Fachgerechte Immobilienbewertung: darauf kommt es an

Eine Immobilienbewertung kann aus den unterschiedlichsten Gründen notwendig sein. Im einfachsten Fall wollen Sie Ihr Haus verkaufen oder einfach nur wissen, was die Immobilie wirklich wert ist, die Sie kaufen möchten. In anderen Fällen geht es um Erbschaften, Schenkungen Scheidungen, Gerichtsverfahren oder andere unschöne Dinge, in deren Zusammenhang festgestellt werden muss, was das Häuschen oder die Wohnung einbringen kann. Je nach Sachverhalt kommen verschiedene Verfahren der Immobilienbewertung zum Einsatz – von komplex und rechtssicher bis hin zu einfach und oft auch kostenlos.

Immobilienbewertung
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Gängige Methoden der Immobilienbewertung

Die Bewertung einer Immobilie ist ein recht komplexer Vorgang, bei dem die Gutachter die verschiedensten Einflussfaktoren berücksichtigen müssen. Welche das sind, dazu später mehr. Je nach Art der Immobilie kommen verschiedene Bewertungsmethoden zum Einsatz, die gängigsten sind:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Insbesondere bei Einfamilienhäusern kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Der Gutachter konzentriert sich bei der Bewertung des Hauses insbesondere auf den Grundstückswert und die Baukosten. Wichtige Faktoren sind hierbei das Baujahr, Zustand der Bausubstanz und Ausstattung des Gebäudes.

Geht es bei der Immobilie um ein Mietobjekt, kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Neben dem baulichen Zustand ist hier vor allem wichtig, welche Miete oder Pacht zu erzielen sind. Die Lage des Gebäudes spielt hier eine wesentliche Rolle.

Beim Vergleichswertverfahren schaut der Gutachter zusätzlich noch auf wirklich real erzielte Verkaufspreise von Immobilien in ähnlicher Lage und Ausstattung. Das Verfahren funktioniert insbesondere bei Eigentumswohnungen sehr gut.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Diese Frage ist nur schwierig zu beantworten, denn es hängt davon ab, aus welchem Grund eine Immobilienbewertung vorgenommen wird. Handelt es sich um ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten, werden sicherlich ganz andere Preise aufgerufen als bei einem einfachen Kurzgutachten.

  • Für eine einfache Bewertung durch einen Immobilienmakler zahlen Sie im Schnitt zwischen 500 und 1000 Euro.
  • Muss der Wert einer Immobilie gegenüber Behörden oder Gerichten nachgewiesen werden, kostet das in der Regel zwischen 1500 und 2500 Euro – je nach Objekt.

Wollen Sie Ihre Immobilie verkaufen, können Sie online auch günstiger zu einer Immobilienbewertung kommen. Verschiedene Portale bieten einen Service an, bei denen Eigentümer die Daten und Merkmale Ihres Hauses in eine Online-Formular eingeben und der Computer errechnet daraus einen Wert. Die Werte sind dann allerdings eher als grobe Richtwerte anzusehen.

Immer häufiger wird auch eine kostenlose Immobilienbewertung angeboten. Dabei handelt es sich in der Regel um Online-Immobilienmakler, die erst dann etwas verdienen, wenn Sie Ihre Immobilie auch über deren Portal verkaufen. In der Regel erfolgt die Bewertung unverbindlich. Vor Gericht können Sie mit dem Gutachten jedoch nicht ziehen, dafür muss schon ein Sachverständiger eine Bewertung vornehmen. Dazu später mehr.

Wodurch wird der Wert einer Immobilie beeinflusst?

Ob Ihre Immobilie mehr oder weniger wert ist, hängt von den verschiedensten Einflussfaktoren ab. So bewertet eine Bank den Wert eine Immobilie für eine Finanzierung sicherlich anders als ein Immobilienmakler. Hat dieser seine Provision erhalten, kann es ihm egal sein, ob der Käufer seine Schulden bei der Bank abbezahlen kann oder nicht. Das Kreditinstitut muss dieses Risko allerdings bei der Immobilienbewertung mit einkalkulieren, weshalb die Bewertung einer Bank durchaus unter der eines Immobilienmaklers liegen kann.

Ein weiterer wichtiger Einflussfaktor bei der Bewertung von Immobilien ist der Zustand derselbigen. Gibt es zahlreiche unerledigte Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen, wirkt das wertmindernd. Der Preis kann dann sogar soweit gedrückt werden, dass es mitunter sinnvoll ist, erst die Modernisierung und Sanierung anzugehen und dann die Immobilie zu verkaufen. Insbesondere, wenn Sie viel in Eigenleistung machen können, lohnt sich das auf jeden Fall.  

