Das Erbbaurecht ist eine attraktive Option für Personen, die ein Haus bauen möchten, ohne ein Grundstück erwerben zu müssen. In diesem Artikel erläutern wir ausführlich, was ein Erbbaurecht ist, welche Vor- und Nachteile es hat und welche Kosten damit verbunden sind.
Lohnt sich der Hausbau mit Erbbaugrundstück? Welche Fallstricke warten?
Gibt es einen Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?
Erbbaurecht und Erbpacht sind zwei unterschiedliche Rechtsbegriffe, die häufig verwechselt werden. Das Erbbaurecht, auch unter dem historischen Begriff Erbpachtrecht bekannt, ermöglichte bis zu seiner Abschaffung im Jahre 1947 in Deutschland dem Pächter, ein fremdes Grundstück zu nutzen, zu bewirtschaften und das Nutzungsrecht zu veräußern oder zu vererben. Diese Regelung ermöglichte dem Pächter eine eigentümerähnliche Verfügung über das Grundstück.
Beim Erbbaurecht handelt es sich dagegen um das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Trotz der umgangssprachlichen Verwendung des Begriffs Erbpacht für das Erbbaurecht besteht ein wesentlicher Unterschied: Die Erbpacht existiert in Deutschland seit 1947 rechtlich nicht mehr. Das seit über 100 Jahren bestehende Erbbaurecht ermöglicht die Trennung des Eigentums am Grundstück vom Eigentum an den darauf errichteten Gebäuden und ist im Erbbaurechtsgesetz detailliert geregelt.
So funktioniert das mit dem Erbbaurecht
Das Erbbaurecht erlaubt dem Erbbauberechtigten, ein Grundstück für einen bestimmten Zeitraum, in der Regel bis zu 99 Jahren, gegen Zahlung eines Erbbauzinses zu nutzen. Dieser Erbbauzins, der in der Regel zwischen vier und sechs Prozent des Grundstückswertes beträgt, wird monatlich oder jährlich an den Grundstückseigentümer gezahlt.
Während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages hat der Erbbauberechtigte das Recht, das Grundstück zu bebauen, das darauf errichtete Gebäude zu vermieten oder zu verkaufen. Außerdem kann das Erbbaurecht vererbt oder verschenkt werden. Der Erbbauzins kann alle drei Jahre angepasst werden, wobei auch Vereinbarungen über einen Inflationsausgleich möglich sind. Der Vertrag kann nach Ablauf beliebig oft verlängert werden.
Kann jedes Grundstück im Erbbaurecht bebaut werden?
Ein Erbbaurecht ist grundsätzlich bei jedem Grundstück möglich, unabhängig von dessen Nutzung. Dies umfasst eine breite Palette von Objekten wie Wohn- und Geschäftshäuser, Sportplätze oder Hotels, die von den Gemeinden vergeben werden können.
Das Gesetz verlangt lediglich die Errichtung eines Bauwerks, das auch unterirdisch errichtet werden kann. Ob das Grundstück bereits bebaut ist, spielt keine Rolle. Das Erbbaurecht ermöglicht somit die Trennung des Eigentums am Grundstück und am darauf errichteten Gebäude auch nach dessen Fertigstellung.
Kann jeder Erbbaurechtsgeber sein?
Die Erbbaurechtsgeber können vielfältig sein – von Kommunen und Kirchen über Stiftungen bis hin zu Privatpersonen. Für Letztere ist das Erbbaurecht häufig eine Form der Geldanlage, z.B. zur Altersvorsorge. Am Ende der Vertragslaufzeit geht nicht nur das Grundstück, sondern auch das darauf errichtete Gebäude automatisch an den Erbbaurechtsgeber über.
Steht auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, ist der Erbbaurechtsgeber verpflichtet, dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung zu zahlen. Diese muss mindestens zwei Drittel des aktuellen Gebäudewertes betragen. Eine Verlängerung des Vertrages ist jederzeit möglich.
