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Haus planen von A bis Z: So klappt es mit dem Eigenheim

Ein eigenes Haus soll es sein? Das wäre es. Im Kopf oder auf dem Papier bestehen vielleicht auch schon konkrete Pläne. Sie wissen schon genau, was Sie wollen. Doch wissen Sie auch, was im Vorfeld und während des Bauens alles an Papierkram auf Sie zukommt? Welche Genehmigungen, Nachweise und planerischen Unterlagen der Bauherr unbedingt benötigt?  Was der Bauherr bei der Wahl seines Grundstückes beachten muss? Auf alle diese Fragen finden Sie bei uns eine Antwort.

Skizze Hausbau

Soll es ein Haus vom Bauträger sein?

Sicherlich können Sie sich auch den ganzen Aufwand mit Bauplatzsuche, Grundstückskauf und Hausbau ersparen, wenn Sie das Haus von einem Bauträger kaufen. Vielleicht sparen Sie auch etwas Geld.

Den Traum von Individualität können Sie sich jedoch zum Großteil abschminken. Oft handelt es sich um standardisierte Typenhäuser mit wenig Spielraum für Sonderwünsche.

Einige Dinge sollten Sie beim Kauf eines Eigenheims von einem Bauträger dennoch beachten:

  • Zunächst sollten Sie sich Häuser anschauen, die der Bauträger bisher gebaut hat.
  • Auch über die Bonität der Firma sollten Sie Auskunft einholen.
  • Die Ausschreibungsunterlagen sollten Bestandteil des Vertrags werden.
  • Achten Sie auf versteckte Kosten wie beispielsweise Drainagen, Sickergruben oder Hausanschlusskosten.
  • Fixieren Sie vertraglich den Fertigstellungstermin und vereinbaren Sie pauschale Konventionalstrafen für jeden Tag, den das Unternehmen den vereinbarten Termin überschreitet.
  • Lassen Sie sich nicht auf finanzielle Vorleistungen ein und zahlen Sie nur nach Teilabnahmen.

Soll es ein Fertighaus sein?

Fertighäuser haben den Vorzug, dass Sie als Bauherr unter tausenden Haustypen auswählen und so sein Traumhaus finden können, ohne Architekten und Handwerker beauftragen zu müssen. Was für Bauträger aus dem vorherigen Absatz gilt, gilt auch für Fertighaushersteller. Zahlen Sie nur Zug um Zug!

Informieren Sie sich hier über Fertighäuser

Wie finde ich das passende Grundstück?

Ein passendes Grundstück zu finden, ist in manchen Regionen Deutschlands gar nicht so einfach. Damit der Traum von Paradies nicht zu einem Trip in die Hölle wird, sollten Sie sich bei der Suche nach einem Grundstück sehr gut informieren.

Fahren Sie in die Gegend, in der Sie später einmal wohnen möchten, und sprechen Sie dort die Leute nach Bauplätzen an. Fragen Sie bei der Gemeindeverwaltung oder der Kirchengemeinde nach. Besonders hilfreich sind die Inserate der regionalen Tageszeitungen.

Auch eine eigene Such-Anzeige oder der Blick in die Rubrik „Zwangsversteigerungen“ können zum Erfolg führen. Wenn nur noch der Gang zu einem Immobilienmakler weiterhilft, wird es teurer. Die Provision liegt bei um die drei Prozent – je nach Region kann es etwas mehr oder weniger sein.

Haben Sie ein Grundstück gefunden, das Ihren Vorstellungen entspricht, sollten Sie es nicht gleich kaufen. Zur Bewertung des Bauplatzes müssen Sie zuvor einige Informationen einholen:

  • Da wäre zunächst die Frage des Baugrunds zu klären. Wie ist er beschaffen? Ist er zu hart, müssen vielleicht Sprengungen vorgenommen werden? Ist er zu weich, muss eine dicke Fundamentplatte gegossen werden? Beides treibt den Preis nach oben. Gleiches gilt auch für die Bebauung in Hanglage.
  • Bei Grundstücken in Hanglage muss zudem beachtet werden, dass es kein steiler Nordhang ist. Im Winter kann dies zu einer reichlich schattigen Angelegenheit werden.
  • Ist das Grundstück schon erschlossen? Sie dürfen erst bauen, wenn die Erschließung gesichert ist. Fragen Sie beim Gemeindebauamt nach, wann die Erschließung durchgeführt werden kann und was dies kostet. Denn sind Sie erst mal Grundstückseigentümer, kommen diese Kosten auf Sie zu.
  • Nun zu den Grundstückspreisen. Informieren Sie sich frühzeitig beim Bauamt über den Bodenrichtwert Ihres Bauplatzes. Oft versuchen die Verkäufer mit überzogenen Forderungen einen überhöhten Preis zu erzielen. Durch Verhandlungsgeschick können Sie einiges an Geld einsparen. Geld, das Sie beim Hausbau auch an anderer Stelle gut brauchen können.
  • Sehr wichtig ist auch zu wissen, ob Ihr Grundstück früher einmal als Giftmülldeponie gedient hat oder ob die Ruine, die Sie gerne abreißen würden, unter Denkmalschutz steht.
  • Vielleicht interessiert Sie auch zu erfahren, was in Zukunft an Baumaßnahmen in der Umgebung geplant sind. Manche sind positiv (Kindergarten, Einkaufszentrum), andere sind negativ (Autobahn, Flughafen). Schauen Sie im Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde nach!

