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Bauabnahme, das ist dabei zu beachten

Die Bauabnahme ist ein ganz wichtiger Zeitpunkt zukünftiger Hausbesitzer. Mit der Abnahme geht unter anderem die Beweislast für eventuelle Baumängel an den Bauherrn über, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen (Gewährleistung) und wird in der Regel die Schlusszahlung fällig. Um so wichtiger ist es, dabei nichts falsch zu machen. Welche Arten und welche Formen der Bauabnahme es gibt, erfahren Sie hier auf bauredakteur.de.Bauabnahme

Das Wichtigste gleich zu Beginn

In vielen Bauverträgen stehen leider keine konkreten Details, wann und in welcher Form eine Bauabnahme erfolgt. Als Laie stehen Sie dann häufig komplett im Regen, weil Sie Ihr Haus bereits abgenommen haben, ohne es zu wissen.

So gilt zum Beispiel der Einzug in das fertiggestellte Haus als stillschweigende Abnahme. Der Bauherr hat dann nur noch wenige Tage Zeit, Einwände gegen irgendwelche Mängel vorzubringen.

Die Bauherren müssen die Mängel, deren Ursachen und eventuelle Folgeschäden beweisen können. Und seien wir einmal ehrlich: Welcher Laie ist dazu in der Lage. Was zur Folge hat, dass der Hausherr alle Kosten für die Beseitigung der Mängel selbst tragen muss.

Denn mit der Bauabnahme gelten folgende Regeln:

  • Die Beweislast geht auf den Bauherren über
  • Die Verjährungsfrist fängt an zu laufen
  • Die Schlusszahlung wird fällig

Neben der bereits erwähnten stillschweigenden Abnahme gibt es nach der VOB, der Verdingungsordnung für Bauleistungen, noch die ausdrückliche, die fiktive und die förmliche Abnahme. Auch hier lauern einige Fallstricke, die bei Unkenntnis schlimme Folgen haben können. Wichtig ist daher, ein Abnahmeprotokoll zu erstellen und dort alles festzuhalten, was noch an Mängeln auffällt.

Verschiedene Arten der Bauabnahme

Neben den im vorherigen Kapitel erwähnten Formen der Bauabnahme wird zusätzlich noch zwischen behördlicher und privater Bauabnahme unterschieden. Beide Arten unterscheiden sich auf verschiedene Weise. Schauen wir daher nun auf die Unterschiede.

#1: Behördliche Bauabnahme

Bei der behördlichen Bauabnahme schauen sich das Bauordnungsamt oder andere Behörden wie Denkmalamt oder Wasserwirtschaftsamt den Rohbau (Rohbauabnahme) oder das fertige Haus an und überprüfen, ob es in Übereinstimmung mit den öffentlichen Normen und Verordnungen errichtet wurde. In einigen Bundesländern wird auf eine Rohbauabnahme verzichtet oder nur stichprobenartig durchgeführt.

Ob das Haus lila statt weiß angestrichen wurde, die falschen Fliesen verwendet wurden oder überspitzt formuliert, ob es reinregnet, interessiert das Bauamt nicht. Hauptsache das Haus wurde nicht höher gebaut als genehmigt, das Dach hat die richtige Neigung und die Treppen die richtige Trittstufenbreite bzw. -höhe. Das Amt interessiert also eher für die Dinge, die im Bauantrag genehmigt wurden.

Werden von Seite der Bauherren keine Einwände geltend gemacht, gilt das Haus als abgenommen. Der Bauherr erhält Protokolle über die baurechtliche und bautechnische Mängelfreiheit des Gebäudes. Übersieht die Behörde Mängel an genehmigungspflichtigen Gebäuden, hat der Bauherr nur in ganz seltenen Fällen Anspruch auf Schadensersatz.

Um sich vor Handwerkerpfusch zu schützen, ist also vor allem die private Bauabnahme geeignet. Zumal sich die Bauaufsichtsbehörden und Gemeinden bei Bauten im vereinfachten Genehmigungsverfahren ohne Baugenehmigung gänzlich raushalten. Hier wird generell keine Haftung für Baumängel übernommen, weil überhaupt keine Prüfpflicht besteht. Zu einer behördlichen Bauabnahme zählt aber auf alle Fälle noch die Überprüfung von Schornstein und Heizkessel durch den zuständigen Bezirksschornsteinfeger.

#2: Private Bauabnahme

Die private Bauabnahme ist, wie bereits erwähnt, die einzige Möglichkeit, sich vor Fehlern der Handwerker zu schützen. Dabei müssen die einzelnen Bauabschnitte gesondert betrachtet und beurteilt werden. Sobald die Handwerker eines Gewerks ihre Arbeit beendet haben, muss ihre Leistung begutachtet werden. Viele Fehler lassen sich nämlich im weiteren Bauverlauf gar nicht mehr entdecken.