Warum sollte ich ein Grundstück pachten?
In Ballungsräumen werden unbebaute Grundstücke immer knapper, was die Preise für solche Grundstücke in die Höhe treibt. Wer sich den Bau eines Eigenheims leisten kann, aber die zusätzlichen Kosten für ein Baugrundstück nicht aufbringen möchte, hat die Möglichkeit, ein Grundstück im Erbbaurecht zu pachten. So kann man sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, ohne das Grundstück direkt kaufen zu müssen.
Es empfiehlt sich, beim Abschluss des Pachtvertrages auf die Einräumung eines Vorkaufsrechts zu bestehen. Sollte sich der Grundstückseigentümer später für einen Verkauf entscheiden, erhöht dies Ihre Chancen, Eigentümer des Grundstücks zu werden, sofern Sie sich den Kauf leisten können. Beachten Sie jedoch, dass Sie als Pächter nicht automatisch ein Vorkaufsrecht haben.
Seien Sie vorsichtig, wenn der Grundstückseigentümer eine Kaufverpflichtung in den Vertrag aufnehmen möchte. Das bedeutet, dass Sie verpflichtet sind, das Grundstück zu kaufen, wenn der Eigentümer es verkaufen will. Es ist wichtig, die Folgen einer solchen Verpflichtung genau zu prüfen.
Welche Vorteile hat ein Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht bietet eine finanziell attraktive Alternative für Personen, die ein Haus bauen möchten, aber nicht über die Mittel zum Kauf eines Grundstücks verfügen. Im Vergleich zum traditionellen Hauskauf, bei dem der Preis für Grundstück und Gebäude zusammen oft einen erheblichen Kostenfaktor darstellt, entfällt beim Erbbaurecht der direkte Kauf des Grundstücks. Dies kann insbesondere für einkommensschwächere Haushalte den Zugang zu Wohneigentum erleichtern, da der Grundstückspreis einen erheblichen Anteil am Gesamtpreis ausmachen kann. Für Bauherren bedeutet das Erbbaurecht, dass sie weniger Eigenkapital benötigen und die Gesamtfinanzierung des Vorhabens günstiger wird, da die Kosten für den Grundstückserwerb entfallen.
Das Erbbaurecht ermöglicht es dem Bauherrn, auf einem fremden Grundstück gegen Zahlung eines Erbbauzinses ein Haus zu bauen und zu besitzen. Dieser liegt in der Regel in der Nähe der Hypothekenzinsen, ohne dass die Kosten für den Grundstückserwerb anfallen. Dies kann die Kreditkonditionen verbessern und die finanzielle Belastung verringern. Es ist jedoch wichtig, die Kosten des Erbbauzinses sorgfältig zu prüfen und mit den jährlichen Kosten eines Hypothekendarlehens zu vergleichen.
Kirchliche Organisationen und andere Erbbaurechtsgeber bieten häufig Erbbaurechte zu besonders günstigen Konditionen an, um insbesondere kinderreichen Familien, Menschen mit Behinderungen und sozial engagierten Personen den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern.
Auch für Grundstückseigentümer kann das Erbbaurecht vorteilhaft sein. Sie bleiben Eigentümer des Grundstücks und erzielen durch den Erbbauzins eine Rendite, ohne das Grundstück verkaufen zu müssen. So profitieren beide Seiten: Der Erbbaurechtsnehmer kann sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, während der Erbbaurechtsgeber eine kontinuierliche Einnahmequelle behält.
Welche Nachteile hat ein Erbbaurecht?
Ein wesentlicher Nachteil des Erbbaurechts besteht darin, dass der Erbbauberechtigte zwar das Grundstück bebaut, aber nicht Eigentümer wird. Der Erbbaurechtsnehmer ist in seiner Verfügung über das Grundstück eingeschränkt, da die Verträge häufig ein Mitspracherecht des Grundstückseigentümers vorsehen. Im Gegensatz zu einem Hypothekendarlehen haben Erbbaurechtsverträge eine Laufzeit von bis zu 99 Jahren, während derer der Erbbauzins laufend zu zahlen ist. Darüber hinaus muss der Erbbaurechtsnehmer in Betracht ziehen, dass die Immobilie gegen Ende der Laufzeit unter Wert verkauft werden könnte, da ein nahendes Vertragsende den Verkauf erschwert.
