Heute möchte ich mich ein wenig mit dem Bebauungsplan und seine verschiedensten Bezeichnungen beschäftigen. Diese sollten Sie kennen, wenn Sie einen Neubau planen und wissen wollen, was in Ihrer Wohngegend erlaubt ist.

Hausplanung

Mit diesem Thema kehre ich ein wenig zu meinen Wurzeln zurück. Als ich vor Urzeiten Bauingenieurwesen studierte, war Verkehr- und Raumplanung meine Vertiefungsrichtung. Fast wäre ich daher in der Stadtplanung gelandet, wenn ich nicht meine Lust am Schreiben entdeckt hätte.

Welche Bauweise ist erlaubt?

Sie träumen von einem schicken, freistehenden Einfamilienhaus und haben bereits das passende Grundstück im Auge? Schauen Sie vorher in den Bebauungsplan, ob das alleine stehende Häuschen überhaupt genehmigt wird. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) unterscheidet:

  • Offene Bauweise
  • Geschlossene Bauweise
  • Abweichende Bauweise

Offene Bauweise

Steht im Bebauungsplan etwas von offener Bauweise, können Sie im Prinzip bauen, was Sie wollen. Einzelhaus, Doppelhaus oder Reihenhaus. Es gibt aber auch Einschränkungen. So kann im Plan festgesetzt sein, dass nur Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser erlaubt sind. Oder nur zwei dieser Hausgruppen.

Breiter als 50 Meter dürfen nebeneinanderstehende Reihenhäuser, Hausgruppen oder auch Einzelgebäuden allerdings nicht sein. Aber Sie werden wohl kaum ein so breites Haus planen als Privatperson.

Geschlossene Bauweise

Keine Einschränkung hinsichtlich der Breite gibt es bei der geschlossenen Bauweise. Der Name verrät es allerdings bereits: Ein Einzelhäuschen können Sie sich in diesem Baugebiet abschminken. Sie müssen sich brav neben ihren Nachbarn rechts und links einreihen – ohne seitlichen Grenzabstand.

Typisch ist die geschlossene Bauweise in Innenstädten oder wenn eine Blockbebauung erwünscht ist. Sie müssen dann schauen, wie sich das mit Ihren Bauwünschen vereinbaren lässt.

Abweichende Bauweise

Alles, was nicht in die offene oder geschlossene Bauweise passt, wird in die Kategorie „abweichende Bauweise“ eingegliedert. Hier müssen Sie notfalls noch einmal beim Bauamt ganz genau nachfragen, was erlaubt und was nicht erlaubt ist.

Beispiele für abweichende Bauweisen sind zum Beispiel die Bebauung mit Atriumhäusern oder Gartenhofhäuser. Auch kann im Bebauungsplan festgesetzt sein, dass das Gebäude an vordere, seitliche oder hintere Grundstücksgrenzen anstoßen darf.

Typische Bezeichnungen im Bebauungsplan

Art der baulichen Nutzung

Sie möchten Ihren Handwerksbetrieb mit einem Wohnhaus kombinieren oder keinesfalls Ihren Neubau irgendwo hinstellen, wo es auch mal etwas lauter werden kann? Zum Beispiel, weil dort in Zukunft vielleicht Gaststätten oder andere Gewerbebetriebe entstehen können?

Hier gilt der erste Blick dem Flächennutzungsplan, er unterscheidet:

  • Wohnbauflächen (W)
  • Gemischte Bauflächen (M)
  • Gewerbliche Bauflächen (G)
  • Sonderbauflächen (S)

Diese Einteilung reicht aber höchstens für den ersten Überblick, im Bebauungsplan werden die verschiedenen Baugebiete noch feiner gegliedert. Das ist alles nachzulesen in der BauNVO. Die Aufteilung sieht dort so aus:

  • Kleinsiedlungsgebiete (WS)
  • Reine Wohngebiete (WR)
  • Allgemeine Wohngebiete (WA)
  • Besondere Wohngebiete (WB)
  • Dorfgebiete (MD)
  • Mischgebiete (MI)
  • Urbane Gebiete (MU)
  • Kerngebiete (MK)
  • Gewerbegebiete (GE)
  • Industriegebiete (GI)
  • Sondergebiete (SO)

Kleinsiedlungsgebiete

Sie mögen ganz einsam und abgeschieden – dann sind Kleinsiedlungsgebiete die richtige Wahl für Sie. Diese Baugebiete dienen hauptsächlich der Ansiedlung von landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, Gartenbaubetrieben aber auch Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten.

