Wann lohnt sich eine Kernsanierung, wann ist ein Neubau besser?

Wer ein altes Haus kauft oder einen maroden Altbau bewohnt, steht früher oder später vor der Frage: Kernsanierung oder Neubau? Doch was ist eigentlich eine Kernsanierung? Wie unterscheidet sie sich von einer „normalen“ Sanierung oder Renovierung? Und wann ist es besser, über einen Neubau nachzudenken? Wir beantworten die wichtigsten Fragen rund um die Kernsanierung.

Das erwartet Sie in diesem Beitrag

• Was bedeutet Kernsanierung?
• Unterschiede zwischen Kernsanierung, Sanierung, Modernisierung und Renovierung
• Welche Gründe sprechen für eine Kernsanierung?
• Vor der Kernsanierung: Den Altbau unter die Lupe nehmen
• Das sollten Sie unbedingt vor der Kernsanierung beachten
• Realisierung und Ablauf der Sanierungsmaßnahmen
• Der Kostenvergleich: Sanierung versus Neubau
  • Wann ist Sanieren günstiger als neu bauen?
• Lohnt sich eine Kernsanierung vor dem Immobilienverkauf?
  • Was spricht für eine Sanierung vor dem Verkauf?
  • Was spricht gegen eine Sanierung vor dem Verkauf?
• Kernsanierung oder Neubau – das ist jetzt die Frage

Was bedeutet Kernsanierung?

Kurzdefinition
Die Kernsanierung bezeichnet eine umfassende Modernisierung eines Gebäudes, die alle Bereiche vom Keller bis zum Dach umfasst. Im Vergleich zur Renovierung ist die Kernsanierung wesentlich umfangreicher. Bei einer Kernsanierung werden nicht nur die Oberflächen erneuert, sondern auch die Fassade neu gestaltet. Alte Bodenbeläge und Wandfliesen werden entfernt und durch moderne Materialien ersetzt, gleichzeitig werden veraltete Wasser- und Elektroinstallationen durch neue, zeitgemäße Leitungen ersetzt.

Die Kernsanierung eines Gebäudes beinhaltet den vollständigen Rückbau bis auf die tragenden Konstruktionen wie Wände, Stützen, Decken und Fundamente. Ziel ist die Revitalisierung der ursprünglichen Bausubstanz, wobei die Grundstruktur des Gebäudes weitgehend unverändert bleibt. Das Ergebnis dieser Maßnahme ist eine zeitgemäße Bausubstanz, die modernen Standards entspricht.

Konkret bedeutet eine Kernsanierung eine umfassende Modernisierung aller Bauteile vom Keller bis zum Dach und geht weit über den Umfang einer herkömmlichen Renovierung hinaus. Im Zuge einer Kernsanierung wird die Fassade neu gestaltet, alte Bodenbeläge und Wandfliesen werden entfernt und durch zeitgemäße Materialien ersetzt. Außerdem werden die Wasser- und Elektroinstallationen erneuert und durch moderne Leitungen ersetzt. Bei Bedarf können spezielle Abdichtungen im Kellerbereich oder eine umfassende Drainage rund um das Gebäude durchgeführt werden, um ein zukünftiges Eindringen von Feuchtigkeit in die Bausubstanz zu verhindern.

Im Hinblick auf die Energieeffizienz beinhaltet eine Kernsanierung eine umfassende Wärmedämmung. Veraltete Fenster und Türen werden durch moderne Produkte ersetzt und sowohl die Dachkonstruktion als auch die Dacheindeckung werden gedämmt und erneuert.

Kernsanierung in kurzen Stichworten, das gehört dazu:

• Erneuerung von Heizungsrohren und Wasserleitungen
• Erneuerung von Fenstern und Türen, sofern sie nicht den neuesten Isolierstandards entsprechen
• Modernisierung der Elektroinstallation
• Verbesserung der Heizungsanlage
• Austausch von Bodenbelägen und Wandverkleidungen
• Instandsetzung der Fassade, falls sie beschädigt oder unzureichend isoliert ist
• Renovierung der Dachkonstruktion samt Dacheindeckung

Unterschiede zwischen Kernsanierung, Sanierung, Modernisierung und Renovierung

Wollen Sie etwas an Ihrer Immobilie ändern wollen, haben Sie verschiedene Optionen: Neben der Kernsanierung gibt es die Sanierung, die Modernisierung und die Renovierung – doch was genau ist der Unterschied zwischen diesen Begriffen?

