die den Lärmpegel erhöhen könnten.
• Die Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten sollte nicht unterschätzt werden. Achten Sie auch darauf, wie gut das Grundstück an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden ist, um den Alltag zu erleichtern.
• Schließlich sollten Sie sich fragen, welche Lebensaspekte für Sie besonders wichtig sind. Möchten Sie in der Nähe von kulturellen Einrichtungen wie Kinos, Cafés und Theatern leben? Wie wichtig ist die Entfernung zum Stadtzentrum für Sie? Oder legen Sie mehr Wert auf die Nähe zur Natur, zu Parks und Grünflächen? Stellen Sie sicher, dass das Grundstück diese Kriterien erfüllt, um langfristig zufrieden zu sein.

Tipp #2: Achten Sie auf die Bebaubarkeit des Grundstücks

Selbst die beste Lage ist wertlos, wenn das Grundstück nicht nach Ihren Wünschen bebaut werden kann. Daher ist es entscheidend, im Vorfeld mögliche Hindernisse zu identifizieren und zu klären.

Achten Sie darauf, dass es sich bei dem Grundstück um ausgewiesenes Bauland handelt, das bereits für die Bebauung mit Wohnhäusern vorgesehen ist. Grundstücke, die als „baureif“ gekennzeichnet sind, können in der Regel ohne größere Probleme bebaut werden und sind im Bebauungsplan entsprechend ausgewiesen.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Erschließung des Grundstücks. Wenn ein Grundstück als „erschlossen“ gilt, sind bereits Anschlüsse an das Versorgungsnetz (wie Wasser, Strom und Gas) sowie an das Straßennetz vorhanden. Dies erleichtert die Planung und Durchführung Ihres Bauvorhabens erheblich.

Tipp #3: Achten Sie auf den Bebauungsplan

Ein sorgfältiger Blick in die Bebauungspläne ist unerlässlich, da diese die Art und Größe der möglichen Bebauung regeln. Einige Bebauungspläne können so restriktive Vorgaben haben, dass Ihre persönlichen Bauvorstellungen nur eingeschränkt oder gar nicht umsetzbar sind.

Falls Sie vorhaben, ein Projekt „außerhalb der Norm“ zu realisieren, ist es besonders wichtig, den Bebauungsplan gründlich zu prüfen, bevor Sie das Grundstück erwerben. Fragen Sie sich beispielsweise, ob die Bebauung nach § 34 des Baugesetzbuchs erfolgen muss, was eine Anpassung an die bestehende Nachbarschaft bedeuten würde.

Überlegen Sie auch, ob es möglich ist, ein großes Grundstück gemeinsam mit Freunden als Baugemeinschaft zu erwerben und entsprechend umzugestalten oder als Mehrfamilienhaus zu bebauen. Falls Sie ein sogenanntes „Hinterliegergrundstück“ abteilen möchten, sollten Sie die Teilungspläne unbedingt vor dem Kauf klären.

Tipp #4: Schauen Sie ins Grundbuch

Im Grundbuch finden Sie wichtige Angaben zu den sogenannten Grunddienstbarkeiten, die auf dem Grundstück lasten. Diese sind rechtliche Einschränkungen oder Verpflichtungen, die der Käufer akzeptieren muss. Dazu können unter anderem Versorgungsleitungen gehören, die unsichtbar im Boden des Grundstücks verlaufen.

Ebenso können sichtbare Leitungen und Masten, die sich oberhalb des Grundstücks befinden, Teil dieser Grunddienstbarkeiten sein. Darüber hinaus können Wegerechte und Nutzungsrechte für angrenzende Nachbarn im Grundbuch vermerkt sein. In einigen Fällen sind auch Baulasten zugunsten benachbarter Grundstücke eingetragen.

Ein vorheriger Gang zum Grundbuchamt kann Sie vor unangenehmen Überraschungen schützen und ist daher vor dem Abschluss des Kaufvertrags dringend zu empfehlen. So können Sie sicherstellen, dass Sie alle relevanten Informationen haben und Ihre Entscheidung auf einer soliden Grundlage treffen.

Tipp #5: Schauen Sie sich den Baugrund an

Im Untergrund eines Grundstücks können zahlreiche Besonderheiten lauern, die Ihre finanzielle Planung erheblich beeinträchtigen können. Möglicherweise deuten Namen von Baugebieten wie „Steinäcker“, „Im Torfbruch“ oder „Am alten Fluss“ bereits auf problematische Bodenverhältnisse hin.

Beim Baugrund sollten Sie besonders auf folgende kritische Faktoren achten: Ein hoher Grundwasserspiegel kann die Bauarbeiten erschweren, während ein felsiger Untergrund zusätzliche Kosten für die Erdarbeiten verursachen kann. Altlasten wie verseuchte Böden sind nicht nur ein gesundheitliches Risiko, sondern können auch die Sanierungskosten in die Höhe treiben. Hanglagen können das Bauen ebenfalls verteuern, insbesondere durch kostenintensive Maßnahmen zur Abstützung des Geländes.

Diese Bodenbeschaffenheiten können teure Zusatzarbeiten erforderlich machen. Wenn Sie jedoch im Voraus über diese Besonderheiten informiert sind, können sowohl Bauherren als auch Architekten die Planung sorgfältig durchführen. Zudem können Baufirmen die Erdarbeiten und die Kosten für Bauteile präzise kalkulieren, wodurch unangenehme finanzielle Überraschungen vermieden werden können.