Ist der Putz oder die Profilbretterverschalung erst mal an der Wand, ist die Arbeit des Maurers quasi unsichtbar. Gut für den Maurer, schlecht für den Bauherren oder den Verputzer. Ein schiefe Wand fällt nämlich dann erst einmal auf ihn zurück. Besser ist es daher, den Verputzer unterschreiben zu lassen, dass der Maurer ordnungsgemäße Arbeit abgeliefert hat. Auch bei den anderen Gewerken sollte der Nachfolger für die Arbeit des Vorunternehmers unterschreiben.

Eigentlich sollte in den Bauverträgen geregelt sein, wann und in welcher Form Abnahmen durchgeführt werden. Dies ist leider häufig nicht der Fall und so hat mancher Bauherr schon das Gebäude abgenommen, obwohl er davon gar nichts wusste. Das ist schlecht, denn vor der Abnahme muss der Handwerker einwandfreie Arbeit beweisen, wenn der Bauherr etwas beanstandet.

Nach der Abnahme dreht sich das Ganze: Nun muss der Bauherr Mangel, Ursache und eventuelle Folgeschäden beweisen. Dies ist für einen Laien und mitunter auch für den Experten häufig unmöglich, wie zahlreiche Gerichtsurteile beweisen. Die Kosten für die Mängelbeseitigung muss dann ganz allein der Bauherr tragen. Am besten ist es natürlich immer, Mängel zu vermeiden. Zudem sollte man wissen, welche Arten der Abnahme die VOB vorsieht. Womit  wir beim nächsten Thema sind.

Bauabnahme Fundament

Verschiedene Formen der Bauabnahme

In den Eingangskapiteln wurden die verschiedenen Formen der Bauabnahme bereits kurz einmal erwähnt. Zur Erinnerung, das sind sie:

  • Ausdrückliche Abnahme
  • Fiktive Abnahme
  • Stillschweigende Abnahme
  • Förmliche Abnahme

Welche Art von Abnahme bei Ihnen zur Anwendung kommt, sollten Sie bereits im Vorfeld wissen und am besten mit den Handwerkern und Bauunternehmen absprechen. Haben Sie überhaupt keine Ahnung vom Bauen, sollten Sie zur Bauabnahme unbedingt einen Sachverständigen mitbringen. Dieser sieht häufig bereits auf den ersten Blick, wo etwas im Argen liegt. Doch genug abgeschweift, kommen wir zu den vier Arten der Bauabnahme.

#1: Ausdrückliche Abnahme

Bei der ausdrücklichen oder auch erklärten Abnahme wird vom Bauunternehmer oder Handwerker mündlich oder schriftlich mitgeteilt, dass die Bauleistung fertiggestellt und eine Abnahme möglich sei. Nun hat der Bauherr 12 Werktage Zeit, sich das vollendete Werk anzuschauen. Wird die Frist vom Bauherren überschritten, gilt die Bauleistung als abgenommen und man spricht von einer fiktiven Abnahme. 

Als Bauherr sollte man diese Frist nicht verstreichen lassen und nicht darauf hoffen, dass schon alles in Ordnung ist. Besser ist es, sich alles ganz genau anschauen und einen Termin mit dem Handwerker ausmachen. Bei diesem Abnahmetermin sollte ein gemeinsames Abnahmeprotokoll angefertigt werden.

#2: Fiktive Abnahme

Eine fiktive Abnahme kann auf drei unterschiedliche Arten eintreten. Eine Bauleistung gilt zum Beispiel als fiktiv abgenommen mit Ablauf von 12 Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über Fertigstellung der Bauleistung. Zahlt der Bauherr nach der Fertigstellungsmitteilung des Handwerkers die Schlussrechnung, wird das ebenfalls als fiktive Abnahme gewertet. Es gilt hier ebenfalls eine Frist von 12 Tagen.

Schon nach 6 Werktagen gilt eine Bauleistung als fiktiv abgenommen, wenn der Bauherr in das fertiggestellte Haus einzieht oder sich wohnlich einrichtet. Außer, der Bauherr hat mit dem Handwerker bzw. Bauunternehmer etwas anderes vereinbart. Nicht als Abnahme dient das teilweise Bewohnen einer baulichen Anlage, damit die Bauarbeiten weitergeführt werden können.

#3: Stillschweigende Abnahme

Die stillschweigende oder konkludente Abnahme erfolgt durch schlüssiges Handeln des Bauherrn. Wird das Haus zum Beispiel postwendend weiterverkauft, gilt das als stillschweigende Abnahme. Lässt der Bauherr nach Fassadenarbeiten das Gerüst abbauen, wird das ebenfalls als stillschweigende Abnahme bewertet.