• Unter einer Kernsanierung versteht man umfassende Sanierungsmaßnahmen, die darauf abzielen, ein veraltetes Gebäude auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen. Dieser Prozess betrifft alle Aspekte des Hauses.
• Werden dagegen nur einzelne Geschosse oder Räume auf den neuesten Stand gebracht, spricht man von Sanierung. Das Hauptziel besteht darin, Schäden zu beheben, den Wohnstandard zu verbessern und die strukturelle Integrität des Gebäudes zu erhalten. Beispiele für Sanierungsmaßnahmen sind die Beseitigung von Schimmel, die Trockenlegung von Kellern und die Abdichtung von Dächern.
• Im Gegensatz dazu steht die Renovierung, bei der es in erster Linie um ästhetische Verbesserungen geht. Hier sind vor allem Verschönerungsarbeiten wie Tapezieren, Streichen oder das Verlegen neuer Bodenbeläge relevant. Diese Maßnahmen sind zwar nicht zwingend erforderlich, tragen aber zur Aufwertung des Wohnumfeldes bei und werden auch bei Neubauten häufig durchgeführt.
• Um Ihre Immobilie umfassend auf den neuesten Stand zu bringen, sollten Sie eine Modernisierung in Betracht ziehen. Modernisierungsmaßnahmen können langfristig die Energie- und Wasserkosten senken, den Wert Ihrer Immobilie steigern und den Wohnkomfort erhöhen. Beispiele für solche Maßnahmen sind die Dämmung von Dach und Außenwänden, der Einbau von Isolierglasfenstern oder die Installation einer modernen Heizungsanlage.

Welche Gründe sprechen für eine Kernsanierung?

Auch wenn eine Kernsanierung mit Investitionen verbunden ist, kann sich der Aufwand lohnen. Insbesondere durch energetische Verbesserungen können Sie nicht nur Ihre Heizkosten senken, sondern auch einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Weitere Vorteile auf einen Blick:

• Wärmedämmmaßnahmen und der Einbau moderner Heizungsanlagen senken den Energiebedarf und damit die Kosten.
• Sie haben die Möglichkeit, öffentliche Förderkredite und Zuschüsse der KfW oder des BAFA in Anspruch zu nehmen.
• Eine Kernsanierung führt zu einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie.
• Das Wohnklima wird durch die Sanierungsarbeiten spürbar verbessert, was sich in einem besseren Schallschutz und angenehmeren Raumtemperaturen bemerkbar macht.

Gut zu wissen: Nach einer Kernsanierung können Sie bei der Gebäudeversicherung sparen. Viele Versicherungen gewähren Rabatte, wenn das Haus umfassend saniert wurde und technisch auf dem neuesten Stand ist.

Vor der Kernsanierung: Den Altbau unter die Lupe nehmen

Wie ist der bauliche Zustand des Altbaus? Natürlich ist es ratsam, Fachleute für Immobilienbewertung hinzuzuziehen, aber eine erste Einschätzung können Sie auch selbst vornehmen. Gehen Sie in die Räume und machen Sie sich ein Bild vom Haus. Auch wenn Sie kein Fachmann sind, können Sie vorab die wichtigsten Aspekte prüfen und Informationen sammeln. Folgende Punkte sind dabei von besonderem Interesse:

• Baujahr des Hauses: Diese Information ist wichtig, da in den verschiedenen Jahrzehnten unterschiedliche Baustandards galten. So wurde in den 50er Jahren aufgrund von Materialknappheit oft sparsam gebaut. Häuser aus dieser Zeit haben oft dünnere und schlechter gedämmte Wände.
• Zustand der Bausubstanz: Dazu gehören Dach und Wände, Geschossdecken, Fundamente und Bodenplatten. Bei einigen älteren Häusern sind Wände und Mauern feucht oder rissig. Fenster können undicht sein und der Dachstuhl ist oft nicht isoliert.
• Vorhandensein von Schadstoffen: Gibt es erhöhte Schadstoffbelastungen wie Asbest oder Holzschutzmittel wie Lindan oder PCP?
• Überprüfung der Haustechnik: Hier geht es um Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen. Wie alt sind die Anlagen und wie hoch ist der Verbrauch?
• Bau Kauf eines Altbaus: Informieren Sie sich über durchgeführte Sanierungen.
• Standsicherheit der Tragkonstruktion: Wie sicher und zuverlässig ist die Tragkonstruktion?

Die Entscheidung, ob eine Kernsanierung sinnvoll ist, kann auch anhand der Lebensdauer der einzelnen Bauteile getroffen werden. Ist Ihr Haus bzw. sind die einzelnen Bauteile deutlich älter als in der folgenden Tabelle angegeben, kann es eventuell ratsam sein, eher über einen Neubau nachzudenken:

Es ist jedoch wichtig zu wissen, dass die Werte aus der Tabelle lediglich Anhaltspunkte liefern können. Im Einzelfall können einzelne Bauteile auch wesentlich älter werden oder auch sehr viel schneller verschlissen sein.