Erlaubt sind dort auch Gastwirtschaften, nicht störende Handwerksbetriebe sowie Läden, die der Versorgung der Kleinsiedlung dienen.

Ausnahmen werden eventuell gemacht für:

  • Sonstigen Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen
  • Kirchen, Sportanlagen, soziale Einrichtungen
  • Tankstellen
  • Nicht störende Gewerbebetriebe

Reine Wohngebiete

Sie wollen nur Wohnhäuser in Ihrer Nachbarschaft haben? Dann sind Sie in einem reinen Wohngebiet perfekt aufgehoben. Höchstens Einrichtungen zur Kinderbetreuung sind dort noch erlaubt, sofern diese den Kindern des Wohngebiets zugutekommen.

Es gibt aber auch Ausnahmen, zum Beispiel bei:

  • Läden und nicht störenden Handwerksbetrieben, sofern sie der Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner dienen
  • Kleine Pensionen
  • Kirchen, Sportanlagen, soziale Einrichtungen für die Bedürfnisse der Bewohner des Wohngebiets.

Allgemeine Wohngebiete

Etwas bunter kann die Nachbarschaft werden, wenn Sie sich für den Hausbau in einem allgemeinen Wohngebiet entscheiden. Sie dienen zwar vorwiegend dem Wohnen, zulässig sind aber auch Gastwirtschaften, Läden oder nicht störende Handwerksbetriebe. Auch Kirchen, soziale Einrichtungen oder Sportanlagen dürfen dort gebaut werden.

Ausnahmen dürfen gemacht werden für:

  • Betriebe des Beherbergungsgewerbes
  • Verwaltungsgebäude
  • Gartenbaubetriebe
  • Nicht störende Gewerbebetriebe
  • Tankstellen

Besondere Wohngebiete

Hier geht es noch etwas vielfältiger zu im Vergleich zu allgemeinen Wohngebieten. Erlaubt sind alle dort genannten Nutzungen. Dazu kommen noch Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Geschäfts- und Bürogebäude sowie sonstige Gewerbebetriebe.

Ausnahmen darf die Gemeinde- oder Stadtverwaltung erteilen für:

  • Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung
  • Vergnügungsstätten, sofern sie nicht nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind
  • Tankstellen

Es kann außerdem festgesetzt werden, dass oberhalb einen bestimmten Geschosses nur Wohnungen erlaubt sind. Oder dass ein bestimmter Anteil der Geschossfläche Wohnungen sein müssen.

Dorfgebiete

Sie lieben das Dorfleben – dann bauen Sie Ihr Haus in einem als Dorfgebiet ausgewiesenen Bereich. Sie müssen sich dort auf folgende mögliche Nachbarn einstellen:

  • Wirtschaftsstellen der Forst- und Landwirtschaft
  • Betriebe zur Be- und Verarbeitung sowie Sammlung von forst- und landwirtschaftlichen Erzeugnissen
  • Einzelhandelsgeschäfte
  • Gastwirtschaften
  • Betriebe des Beherbergungsgewerbes
  • Gartenbaubetriebe
  • Örtliche Verwaltungen
  • Kirchen, Sportanlagen, soziale Einrichtungen
  • Tankstellen

Mischgebiete

Wohnen und Gewerbe in einem Gebiet – das ist das Merkmal von Mischgebieten. Gleichwohl sollen die Bewohner dieses Baugebiets von den Gewerbetreibenden nicht allzu sehr gestört werden.

