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Kaufen im Bestand: Vor- und Nachteile des Gebrauchthauskaufs

Wer heutzutage bauen will, der sieht sich mit zahlreichen Problemen konfrontiert, wovon die ständig steigenden Preise und brandaktuell der eklatante Bauholzmangel nur zwei sind. Doch ebenso, wie auch jeder Autokäufer die Wahl hat, ob er im Neuwagen-Autohaus oder Kleinanzeigenportal vorbeischaut, verhält es sich auch bei Wohnimmobilien. Auch hier kann der Gebrauchtkauf von recht neuen oder auch deutlich älteren Gebäuden viele Vorteile ins Feld führen – ebenso aber auch Nachteile. Beides zeigen wir auf den folgenden Seiten.

Hauskauf
Kaufen statt bauen. Bei mehreren Millionen vorhandenen Bestandsbauten ist dies sicherlich nicht die schlechteste Option. Doch ob es die persönlich passendste Option ist, muss das Gewicht der Vor- und Nachteile entscheiden. (stock.adobe.com © WavebreakmediaMicro)

Vorteil: Einfacheres Prozedere

Neu zu bauen ist ein Aufwand, der sich bis auf Bauträgerhäuser kaum in Worte fassen lässt. Es beginnt bei der Grundstückssuche, erstreckt sich über Auftragsvergaben bis hinein in jedes einzelne Detail des Gebäudes und limitierende Vorschriften, etwa der Bebauungsplan. Und ständig drohen Gefahren zwischen Verzögerungen und Schäden – der gefürchtete Baupfusch hat erwiesenermaßen in jüngster Vergangenheit durch Personalmangel und enormen Termindruck deutlich zugenommen.

Bestandsgebäude sind hingegen von vorn bis hinten ungleich einfacher zu erwerben. Tatsächlich ist nur das Abarbeiten einer fünfstufigen Checkliste vonnöten, bevor der Umzug beginnen kann. Das hat nebenbei auch den Vorteil, dass in der Praxis alles deutlich schneller vonstattengeht – auch, weil meist keine umfassenden Genehmigungen einzuholen sind, wodurch sich die Wartezeit auf Vorgänge bei den Ämtern stark in Grenzen halten.

Nachteil: Gebrauchtes Haus

Es mag vielleicht nur wie ein vernachlässigbares Detail wirken, doch nur wer neu baut, ist der erste – und vielleicht zeitlebens einzige – Besitzer. Ein Bestandsgebäude hatte dagegen mindestens einen Vorbesitzer und wurde außerdem auch für diesen nach dessen Vorstellungen errichtet.

Vieles lässt sich zwar im Rahmen einer Renovierung oder sogar Sanierung ändern, jedoch wird der Aufwand mit dem Umfang immer größer, bis zu einem Punkt, an dem nur noch die Grundmauern stehen – von dort ist der Schritt zu einem generellen Neubau wirklich nicht mehr weit.

Badezimmer im Garten
Jedes Haus entspricht dem Geschmack seines Besitzers. Ist der nicht deckungsgleich mit dem des Käufers, muss letzterer oft viel Geld in die Hand nehmen. (stock.adobe.com © hd3dsh)

Vorteil: Oft charmanter, rechtssicherer Charakter

Was in Deutschland einmal legal war, kann ohne Änderung nicht illegal werden. Das hat auch bei Bestandsbauten eine wichtige Bewandtnis: Was einmal durch Einhalten eines früheren Bebauungsplanes, Erteilung einer Baugenehmigung und Abnahme der Arbeiten gesetzeskonform war, hat Bestandsschutz auf Ewigkeit. Das führt insbesondere bei älteren Bestandsbauten häufig dazu, dass sich dort Details finden, die gemäß dem neueren Bebauungsplan (oder vielleicht auch weiterreichenden Landes- und Bundesgesetzen) nicht mehr genehmigungsfähig wären – oder vielleicht auch zu Details, die heute so unsagbar teuer wären, dass sie sich kein Normalverdiener mehr leisten könnte.