Eine weitere Herausforderung ist die mögliche Erhöhung des Erbbauzinses, insbesondere wenn der Verkehrswert des Grundstücks steigt; eine Anpassung des Erbbauzinses ist alle drei Jahre möglich. In manchen Fällen kommt es erst nach Jahrzehnten zu Erhöhungen, dann aber um ein Vielfaches des ursprünglichen Wertes.
Es besteht auch das Risiko, dass der Erbbaurechtsgeber, also der Grundstückseigentümer, das Erbbaurecht vorzeitig kündigt. Dies kann durch Verwahrlosung der Immobilie oder durch Eigenbedarf des Eigentümers geschehen. Um Letzteres zu vermeiden, sollte eine solche Klausel im Vertrag idealerweise ausgeschlossen werden.
Vor- und Nachteile des Erbbaurechts auf einem Blick
Vorteile des Erbbaurechts
Nachteile des Erbbaurechts
Finanziell attraktive Alternative zum traditionellen Hauskauf.
Erbbauberechtigte werden nicht Eigentümer des Grundstücks.
Ermöglicht den Bau eines Hauses ohne direkten Kauf des Grundstücks.
Eingeschränkte Verfügung über das Grundstück aufgrund von Mitspracherechten des Eigentümers.
Weniger Eigenkapital erforderlich und günstigere Gesamtfinanzierung.
Laufzeit der Erbbaurechtsverträge von bis zu 99 Jahren mit laufender Zahlung des Erbbauzinses.
Zahlung eines Erbbauzinses in der Nähe der Hypothekenzinsen ohne Grundstückskaufkosten.
Risiko eines Verkaufs unter Wert gegen Ende der Laufzeit aufgrund des nahenden Vertragsendes.
Verbesserung der Kreditkonditionen und Verringerung der finanziellen Belastung.
Mögliche Erhöhung des Erbbauzinses bei Steigerung des Verkehrswertes des Grundstücks.
Besonders günstige Konditionen für bestimmte Gruppen durch kirchliche Organisationen und andere Geber.
Risiko der vorzeitigen Kündigung des Erbbaurechts durch den Grundstückseigentümer.
Grundstückseigentümer erzielen eine Rendite durch den Erbbauzins, ohne das Grundstück verkaufen zu müssen.
Was bedeutet Heimfall beim Erbbaurechtsvertrag?
Ein Erbbaurechtsvertrag kann grundsätzlich von keiner Partei vorzeitig gekündigt werden. Der Grundstückseigentümer hat jedoch unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, den Vertrag außerordentlich zu kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht, auch Heimfall genannt, kommt dann zum Tragen, wenn der Erbbaurechtsnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.
Typische Gründe für einen Heimfall sind ausstehende Erbbauzinsen, Vernachlässigung des Grundstücks oder Eigenbedarf des Grundstückseigentümers. In diesen Fällen ist dem Erbbauberechtigten in der Regel eine Entschädigung in Höhe von etwa zwei Dritteln des Wertes der auf dem Grundstück stehenden Gebäude zu zahlen.
Welche Laufzeit hat ein Erbbaurechtsvertrag?
Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist gesetzlich nicht festgelegt, üblich sind jedoch Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren. Die Verträge können nach Ablauf beliebig oft verlängert oder neu abgeschlossen werden. Wird der Vertrag nicht verlängert, fallen die Gebäude auf dem Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen an den Erbbaurechtsgeber zurück.
Bei privat genutzten Erbbaurechten erhält der Erbbaurechtsnehmer als Entschädigung mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes der Gebäude. Sowohl der Erbbaurechtsnehmer als auch der Erbbaurechtsgeber haben das Recht, ihre vertraglichen Rechte während der Vertragslaufzeit zu verkaufen, zu beleihen, zu verschenken oder zu vererben.