Wertsteigernd wirken insbesondere folgende Maßnahmen:

  • Energetische Sanierung des Hauses (Austausch Heizung, Austausch Fenster, Dämmung von Dach und Fassade)
  • Beseitigung aller Bauschäden, die das Eindringen von Feuchtigkeit und Schimmelbildung forcieren.
  • Veraltete Wasser- und Elektroinstallationen austauschen
  • Gestrüpp im Garten entfernen, schadhafte Treppen, Wege und Zufahrten im Außenbereich instandsetzen
Wert einer Immobilie Einflussfaktoren
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Einflussfaktoren auf den Wert einer Immobilie

Worauf achten Gutachter bei der Immobilienwertung?

Wenn Sie nicht gerade Ihre Immobilie kostenlos im Internet bewerten lassen, wird der Gutachter bei Ihnen vorbeischauen und sich ein Bild davon machen, wie es um Ihr Haus oder Ihre Wohnung bestellt ist. Im Vorfeld wird er zunächst Unterlagen wie Bebauungsplan, Grundbuchauszug, Baubeschreibung und Nachweise zu bereits durchgeführten Renovierungsmaßnahmen haben wollen. Anschließend schaut er sich vor Ort noch einige Dinge an:

  • Wie ist der allgemeine Bauzustand der Immobilie? Wann wurde sie gebaut, gibt es Schäden an Dach und Fassade, ist das Gebäude ausreichend gedämmt, wie hoch ist der Heizenergieverbrauch?
  • Wie sehen die Außenanlagen aus? Ist das Grundstück gepflegt oder verwildert, sind die Wege, Stützmauern oder Zufahrten schadhaft?
  • Wie sehen Keller und Innenräume aus? Gibt es feuchte Stellen im Keller oder gar Schimmel, wie sehen Wand- und Bodenbeläge aus, sind die Räume praktisch aufgeteilt und gut mit Tageslicht versorgt?
  • Wie ist der Zustand der Installationen? Müssen Elektro-, Heizungs- oder Wasserinstallationen saniert werden?
  • Wie ist die Ausstattung der Immobilie? Haben Sie eine hochwertige Ausstattung, steigt der Wert der Immobilie, ist sie minderwertig, sinkt der Preis.

Wer darf ein Gutachten erstellen, welche rechtlichen Vorgaben gibt es?

Wie beim Preis für eine Immobilienbewertung hängt es davon ab, welcher Art von Immobilienbewertung gewünscht ist. Wenn es rein um die Wertermittlung für persönliche Zwecke geht, reicht in der Regel ein Immobilienmakler mit entsprechenden Kenntnissen und Erfahrungen aus. Geht es um gerichtsfeste Gutachten, braucht es einen Sachverständigen, am besten einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Immobilienbewertung. Hier ist dann sichergestellt, dass das Gutachten auch vor Gericht Bestand hat.

Die rechtliche Grundlage für die Bewertung von Immobilien bildet die ImmoWertV. Im Gesetzestext ist alles aufgelistet, was für die Immobilienbewertung wichtig ist. Unter anderem werden die bereits erläuterten 3 Bewertungsverfahren näher betrachtet, es geht aber auch um Bodenwertermittlung, Erbbaurecht und viele andere Dinge.

Immobilienbewertung bei Erbschaft oder Schenkung

Wenn Sie eine Immobilie erben oder vererben bzw. schenken oder geschenkt bekommen, will das Finanzamt genau wissen, welche Werte da von einer zur anderen Person übertragen werden. Es geht um die Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Diese hängt maßgeblich vom Immobilienwert ab. Und genau dieser Wert wird vom Finanzamt gerne einmal höher geschätzt als er in Wirklichkeit ist.

Deshalb wird von Experten empfohlen, die Immobilie von einem Sachverständigen bewerten zu lassen und Einspruch gegen den Steuerbescheid einzulegen. Es muss aber auch wirklich ein Sachverständiger, das Gutachten verfassen, damit das Finanzamt darauf eingeht. Ein x-beliebiger Immobilienmakler aus dem Bekanntenkreis reicht nicht aus. Oftmals lassen sich durch solch ein Gutachten einige tausend Euro Schenkungs- oder Erbschaftssteuer sparen.

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