Wer darauf Wert legt, findet in Altbauten sogar die oft einzige Option, zu einem vollumfänglich seinen Wünschen passenden Haus zu gelangen – dessen Details er sogar bei einer Auffrischung oft beibehalten darf.

Nachteil: Unbekannte Schäden der Jahrzehnte

Früher wurde in jeglicher Hinsicht anders gebaut. Das gilt umso stärker, je älter ein Bestandsgebäude ist, sorgt aber nicht nur für charmante Details. Davon leiten sich konkret sogar zwei deutliche, miteinander verbundene Nachteile ab:

  • Generell hat jede Baugeneration oder -altersstufe aus heutiger Sicht ganz spezifische Schwachstellen, die bei modernen Häusern passé sind.
  • Das Verhalten der früheren Bewohner, sowohl was das Unterlassen von Pflegemaßnahmen wie das Ausüben von eigenmächtigen, unkontrollierten An- und Umbauten anbelangt, kann für zahlreiche Überraschungen negativer Art sorgen.

Dementsprechend sollte vor jedem Kauf eines Baus, der vor diesem Jahrtausend errichtet wurde, unbedingt ein Sachverständiger seinen prüfenden Blick schweifen lassen. Dies kostet zwar Geld, verhindert aber Überraschungen, die ein Vielfaches davon kosten können.

Vorteil: Alles im Paket

Zugegeben, dieser Vorteil ist nicht universell gültig. Wer beispielsweise einen Altbau aus den 1950ern erwirbt, der zuletzt in den 1990ern umfassende Arbeiten erlebt hat, der muss höchstwahrscheinlich selbst bei gutem Allgemeinzustand viel tun, wenn er auf heutigem Niveau wohnen möchte. Bei neueren Bestandsbauten sieht es jedoch anders aus.

Abzüglich der üblichen Details im Innenraum sind diese Gebäude meist theoretisch und praktisch ohne viel Aufheben bezugsfertig. Es muss deutlich weniger ausgesucht werden, stehen viel weniger Arbeiten an. Meist ist es kaum mehr als das, was auch beim Umzug in eine neue Wohnung zu bewerkstelligen wäre.

Raum mit Treppe
Bauherrn müssten tatsächlich „jedes“ Detail selbst entscheiden. Käufern von neueren Bestandsbauten genügt es hingegen, wenige Personalisierungspunkte abzuarbeiten. (stock.adobe.com © msdnv)

Nachteil: Bestehende Nachbarschaften

Wer heute neu baut, tut dies in aller Regel in einem Neubaugebiet. Das heißt, er zieht in ein Umfeld, das sehr viele gemeinsame Schnittmengen hat – von denen die wichtigste ist, dass alle Bewohner hier mehr oder weniger gleich neu sind.

Bei Bestandsbauten, auch der jüngeren Sorte, gibt es dies jedoch faktisch nie. Immer wird es dort eine zumindest seit einigen Jahren bestehende Nachbarschaft geben; vielleicht wird der Vorbesitzer auch schmerzlich vermisst. Es kann durchaus schwierig sein, sich in einer derart „eingeschworenen Gemeinschaft“ zu etablieren; besonders stark gilt dies erfahrungsgemäß in sehr ländlichen Kommunen, kann aber durchaus auch in Neubaugebieten im urbanen Einzugsbereich auftreten.

Vorteil: Oft deutlich günstiger trotz Bestzustand

Theoretisch ist es möglich, dass ein Bestandsgebäude Wert hinzugewinnt. Etwa, wenn die Umgebung einen Boom erlebt oder die Eigentümer zeitgenössische Details nachrüsten. In den allermeisten Fällen ist neu zu bauen jedoch immer die teuerste Möglichkeit, in die eigenen vier Wände zu gelangen.