Neben Wohngebäuden sind folgende Nutzungen erlaubt:

  • Geschäfte und Büros
  • Einzelhandelsbetriebe
  • Gastwirtschaften
  • Hotels und Pensionen
  • Sonstige Gewerbebetriebe
  • Gartenbaubetriebe
  • Tankstellen
  • Verwaltungen
  • Kirchen, Sportanlagen, soziale Einrichtungen
  • Vergnügungsstätten in den überwiegen gewerblich genutzten Bereichen

Urbane Gebiete

Sie wollen in der Stadt und mitten im Leben wohnen? Ein urbanes Gebiet ist genau die richtige Lösung für Sie. Ihnen muss aber klar sein, dass es dort etwas lebhafter und lauter als anderswo ist.

Neben Wohngebäuden sind diese weiteren Nutzungen möglich:

  • Geschäfte und Büros
  • Restaurants, Kneipen, Hotels, Pensionen
  • Sonstige Gewerbebetriebe
  • Verwaltungen
  • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche oder sportliche Zwecke

Ausnahmen sind für Vergnügungsstätten möglich, sofern diese nicht nur in Kerngebieten allgemein zulässig sind. Auch Tankstellen dürfen in urbanen Gebieten erlaubt werden.

Hinsichtlich von Wohnungen kann festgesetzt werden, dass diese im Erdgeschoss zur Straße hin nicht erlaubt sind.  Oder ein bestimmter Anteil eines Gebäudes als Wohnraum dienen muss, oder dass ab einem bestimmten Stockwerk nur Wohnungen erlaubt sind.

Kerngebiete

In einem Kerngebiet dürfen Sie nicht ohne weiteres ein Haus bauen. Sie müssen schon Inhaber oder Leiter eines Betriebes in diesem Gebiet sein. Auch Aufsichts- und Bereitschaftspersonen dürfen in diesem überwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben dienenden Gebiet wohnen.

Wenn Sie einen guten Draht zur Verwaltung haben, besteht theoretisch die Möglichkeit, dass Sie dort ein Haus bauen dürfen, obwohl Sie nicht zu der im ersten Absatz genannten Personengruppe zählen. Weiter möchte ich nicht auf dieses Baugebiet eingehen.

Gewerbegebiete

Gewerbegebiete sind ähnlich wie Kerngebiete zu betrachten, die Einschränkungen bezüglich des Wohnens sind allerdings noch restriktiver. Hier dürfen selbst Firmeninhaber oder Betriebsleiter nur in Ausnahmefällen wohnen.

Industriegebiete

Was das Wohnen angeht, gilt für Industriegebiete im Prinzip das Gleiche wie für Gewerbegebiete.

Sondergebiete

Hier sind im Prinzip nur Gebäude erlaubt, die der Erholung dienen: Wochenendhäuser, Ferienhäuser, Campingplätze. Vorsicht, wenn Sie planen, sich dort dauerhaft niederzulassen. Das kann böse ausgehen, auch wenn Sie das Häuschen kaufen und der Vorbesitzer bereits seit 30 Jahren darin wohnt.

Ob ein dauerhaftes Wohnen erlaubt ist oder nicht, darüber wird häufig vor Gericht gestritten. Die Richter urteilen dann regelmäßig, dass ein dauerhaftes Wohnrecht nicht besteht, sofern das Haus oder die Wohnung ursprünglich als Ferienwohnung/Ferienhaus oder Wochenendwohnung/Wochenendhaus genehmigt wurde.

Hier ein fiktiver Fall für „Wohnen im Sondergebiet“

Maß der baulichen Nutzung

Wenn geklärt ist, in welchem Baugebiet Sie Ihr Traumhaus hinstellen können, lauern im Bebauungsplan noch weitere Fallstricke: Und zwar in Form der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ). Die drei Werte geben Aufschluss über das sogenannte Maß der baulichen Nutzung nach §§ 16-21a BauNVO.