Was sagt der Bebauungsplan?

Das Traumhaus im Kopf, doch was sagt der Bebauungsplan. Dürfen Sie überhaupt so bauen, wie Sie gerne wollen? Im Bebauungsplan können die Anzahl der Geschosse, die Dachneigung und –form, Firstrichtung und noch einiges mehr vorgeschrieben werden. Steht nichts darüber im Bebauungsplan, haben Sie Glück gehabt. Dann können Sie frei wählen.

Falls kein gültiger Bebauungsplan existiert, gibt das Baugesetzbuch die Art und Weise der Bebauung vor (§ 34 Baugesetzbuch: „Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile).

Falls Sie von einem kleinen Bungalow träumen, der Bebauungsplan jedoch zwingend eine zweigeschossige Bauweise mit Satteldach vorschreibt, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als so zu bauen wie vorgeschrieben oder sich nach einem anderen Grundstück umzusehen.

Sie sehen, wie wichtig es ist, sich  z u e r s t  den Bebauungsplan anzuschauen und dann zu kaufen.

Hier erfahren Sie mehr über den Bebauungsplan.

Wie sieht es mit dem Kaufvertrag aus?

Ohne Notar kann in unserem Land kein Grundstück gekauft werden. Schließlich geht es dabei auch um viel Geld. Da ein Notar unparteiisch sein muss, sollte er Ihr Vertrauen besitzen. Bevor Sie die Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen, sollten Sie diese Dinge beachten:

  • Lassen Sie den Kaufvertrag auf jeden Fall von einem Fachmann überprüfen.
  • Überprüfen Sie anhand des Personalausweises, ob die Personalangaben des Verkäufers zutreffend sind.
  • Klären Sie, ob das Grundstück mit einer Grundschuld oder einer Hypothek belastet ist.
  • Falls der Verkäufer die auf dem Grundstück liegenden Verbindlichkeiten bereits getilgt hat, muss die Löschungsbewilligung des Gläubigers vorliegen.
  • Im Kaufvertrag sollte auch stehen, dass sich der Notar um den Eintrag einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch zu kümmern hat. Das geschieht zu Ihrer Sicherheit.
  • So lange die Auflassungsvormerkung nicht eingetragen ist, sollten Sie auf gar keinen Fall den Kaufpreis bezahlen. Es sollte im Vertrag vereinbart werden, daß dieser erst dann fällig wird, wenn die Eintragung vorgenommen wurde.

Welche Kosten fallen beim Grundstückskauf an?

Neben dem Verkäufer freuen sich auch noch Vater Staat, der Notar und das Grundbuchamt über Geld von Ihnen. Die Grunderwerbssteuer liegt

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Grundstückkaufpreises. Das hängt vom Bundesland ab, wo Sie das Grundstück kaufen.

Falls Sie das Grundstück innerhalb der Familie kaufen z.B. Eltern, Großeltern, Kindern, Enkeln, Schwiegersohn, Schwiegermutter fallen keine Steuern an.

Die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamts sind abhängig vom Geschäftswert. Für einen Kaufvertrag verlangt der Notar eine doppelte Gebühr (das heißt zweimal die volle Gebühr laut Tabelle), eine volle Gebühr ist für die Beurkundung einer Grundschuld fällig.

Eine weitere halbe Gebühr fordert der Notar für Auflassungsbeurkundung. Hinzu kommen noch Schreibgebühren, Auslagen und die Mehrwertsteuer. Die Eintragungen in das Grundbuch werden mit dem gleichen Gebührensatz beglichen.

Der Name des neuen Eigentümers oder eine Belastung kostet eine volle Gebühr. Für den Eintrag der Auflassungsvormerkung wird eine halbe Gebühr gefordert.

Was ist beim Bauntrag zu beachten?

Baurecht ist Ländersache. Es gibt daher von Bundesland zu Bundesland Unterschiede bei der Erteilung der Baugenehmigung. Unter bestimmten Bedingungen (im Bebauungsplan ausgewiesen als Wohngebiet (WS, WR, WA, WB), höchstens zwei Wohnungen und Wohngebäude geringer Höhe (unter 7 m)) kann Ihr Bauvorhaben genehmigungsfrei sein.

Das heißt nicht, dass sie keinen Bauantrag benötigen. Selbstverständlich müssen Sie einen Bauantrag erstellen.  Er wird jedoch nicht zu Genehmigung eingereicht, sondern verbleibt auf der Baustelle. Nach Abschluss der Bauarbeiten wird er zusammen mit der Fertigstellungserklärung an das Baugenehmigungsamt geschickt.