Das sollten Sie unbedingt vor der Kernsanierung beachten

Viele Interessent:innen eines Altbauhauses haben eine recht einfache Vorstellung: Ein paar neue Fenster, eine Heizungserneuerung und etwas frische Farbe an den Wänden – so stellen sie sich den Kauf vor. Ihre Entscheidung für das Haus beruht oft auf nostalgischen Gründen, während finanzielle Aspekte eher in den Hintergrund treten. Andere wiederum schätzen das Grundstück und die Lage, denken aber eher an Abriss und Neubau.

Neben den persönlichen Präferenzen spielt auch der finanzielle Aspekt eine entscheidende Rolle. Bei Altbauten ist die Entscheidung für oder gegen eine Sanierung für viele eine Herausforderung. Eine Sanierung ist zwar oft kostengünstiger, aber nicht immer. In manchen Fällen kann ein Abriss und Neubau die sinnvollere Option sein.

Die richtige Wahl zu treffen, ist jedoch nicht immer einfach. Jeder Fall, jedes einzelne Haus, erfordert eine individuelle Betrachtung. In dieser Hinsicht sollten potenzielle Bauherr:innen zuerst prüfen, in welchem Zustand sich das Haus befindet, um eine realistische Einschätzung der möglichen Sanierungskosten zu erhalten.

Realisierung und Ablauf der Sanierungsmaßnahmen

Die Kernsanierung eines Altbaus erfolgt von innen nach außen. Je nach Umfang der Sanierung kann es notwendig sein, das Gebäude bis auf den Rohbau zurückzubauen. Bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden kann sogar ein teilweiser Ersatz der tragenden Elemente notwendig sein, was gleichzeitig die Chance bietet, die Raumaufteilung an moderne Wohnformen anzupassen. In dieser Phase wird auch das Dach erneuert oder saniert.

Nach der Sanierung aller Wände werden neue Elektro- und Wasserleitungen verlegt und alle notwendigen technischen Anschlüsse vorbereitet. Anschließend erhält das Mauerwerk einen neuen Innenputz und, falls erforderlich, einen neuen Estrich. Die Sanitär- und Heizungsinstallationen schließen diesen Bauabschnitt ab. Parallel dazu beginnen die Arbeiten an der Fassade.

Die Dauer einer Altbau-Kernsanierung variiert je nach Umfang der notwendigen Maßnahmen und der Verfügbarkeit der einzelnen Handwerksbetriebe, beträgt aber im Durchschnitt etwa vier bis sechs Monate.

Der Kostenvergleich: Sanierung versus Neubau

Doch wie sieht es mit den Kosten einer Sanierung im Vergleich zu Abriss und Neubau aus? Laut einer Studie der Arbeitsgemeinschaft Zeitgemäßes Bauen ist die Sanierung oft die wirtschaftlich attraktivere Variante. Nur bei rund zwölf Prozent der Altbauten ist ein Abriss und anschließender Neubau günstiger als eine Sanierung. Insbesondere wenn das Gebäude gut erhalten ist und keine umfangreiche Entkernung erforderlich ist, wirkt sich dies positiv auf die finanzielle Belastung aus.

Bei älteren Gebäuden ist die Entscheidung jedoch nicht immer so einfach. In solchen Fällen ist es wichtig, die Vor- und Nachteile sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Bevor eine fundierte Abwägung getroffen werden kann, ist eine gründliche Zustandsanalyse der bestehenden Immobilie erforderlich.

Wann ist Sanieren günstiger als neu bauen?

Wenn Sie nur wenige Veränderungen am Grundriss, wie z.B. der Raumaufteilung oder der Lage des Treppenhauses, vornehmen möchten, erweist sich eine Sanierung im Vergleich zum Neubau in der Regel als die kostengünstigere Variante. Dies gilt insbesondere dann, wenn nur kleinere Renovierungsarbeiten wie der Austausch von Fenstern oder das Streichen von Wänden notwendig sind. Auch kleinere Mängel wie aufsteigende Feuchtigkeit an den Wänden sind kein ausreichender Grund für einen Abriss. Sie sind zwar unschön, stellen aber keine Gefahr für die Bausubstanz dar und können relativ einfach behoben werden.

Auch wenn das Haus umfangreicher renoviert werden muss und die Kosten für die Renovierung ähnlich hoch sind wie für einen Neubau, kann eine Renovierung dennoch kostengünstiger sein. Als Faustregel kann gelten, dass eine Sanierung immer dann wirtschaftlich ist, wenn die Kosten weniger als 75 Prozent eines Neubaus betragen würden. Für eine korrekte Berechnung der Neubaukosten müssen jedoch auch die Abbruchkosten des bestehenden Gebäudes berücksichtigt werden. In der Regel muss mit Abbruchkosten von 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter gerechnet werden. In dicht bebauten Gebieten, wie z.B. Reihenhaussiedlungen, können zusätzliche Sicherungsmaßnahmen an Nachbargebäuden erforderlich sein, die die Abbruchkosten weiter erhöhen.