Die Grundflächenzahl

Die GRZ gibt Aufschluss darüber, wie groß Ihr Haus werden darf. Sie ist abhängig von der Grundstücksgröße und wird in der Regel als Dezimalzahl angegeben. Sie kann Werte zwischen 0 und 1 annehmen. Bei einem Wert von 1 wäre das gesamte Grundstück überbaut, bei einem Wert von 0 wäre keine Bebauung möglich.

Multiplizieren Sie einfach die im Bebauungsplan angegebene GRZ mit der Grundstücksgröße und Sie erhalten die erlaubte Grundfläche.

Grundflächenzahl

Beispiel:

Es ist eine GRZ von 0,2 angegeben und Ihr Grundstück ist 1.000 m² groß, dann darf Ihr Haus eine Grundfläche von 200 m² einnehmen.

 Zur Grundfläche eines Hauses zählen:

  • Das Hauptgebäude
  • Mit dem Gebäude verbundene Terrassen
  • Balkone & Loggien
  • Kellerabgänge

Diese Gebäudeteile bilden zusammen die sogenannte GRZ I.

Dann gibt es aber auch noch die GRZ II. Hier kommen noch die Nebenflächen mit dazu. Dabei handelt es sich beispielsweise um:

  • Treppen und Wege, die einer fußläufigen Erschließung des Gebäudes dienen
  • Garagen und überdachte Stellplätze mit Zufahrten
  • Gartenhäuer

Diese Flächen zählen Sie zur Grundfläche dazu. Meist ist inklusive der Nebenfläche eine Überschreitung der Grundfläche von 50 Prozent zulässig.

Nehmen wir wieder das obige Beispiel:

Ist eine Überschreitung von 50% erlaubt, dann darf die GRZ II 300 m² betragen. Sie dürfen also noch 100 m² zusätzlich mit Garagen, Wegen oder Treppen überbauen.

Welchen Sinn ergibt die GRZ?

Manch einer fragt sich vielleicht, welchen Sinn die GRZ erfüllt. Das ist ganz einfach: Je mehr wir unsere Umwelt zupflastern, desto stärker leidet sie darunter. Wasser kann nicht mehr versickern und überlastet die Kanalisation. Außerdem nehmen wir Vögeln, Insekten und anderen Tieren wertvollen Lebensraum. Nicht zuletzt wird das Landschaftsbild durch übermäßige Bebauung zerstört.

Höchstwerte

In der BauNVO sind in § 17 die Höchstgrenzen der GRZ für verschiedene Baugebiete festgelegt. Sie liegen bei:

  • 0,4 bei WR- und WA-Gebieten
  • 0,6 bei MI-Gebieten
  • 0,8 bei GE- und GI-Gebieten
  • 1,0 bei MK-Gebieten

Das sind wie gesagt die zulässigen Höchstwerte. In ihrem Fall können die durchaus auch darunterliegen. Was im örtlichen Bebauungsplan steht, das gilt.

Die Geschossflächenzahl

Regelt die GRZ, wie lang und breit Ihr neues Haus sein darf, geht es bei der GFZ darum, wie viel Quadratmeter Ihr Haus mit allen Geschossen haben darf. Sie zählen dazu die Flächen aller Vollgeschosse zusammen und teilen sie durch die Grundstücksfläche.

Geschossflächenzahl

 

Was ist ein Vollgeschoss?

Wenn ich hier von Vollgeschossen schreibe, muss natürlich erst einmal geklärt werden, was ein Vollgeschoss überhaupt ist. Hier wird es allerdings etwas komplizierter, denn die Definition unterscheidet sich in den einzelnen Bauordnungen der Bundesländer doch ein wenig. Im Zweifel müssen Sie einfach schauen, was in Ihrem Bundesland darunter verstanden wird.