Im Fall des genehmigungsfreien Bauens können Baumaßnahmen ohne Baugenehmigung begonnen werden. Allerdings muss der Architekt eine Erklärung an die Baugenehmigungsbehörde schicken in der er bescheinigt, dass seine Entwürfe sich an den geltenden Gesetzen und Forderungen orientieren.

Je nach Bundesland und Bauordnung können noch weitere Erklärungen hinzukommen. Da müssen Sie jedoch Ihren Architekten fragen, der kennt sich mit diesen Dingen aus.

Ist Ihr Bauantrag nicht genehmigungsfrei, müssen Sie rechtzeitig den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung stellen. Mit zwei bis drei Monaten Bearbeitungsdauer durch das Bauamt müssen Sie rechnen.

Wie sieht es mit den Energiekosten während des Baus aus?

Parallel zum Bauantrag müssen die Anträge für die Gas-, Wasser- und Elektroanschlüsse bei den jeweiligen Versorgungsunternehmen gestellt werden. Schon für die ersten Betonfundamente brauchen Sie Wasser und Strom.

Werden die Rohbauarbeiten durch eine Bauunternehmen ausgeführt, muss dieses einen “Bauwasseranschluss” beantragen. Wer diese Anschlüsse zu bezahlen, hängt von der Vertragsgestaltung ab.

Die Kosten für Bauwasser und Baustrom muss die Baufirma bezahlen. Falls Sie aber die Rohbauarbeiten in Eigenleistung erbringen, liegt es an Ihnen, sich die Anschlüsse zu besorgen und für die Energiekosten kommen Sie ebenfalls selbst auf.

Wie sieht es mit der Grundlagenplanung aus?

 Dem Bauamt ist es ziemlich egal, wie und wo die Bewehrung eingelegt wird, Hauptsache das Haus bleibt stehen. Auch der Bauarbeiter würde oft das Eisen am liebsten „nach Gefühl“ verteilen.

Um die Standsicherheit des Hauses zu garantieren, müssen die Berechnungen des Statikers aber unbedingt eingehalten werden. Daher wird ein Bewehrungsplan auf jeden Fall benötigt. Mehr über Bewehrung erfahren.

Der Statiker gibt darin genau an, wo und in welcher Größe und Stärke die Bewehrungsmatten und –stäbe im Beton verankert werden. Der Bewehrungsplan ist vor allem auch unabdingbar für spätere Umbaumaßnahmen. Aus diesem Grunde sollten Sie auch die statische Berechnung mit den Positionsplänen und die Ausführungspläne Stahl und Holz unter Ihren Unterlagen haben.

Bei komplexen Bauwerken sind auch Schalpläne zur Kontrolle der Geometrie, für Aussparungen, Schlitze und Einbauteile sinnvoll. Arbeiten Sie mit Fertigteilen, benötigen Sie Werkpläne. Werkpläne geben an, um welchen Baustoff es sich handelt, ob es sich um tragende Wände handelt, wo Schlitze und Schächte vorhanden sind.

Dadurch ersparen Sie sich später die Öffnung des Bauteils. Um Aussagen über den anstehenden Boden und zu Grundwasserständen machen zu können, sollten Sie ein Bodengutachten und eventuell sogar ein hydrologisches Gutachten erstellen lassen. Nur so sind Sie beim Bauen vor unliebsamen Überraschungen gefeit.

Wie sieht es mit dem Wärmschutz aus?

Die Qualität Ihres Hauses wird auch daran gemessen, welche Maßnahmen für den Wärme-, Schall- und Brandschutz durchgeführt wurden. Damit Sie dies bei einem eventuellen Verkauf des Hauses auch belegen können, sollten Sie die Nachweise bei Ihren Unterlagen haben.

Ein Energiebedarfsausweis ist schon seit einigen Jahren verpflichtend bei Neubauten geworden. Damit sollen die energetischen Qualitäten eines Neubaus transparenter gemacht werden.

Hier erfahren Sie mehr über den Wärmeschutz

Was passiert mit den Unterlagen der Fachplaner?

Für eine spätere Neuplanung  und Sanierungsarbeiten sollten Sie die Unterlagen über den Verlauf und den Bestand der Heizungs-, Lüftungs- und Sanitärinstallationen haben.

Das gleiche gilt natürlich auch für die Elektroinstallation. Aber auch über eine genehmigte Entwässerungsplanung sollten Sie schriftliche Informationen haben. Dies erleichtert die Instandhaltung und Neuanschlüsse.

Was ist bei der Bauabnahme zu beachten?

Um in Ihr Haus einziehen zu dürfen, müssen Fachleute begutachten, ob alles so gemacht wurde, wie es in den Plänen stand. Folgende Abnahmeprotokolle sollten Sie letztlich bei Ihren Unterlagen haben:

  • Rohbauabnahme
  • Schlussabnahme
  • Heizungs-, Lüftungs-, Sanitäranlagen
  • Grundleitungen (Dichtheitsprüfung)
  • Rauch- und Wärmeabzugsanlage
  • Kamin
  • Blitzschutzanlage

Hier finden Sie detaillierte Informationen zur Bauabnahme

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