Tipp #6: Problemfälle Grundwasser und Hanglage

Wenn Sie in der Nähe eines Flusses oder in einem Feuchtgebiet bauen möchten, kann es erforderlich sein, den Wasserstand in der Baugrube zu senken. In solchen Fällen ist eine Genehmigung der zuständigen Wasserbehörde notwendig. Zudem können untragfähige oder steinige Böden besondere Gründungsmaßnahmen erfordern, die zusätzliche Kosten verursachen.

Der Bau eines Hauses an einem Hang kann komplexer und teurer sein als in flachem Gelände. Dies beginnt bereits bei der möglicherweise schwierigen Zufahrt zur Baustelle und der Einrichtung der Baustelle selbst. Sicherungsmaßnahmen für die Baugrube, Stützmauern und Außentreppen können schnell hohe fünfstellige Beträge erreichen. Zudem könnten Hebeanlagen erforderlich sein, insbesondere wenn der Hausanschluss unterhalb des Kanalniveaus liegt.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass Häuser an Hanglagen in der Regel mehr Treppen haben als solche auf ebenem Grund, was barrierefreies Bauen erschwert. Obwohl Hanggrundstücke aufgrund dieser Herausforderungen oft etwas günstiger sind, sollten sie nicht als Schnäppchen betrachtet werden, da die zusätzlichen Baukosten diese Ersparnis schnell zunichte machen können.

Tipp #7: Vorsicht vor Altlasten

Seien Sie besonders vorsichtig, wenn das Baugebiet, das Sie ins Auge fassen, früher von Gewerbebetrieben genutzt wurde. Der Boden könnte mit Altlasten belastet sein. Informationen darüber, welche Stoffe möglicherweise in den Boden gelangt sind, finden Sie im Altlastenkataster der jeweiligen Kommune.

Es lohnt sich, zusätzliche Recherchen anzustellen, insbesondere wenn das Grundstück mehrmals den Besitzer gewechselt hat. Oftmals ist nicht mehr nachvollziehbar, welche Substanzen vor Jahrzehnten auf dem Gelände produziert oder gelagert wurden. Einige dieser Stoffe könnten heute als gesundheitsschädlich eingestuft sein. Abhängig von der Art der Altlasten kann es notwendig sein, den Boden komplett auszutauschen und das kontaminierte Erdreich auf speziellen Deponien zu entsorgen.

In einigen Fällen muss sogar das Grundwasser über längere Zeiträume hinweg gefiltert werden. Dies sind zeit- und kostenintensive Prozesse, die private Bauherren in der Regel weder leisten können noch möchten. Daher ist es ratsam, den Kauf eines solchen belasteten Grundstücks zu vermeiden.

Tipp #8: Schauen Sie sich den Bauvertrag genau an

Viele Bauherren unterschreiben leichtfertig Bauverträge für schlüsselfertige Häuser zu einem Festpreis, ohne die Details genau zu prüfen. Dabei kann es passieren, dass die Baufirma bei der Kostenschätzung des Kellers von optimalen Bodenverhältnissen ausgeht. Sollte sich später herausstellen, dass der Keller aufgrund der tatsächlichen Bodenbeschaffenheit aufwendiger gestaltet werden muss, etwa als wasserundurchlässige „Weiße Wanne“, können unerwartete Mehrkosten entstehen, die die gesamte Finanzplanung durcheinanderbringen.

Das seit dem 1. Januar 2018 geltende Bauvertragsrecht bietet hier nur begrenzte Hilfe. Zwar sind Baufirmen verpflichtet, den Bauherren eine detaillierte Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen und sie auch auf mögliche Unwägbarkeiten beim Kellerbau hinzuweisen, falls kein Baugrundgutachten vorliegt. Das Problem ist jedoch, dass Laien oft die Bedeutung solcher Hinweise nicht vollständig erfassen können. Um sicherzugehen, sollten Bauherren die Baubeschreibung und den Bauvertrag vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Experten prüfen lassen. Auf diese Weise können sie frühzeitig erfahren, ob unerkannte Bodenprobleme später zu zusätzlichen Kosten von beispielsweise 20.000 Euro führen könnten.

Checkliste Grundstückskauf

Sie haben nun ganz viel über den Grundstückskauf und seine verschiedensten Fallstricke erfahren. Abschließend kommt noch die versprochene Checkliste, die Sie ausdrucken und abhaken können, wenn es ernst mit dem Kauf des Grundstücks wird

Vor dem Kauf

Wichtige Punkte

1. Budget festlegen: Kalkulieren Sie alle Kosten, inklusive Nebenkosten wie Notar, Grundbuchamt und eventuelle Maklergebühren.
2. Lage prüfen: Achten Sie auf die Infrastruktur, Verkehrsanbindung und die Qualität der Nachbarschaft.
3. Grundbuchauszug anfordern: Überprüfen Sie, ob das Grundstück Lasten oder Rechte Dritter hat.
4. Bebauungsplan einsehen: Klären Sie ab, welche Art von Bebauung auf dem Grundstück erlaubt ist.
5. Bodenuntersuchung: Ein Bodengutachten kann Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens geben.

Während des Kaufs

Wichtige Punkte

1. Kaufvertrag prüfen: Ein Anwalt kann sicherstellen, dass alle wichtigen Punkte im Vertrag abgedeckt sind.
2. Finanzierung klären: Stellen Sie sicher, dass die Finanzierung vor dem Notartermin gesichert ist.
3. Notartermin vereinbaren: Der Kauf wird erst mit der notariellen Beurkundung rechtskräftig.

Nach dem Kauf

Wichtige Punkte

1. Grundbucheintrag: Stellen Sie sicher, dass alle Angaben korrekt sind.
2. Versicherungen abschließen: Schützen Sie Ihr Investment durch entsprechende Versicherungen.

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