In den meisten Bundesländern gilt folgende Definition:

Als Vollgeschoss definieren die Bauordnungen der deutschen Bundesländer diejenigen Geschosse, die im Mittel mindestens 1,20 m bis 1,60 m über die Geländeoberfläche herausragen und in der Regel über mindestens 3/4 ihrer Grundfläche (bei geneigten Dächern) oder 2/3 ihrer Grundfläche bei Staffelgeschossen eine Höhe von 2,30 m haben (Beispiel NRW). Die Höhe wird gemessen von Oberkante Fertigfußboden bis Oberkante Dachhaut.

Im Bebauungsplan ist übrigens auch festgelegt, wie viele Vollgeschosse in einem Baugebiet zulässig sind.  Eine römische I,II, III usw. steht für ein, zwei oder drei Vollgeschosse.

Folgende Flächen bleiben bei der Berechnung der GFZ unberücksichtigt:

  • Nebenanlagen
  • Balkone
  • Loggien
  • Terrassen
  • Bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können

Welchen Sinn hat die GFZ?

Über die GFZ lässt sich die sogenannte städtebauliche Dichte steuern. Sie gibt sozusagen an, wieviel freie Fläche jedem Einwohner zur Verfügung steht. Das ist ein wichtiger Faktor, wenn es zum Beispiel darum geht, die Lebensqualität in einem Wohngebiet zu ermitteln.

Höchstwerte

Wie bei der GRZ sieht die BauNVO auch bei der GFZ Höchstgrenzen vor. Sie liegen bei:

  • 1,2 bei WR-, WA-, MI- und MD-Gebieten
  • 1,6 bei WB-Gebieten
  • 2,4 bei GE- und GI-Gebieten
  • 3,0 bei MK-Gebieten

Baumassenzahl

Wenn Sie ein normales Einfamilienhaus bauen, werden Sie wahrscheinlich nicht mit der BMZ konfrontiert. Sie wird in der Regel nur für Gebäude mit nicht durchschnittlichen Geschosshöhen angegeben, wie sie zum Beispiel bei Gewerbebauten oder Industriebauten üblich sind.

Die BMZ gibt das Verhältnis von Baumasse in Kubikmetern zur Grundstücksfläche in Quadratmetern an. Sie müssen hier also das Volumen des Gebäudes kennen – und zwar von der Fußbodenoberkante des ersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses.

Beispiel:

Ist im Bebauungsplan eine BMZ von maximal 10,0 erlaubt, darf bei einer Grundstücksgröße von 800 m² der Baukörper ein Volumen von maximal 8000 m³ haben.

Abstandsflächen

Abstandsflächen sind etwas, das häufig zu Nachbarschaftsstreitereien führt. Der eine glaubt, dass der andere ihm zu nahe auf den Pelz rückt. Der andere fühlt sich in seiner freien Entfaltung gestört. Ein Blick in die Bauordnung und/oder in den Bebauungsplan kann hier Besänftigung der Gemüter sorgen.

Nun variieren die Regeln leider von Bundesland zu Bundesland, von Bebauungsplan zu Bebauungsplan. Sie ähneln sich aber zumindest, so dass ich Ihnen einige allgemeine Hinweise zu den Abstandsflächen nicht vorenthalten möchte.

Grundregeln

  • Innerhalb der Abstandsfläche darf nicht gebaut werden
  • Die Abstandsfläche bezieht sich auf die eigene Grundstücksgrenze
  • Die Abstandsfläche geht über die volle Breite der Fassade
  • Der Mindestabstand beträgt in der Regel zwischen zweieinhalb und drei Metern
  • Errechnet wird er aus der Gebäudehöhe multipliziert mit einem Wert zwischen 0,25 und 1
  • Auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen dürfen Abstandsflächen bis zu deren Mitte liegen
  • Keine seitlichen Abstandsflächen zum Nachbarn gibt es bei Reihenhäuern
  • Bei Doppelhäusern mit Grenzbebauung gibt es nur eine einseitige Abstandsfläche
  • Abstandsflächen sind für jeden Gebäudeteil separat zu ermitteln

Für diese Grundregeln gibt es einige Ausnahmen und Sonderfälle, die ich nicht alle hier erläutern möchte. So ist es zum Beispiel möglich, dass Abstandsflächen auch auf dem Grundstück des Nachbarn liegen dürfen. Da braucht es aber die Zustimmung des Nachbars, der außerdem in Zukunft auf den betroffenen Flächen nicht mehr bauen darf.