Neben den finanziellen Überlegungen gibt es oft noch einen weiteren Aspekt, der für eine Sanierung und gegen einen Neubau spricht: die örtlichen Bauvorschriften. So kann es sein, dass ältere Häuser ein zusätzliches Stockwerk haben, das nicht mehr den aktuellen Bauvorschriften entspricht. Aufgrund des Bestandsschutzes für Gebäude, die vor der Modernisierung errichtet wurden, werden solche Abweichungen toleriert. Für Neubauten gilt diese Regelung jedoch nicht. Bauwillige sollten sich daher gut überlegen, ob sie zum Beispiel ein dreigeschossiges altes Haus durch einen zweigeschossigen Neubau ersetzen wollen.

Lohnt sich eine Kernsanierung vor dem Immobilienverkauf?

Die Durchführung einer Kernsanierung für eine Immobilie erweist sich in den meisten Szenarien als wirtschaftlich sinnvoll. Dies gilt insbesondere für Objekte in begehrten Lagen oder für den Verkauf an Investoren. Wenn das Gebäude keine offensichtlichen Schäden aufweist, sollte eine Teilsanierung in Betracht gezogen werden, um die Attraktivität für potenzielle Käufer zu erhöhen. Für eine Komplettsanierung sollten Sie ca. 100 Prozent des von einem Gutachter ermittelten Immobilienwertes einkalkulieren. Für gut erhaltene Gebäude aus der Vorkriegszeit sind etwa 50 bis 60 Prozent zu veranschlagen, für Gebäude ab den 1970er Jahren etwa 20 Prozent.

Was spricht für eine Sanierung vor dem Verkauf?

• Potenziell höherer Verkaufspreis: Eine Modernisierung, sei es durch kleinere Schönheitsreparaturen oder durch eine umfangreichere Luxussanierung, kann den Verkaufspreis erhöhen. Entscheidend ist jedoch eine hohe Nachfrage. Es ist wichtig, die Kosten genau zu kalkulieren und den aktuellen Wert der Immobilie von unabhängigen Experten schätzen zu lassen.
• Verbesserte Verkaufschancen: In Regionen, in denen zwar eine Nachfrage nach Wohnraum besteht, das Interesse an der Immobilie aufgrund des aktuellen Zustands aber gering ist, kann es sich lohnen, in die Sanierung zu investieren.
• KfW-Förderung nutzen: Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie die Sanierung mit zinsgünstigen Krediten und Zuschüssen der KfW finanzieren und so einen Teil der Sanierungskosten ausgleichen.
• Steuervorteile bei vermieteten Immobilien: Investoren können die Sanierungskosten in voller Höhe von der Steuer absetzen oder – bei vorzeitigem Verkauf einer vermieteten Immobilie vor Ablauf der 10-Jahres-Frist – die Spekulationssteuer mindern.

Was spricht gegen eine Sanierung vor dem Verkauf?

• Hohe Investitionskosten: Der Mitteleinsatz steht nicht immer im Verhältnis zur möglichen Wertsteigerung. Oftmals ist es wirtschaftlich attraktiver, das Objekt zu einem günstigeren Preis anzubieten, insbesondere da viele Käufer:innen gezielt nach sanierungsbedürftigen Immobilien suchen.
• Der Zeit- und Arbeitsaufwand lohnt sich nicht immer: Gerade in Regionen mit Bevölkerungsrückgang und geringer Nachfrage lohnt sich die Investition oft nicht. Im schlimmsten Fall bleibt man auf einer bereits sanierten Immobilie sitzen.

Kernsanierung oder Neubau – das ist jetzt die Frage

Insgesamt bietet dieser Leitfaden eine umfassende Orientierung im Bereich der Kernsanierung von Immobilien. Von den grundlegenden Definitionen bis hin zu finanziellen Abwägungen sowie Vor- und Nachteilen wird ein detaillierter Einblick geboten, der es Ihnen ermöglicht, fundierte Entscheidungen zu treffen. Der Ratgeber verdeutlicht, dass eine Kernsanierung nicht nur bauliche Veränderungen, sondern auch finanzielle und rechtliche Aspekte umfasst. Sie erhalten wertvolle Erkenntnisse, um den Zustand ihrer Immobilie zu bewerten und die passende Wahl zwischen Sanierung, Neubau oder Verkauf zu treffen.