Auch Einzug ins Gebäude, Inbetriebnahme des Heizkessels oder Bezahlung der Rechnung lässt aus dem Handeln des Bauherren schließen, dass er die Arbeit des Handwerkers akzeptiert. Die dabei gültige Frist beträgt 6 Werktage. In dieser Zeit muss eine schriftliche Mängelrüge beim Handwerker eingetroffen sein.

#4: Förmliche Abnahme

Die förmliche Abnahme sollte die Regel bei allen Bauvorhaben sein. Sie hat stattzufinden, wenn der Bauherr oder der Bauunternehmer es verlangen. Zur Abnahme können beide Seiten einen Sachverständigen hinzunehmen. Das kann auf der Seite des Bauherrn ein Architekt, Bauleiter oder unabhängiger Sachverständiger (zum Beispiel vom Verband Privater Bauherren, Bauherren-Schutzbund oder TÜV) sein.

Für den Bauherren ist es sicherlich ein großer Vorteil, einen Experten auf seiner Seite zu wissen. Nur ein Experte kann in den meisten Fällen beurteilen, ob die Bauleistungen ohne Mängel erbracht wurden. Der Befund der Abnahme ist in gemeinsamer Verhandlung schriftlich in einem Abnahmeprotokoll niederzulegen. In das Protokoll sind etwaige Vorbehalte wegen bekannter Mängel und wegen Vertragsstrafen aufzunehmen, ebenso etwaige Einwendungen des Bauunternehmers. Jeder Vertragspartner erhält eine Ausfertigung des Protokolls.

So sollte ein Protokoll für die Bauabnahme aussehen

Gleich zu Beginn haben wir geschrieben, dass unbedingt ein Abnahmeprotokoll anzulegen ist. Dort drin stehen zum Beispiel eventuell gefundene Mängel oder ob der Auftragnehmer die Bauabnahme verweigert oder angenommen hat. Gibt es keine Einwände gegen das Bauwerk, gilt das als Bestätigung, dass die Bauarbeiten vollständig und wie vereinbart erbracht worden sind.

Ein Abnahmeprotokoll soll beiden Vertragsparteien Rechtssicherheit geben und ist Grundlage für eventuelle juristische Auseinandersetzungen. Haben Sie eine förmliche Bauabnahme nach VOB vereinbart, sollte das Abnahmeprotokoll folgende Informationen beinhalten:

Abnahmeprotokoll
  1. Titel „Bauabnahme nach VOB/B §12“
  2. Adresse und Name des Bauherren, Adresse der Baustelle
  3. Adresse des Handwerkers oder Bauunternehmers
  4. Auftragsnummer und Datum des Bauvertrags
  5. Bezeichnung der abzunehmenden Leistung, z.B. Maurerarbeiten
  6. Teilnehmer der Baugehung
  7. Beginn und Fertigstellung der Bauleistung
  8. Ort und Datum der Bauabnahme
  9. Exakte Benennung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
  10. Vorgabe, bis wann die Mängel zu beseitigen sind
  11. Einwände des Auftragnehmers
  12. Unterschrift von Auftraggeber und Auftragnehmer
  13. Sind Vertragsstrafen vorzusehen, sind diese gesondert zu vermerken

Bauabnahme unter Vorbehalt

Fallen bei der Bauabnahme kleinere Mängel ins Auge, ist eine Abnahme unter Vorbehalt möglich, sind die Mängel zu gravierend, kann diese auch komplett verweigert werden. Eine vorbehaltliche Abnahme sollten Sie unbedingt auch im Abnahmeprotokoll vermerken.

Nur so bleibt der Handwerker auch verantwortlich für Schäden, die er bei der Mängelbeseitigung verursacht. Muss er zum Beispiel eine Tür austauschen und zerkratzt das Parkett, haftet er für den Schaden. Haben Sie die Handwerksleistung bereits abgenommen, bleiben Sie auf den Kosten für die Kratzerbeseitigung sitzen.

Sind Sie bereit für die Bauabnahme?

Auch wenn Sie als künftiger Hausbesitzer eigentlich nicht viel mit den ganzen rechtlichen Dingen zu tun haben wollen, sollten Sie sich unbedingt etwas mit der Bauabnahme auskennen – es sei denn, Sie geben diese vertrauensvoll komplett in die Hände eines Bausachverständigen.

Ganz gleich, ob Sie ein Fertighaus oder Massivhaus bauen, Mängel und Folgeschäden sind immer möglich. Wenn Sie dann bei der Bauabnahme nicht richtig hinschauen oder aus Unkenntnis diese nicht erkennen, bleiben Sie auf den zusätzlichen Kosten für die Beseitigung sitzen. Und gerade Geld haben viele Bauherren nur noch wenig in ihrer Kriegs

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