Was darf der Pächter mit dem Grundstück machen?
Auch wenn Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, räumt Ihnen der Erbbaurechtsvertrag für die Dauer des Vertrages weitgehende Nutzungsrechte ein. Es gibt jedoch Einschränkungen im Erbbaurechtsvertrag, die bestimmte Handlungsfreiheiten einschränken können. So kann es z.B. Vorschriften geben, die die Renovierung Ihres Hauses betreffen, z.B. den Zeitpunkt und die Häufigkeit. Ebenso kann der Eigentümer ein Mitspracherecht bei Umbaumaßnahmen haben. Außerdem sind Sie verpflichtet, die Immobilie zu versichern, um sie gegen Schäden und unvorhergesehene Ereignisse zu schützen.
Die Vermietung, der Verkauf oder die Vererbung Ihrer Immobilie ist grundsätzlich ohne Einschränkungen möglich. Nach dem Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) kann jedoch vereinbart werden, dass die Veräußerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Diese Zustimmung darf jedoch nicht ohne triftigen Grund verweigert werden, insbesondere wenn durch die Veräußerung der Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigt wird und der Erwerber die ordnungsgemäße Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Erbbaurecht gewährleisten kann. Zur Beratung in diesen Fragen sollte ein auf Erbbaurecht spezialisierter Rechtsanwalt hinzugezogen werden.
Welche Kosten fallen beim Erbbauvertrag an?
Pachtgebühr (Erbbauzins)
Der Pachtzins, auch Erbbauzins genannt, ist regelmäßig zu zahlen – je nach Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer monatlich, vierteljährlich oder jährlich. Eine Anpassung des Erbbauzinses kann vertraglich vereinbart werden und orientiert sich in der Regel an der allgemeinen Preisentwicklung. Eine gesetzliche Regelung zur Festlegung der Höhe gibt es nicht.
Erschließungskosten
Für den Anschluss des Grundstücks an das Wasser- oder Stromnetz sowie an andere technische Versorgungsnetze fallen Erschließungskosten an, die an die Gemeinde zu zahlen sind.
Grunderwerbsteuer
Auch wenn Sie nicht Eigentümer des Grundstücks werden, müssen Sie Grunderwerbsteuer zahlen. Diese Steuer fällt an, weil durch die Eintragung ins Grundbuch ein Nutzungsrecht am Grundstück erworben wird, das einer eigentumsähnlichen Position gleichkommt. Die Berechnung der Steuer unterscheidet sich von einem direkten Grundstückskauf und ist an das Finanzamt zu entrichten.
Grundsteuer
Wenn Sie auf dem gepachteten Grundstück ein Gebäude errichten, wird Grundsteuer fällig.
Wichtig: Ein Erbbaurechtsvertrag begründet ein Dauerschuldverhältnis, das bis zum Vertragsende zur laufenden Zahlung verpflichtet.
Wann lohnt sich ein Erbbauvertrag?
Bei der Suche nach einem Grundstück für Ihre Immobilie sollten Sie alle Möglichkeiten sorgfältig abwägen. Der direkte Kauf eines Grundstücks bietet sich vor allem dann an, wenn sowohl die Bauzinsen als auch die Grundstückspreise niedrig sind.
diese Bedingungen nicht gegeben, ist das Erbbaurecht eine attraktive Alternative. Hier entfällt die hohe Einmalzahlung für das Grundstück, so dass weniger Eigenkapital für den Erwerb des Eigenheims benötigt wird.
Dies führt zu einer geringeren Darlehenssumme, niedrigeren Zinsen und damit zu einer geringeren monatlichen finanziellen Belastung. Außerdem kann ein Erbbaurecht eine Lösung sein, wenn Sie in Ihrer Wunschlage kein Grundstück finden, aber Erbpachtgrundstücke verfügbar sind.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