Selbst sehr junge Bestandsbauten sind oftmals zumindest etwas günstiger als ihr Neupreis zu bekommen. Und je länger die Bauzeit in der Vergangenheit liegt, desto häufiger lassen sich oft trotz eines zeitgenössischen technischen Niveaus Schnäppchen machen, die angesichts ihrer Wohnfläche deutlich günstiger sind als ein vergleichbarer Neubau.

Nachteil: Meist energetischer Nachholbedarf

Häusliche Energetik ist ein direktes Ergebnis der 1970er Jahre – denn erst als die erste Ölkrise von 1973 der Welt ihre Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen vor Augen führte, begann ein Umdenken. Bis das erste diesbezügliche deutsche Gesetz beschlossen wurde, das sich konkret mit Energiesparmaßnahmen am Haus befasste, dauerte es sogar bis 1978.

Das bedeutet jedoch nicht nur, dass viele Bestandsbauten sich nicht auf einem aktuell möglichen energetischen Niveau befinden. Es bedeutet auch, dass sie – ausgeklammert Immobilien aus diesem Jahrtausend – konstruktiv gar nicht sonderlich auf Energieeinsparungen hin konzipiert wurden.  

Das heißt, je älter das Gebäude ist, desto umfassender sind die Nachrüstungen. Viele sind zwar optional, es gibt jedoch auch solche, die im Bestand dann zur Pflicht werden, wenn ein Wohngebäude den Besitzer wechselt. Zwar ist es durchaus möglich, auch sehr alte Gebäude auf zeitgenössische Energiestandards zu bringen; Passivhäuser werden diese jedoch wohl niemals werden.

Garten bewässern
Bestandsbauten haben nicht zwingend riesige Grundstücke. Im Schnitt ist jedoch die Garten- und sonstige Freifläche dennoch größer als bei heutigen Neubauten. (stock.adobe.com © olezzo)

Vorteil: Oft deutlich mehr Grundstücksfläche

Ausnahmen bestätigen diese Regel: Dass Grundstückspreise einen derartigen Wert wie heute erreichten, ist ein zuvor unbekannter Vorgang. Niemals war der Quadratmeter Bauland in Deutschland so teuer wie heute. Wer jetzt baut, muss sich dementsprechend mit verhältnismäßig kleinen Grundstücken zufriedengeben – die meisten Kommunen, die Bauland ausschreiben, achten schon seit Jahren auf einen kleineren Zuschnitt.

Zwar gab es auch früher durchaus kleine Grundstücke; und im ländlichen Bereich wurde auch oft sukzessive alles um manche Bauten herum so lange veräußert, bis wirklich nur noch das bebaute Grundstück selbst verblieb. In der Masse hingegen dürfen sich Käufer von Bestandsbauten meist über zumindest etwas mehr Raum hinter und/oder vor ihrem Haus freuen – samt allen sich daraus ergebenden Vorteilen für die Gestaltung.

Nachteil: Kaum Gewährleistungsansprüche

Was passiert, wenn einem Neubauherrn innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist Mängel an seinem Gebäude auffallen? Er kann die ausführende Firma in die Haftung nehmen und auf Nachbesserung pochen – und hat das Recht auf seiner Seite.

Doch was tut der Käufer einer Bestandsimmobilie, wenn ihm derartiges auffällt? Sofern das Gebäude nicht so jung ist, dass die Gewährleistungsansprüche noch gelten, hat er nur sehr limitierte Möglichkeiten. Unter anderem deshalb, weil in den dabei vorherrschenden Kaufverträgen meist die Gewährleistung des Vorbesitzers ausgeschlossen wird – auch dies mit dem Recht auf seiner Seite.

Hier wiegt die bereits weiter oben im Text angesprochene Notwendigkeit zum Hinzuziehen eines Sachverständigen doppelt schwer. Denn meist gilt bei Bestandsbauten die Regel „gekauft wie gesehen“ und alles, was danach aufgedeckt wird, geht typischerweise zulasten des Käufers.

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