Abstandsflächen bei freistehendem Haus

Abstandsflächen bei freistehendem Haus

Abstandsflächen bei Doppelhaus

Abstandsflächen bei Doppelhaus

Innerhalb von Abstandsflächen sind erlaubt:

  • Überdachte Stellplätze und Garagen bis 9 Meter Länge
  • Gebäude mit Abstellräumen (bis 7,5 m² und Höhe bis max. 3m)
  • Stützmauern bis zu einer Höhe von 2 Meter
  • Grenzbebauung darf entlang einer Nachbargrenze 9 m und insgesamt 15 m nicht überschreiten
Abstandsfläche bei Garage

Abstandsfläche bei Garage

Abstandsfläche bei Grenzbebauung

Abstandsfläche bei Grenzbebauung

Berechnung der Abstandsfläche

Die Tiefe der Abstandsfläche errechnet sich ganz einfach durch Multiplikation der Gebäudehöhe mit dem im Bebauungsplan bzw. der Bauordnung angegebenen Faktor. Wie bereits geschrieben, kann der Werte zwischen 0,25 und 1 haben.

Die Zahl hängt zum einen vom Bundesland aber auch von der Art des Baugebiets ab. In reinen Wohngebieten sind zum Beispiel häufig größere Abstände zwischen den Nachbarn erwünscht als in Mischgebieten oder Gewerbegebieten.

Noch ein Wort zur Gebäudehöhe: Hat Ihr Dach eine Neigung von über 70 Grad, müssen die Dachflächen in allen Bundesländern voll zur Gebäudehöhe gerechnet werden. Liegt die Neigung darunter, zählt die Höhe meist nur zu einem Drittel, manchmal auch nur zu einem Viertel.

Abstandsfläche zur Straße

Abstandsfläche zur Straße

Nicht erlaubte Abstandsfläche

Nicht erlaubte Abstandsfläche

Beispiel 1:

Sie wohnen in einem Flachdachbungalow mit einer Höhe von drei Metern, der Faktor beträgt 0,4. Theoretisch müssten Sie hier nur einen Abstand von 1,20 Metern zum Nachbarn einhalten. Doch hier greift der Mindestabstand, und der beträgt mindestens 2,50 Meter, in vielen Bundesländern sogar 3 Meter.

Beispiel 2:

Ihr Haus ist 6 Meter hoch, dazu kommt bei einer Neigung von 45 Grad eine Dachhöhe von 3 Meter. Hier wird das Dach zu einem Drittel gewertet, ergibt also einen Gesamthöhe von 7 Meter. Diesen Wert multiplizieren Sie mit dem angegebenen Faktor. Bei 0,4 sind das 2,80 Meter Abstandsfläche oder 3 Meter, wenn der Mindestabstand diesen Wert beträgt.

Maßgebliche Höhen bei geneigtem Dach

Maßgebliche Höhen bei geneigtem Dach

Maßgebliche Höhen bei Hangbebauung

Maßgebliche Höhen bei Hangbebauung

Der Bebauungsplan zählt

Ganz gleich, was die Landesbauordnungen über Abstandsflächen schreiben, am Ende zählt, was im jeweiligen Bebauungsplan steht. Ist dort zum Beispiel eine Grenzbebauung vorgesehen, sind Berechnungen zu Abstandsflächen hinfällig.

Die Gemeinde oder Stadt möchte zum Beispiel aus optischen Gründen, dass geschlossene Baulinien einzuhalten sind. Diese gelten natürlich auch für Neubauten. Auch die Firstrichtung kann aus diesem Grund vorgeschrieben sein.

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