Besenrein heißt: Die Wohnung ist leer geräumt, grober Schmutz ist weg, die Böden sind gefegt. Streichen müssen Mieter nur, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel enthält. Dübellöcher in üblicher Zahl gehören zum normalen Wohnen. Alles, was der Mieter eingebracht hat, vom Schrank bis zum Kellerregal, muss raus.
Gerade der letzte Punkt wird beim Auszug oft unterschätzt. Keller, Dachbodenabteil und Balkon zählen zur Mietsache und werden bei der Übergabe mit angeschaut. Wer nach Jahren in einer Wohnung mehr Hausrat hat, als in die neue passt, plant das Leerräumen am besten als eigenen Arbeitsschritt ein, mit eigener Termin- und Entsorgungsplanung. Wer das nicht selbst übernehmen will, kann Betriebe wie Tip Top Haushaltsauflösung beauftragen, die nach Besichtigung zum Festpreis räumen und die Wohnung besenrein übergeben.
Was bedeutet „besenrein“ genau?
Der Begriff steht in vielen Mietverträgen, ist aber nicht gesetzlich definiert. Der Bundesgerichtshof hat 2006 klargestellt, dass besenrein nur die Beseitigung grober Verschmutzungen verlangt (Urteil vom 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05). Eine Grundreinigung oder das Putzen der Fenster gehört nicht dazu, solange der Vertrag nichts anderes wirksam regelt.
In der Praxis hat sich folgende Liste bewährt:
- alle Räume, Keller und Abstellflächen vollständig leer
- Böden gefegt oder gesaugt, grobe Flecken entfernt
- Spinnweben aus Ecken und von der Decke entfernt
- Küche und Bad ohne Essensreste, Kalk- und Fettkrusten grob beseitigt
- kein Müll, keine Kartons, keine „vergessenen“ Möbel im Treppenhaus oder Hof
Nicht verlangt werden kann ohne wirksame Vereinbarung, dass Backofen oder Kühlschrank auf Hochglanz poliert sind oder dass die Fenster streifenfrei geputzt übergeben werden. Wer aber eine saubere Übergabe vorlegt, hat beim Protokoll weniger Diskussionen.
Muss ich beim Auszug streichen?
Nur dann, wenn der Mietvertrag Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter überträgt. Viele ältere Formularklauseln halten einer Prüfung nicht stand. Der Bundesgerichtshof hat 2015 entschieden: Wer eine Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen hat, kann nicht per Formularklausel zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn er dafür keinen angemessenen Ausgleich bekommen hat (Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14).
Auch starre Fristenpläne („alle drei Jahre Küche und Bad“) in Formularverträgen hat der Bundesgerichtshof für unwirksam erklärt, etwa im schon genannten Urteil von 2006. Ob die eigene Klausel trägt, kann ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung im Einzelfall prüfen. Wer Wände sehr kräftig gestrichen hat, sollte das vor der Übergabe ansprechen, statt auf Diskussionen im Protokoll zu warten.
Was gilt für Dübellöcher?
Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Bilder aufhängen, Regale und Lampen montieren gehört zum normalen Wohnen. Der Bundesgerichtshof hat 1993 eine Formularklausel für unwirksam erklärt, nach der Mieter Dübel und Bohrlöcher beim Auszug spurlos beseitigen sollten. Das Setzen von Dübeln in üblichem Umfang rechnete er zum vertragsgemäßen Gebrauch (Urteil vom 20.01.1993, Az. VIII ZR 10/92). Was im konkreten Fall noch üblich ist, bleibt eine Frage des Einzelfalls.
| Situation | Was in der Regel gilt |
| einige Löcher für Bilder, Regale, Gardinen | normaler Gebrauch, keine Ersatzpflicht |
| sehr viele Löcher, ausgerissene Stellen | kann über das Übliche hinausgehen |
| Bohrungen in Fliesen in Bad und Küche | für Spiegel, Ablagen oder Handtuchhalter in üblichem Umfang meist gedeckt; wo möglich in Fugen bohren |
| eigene Einbauten (Hängeschränke, Regalsysteme) | entfernen, Löcher verschließen ist üblich und vermeidet Ärger |
Zum Verschließen reicht Spachtelmasse aus dem Baumarkt. Dübel vorher herausziehen, Loch mit einem Spachtel füllen, nach dem Trocknen glatt schleifen und bei farbigen Wänden mit einem Rest Wandfarbe überstreichen.
Wohin mit Möbeln und Sperrmüll?
Nach § 546 BGB muss der Mieter die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Zurückgelassener Hausrat ist ein typischer Streitpunkt bei der Übergabe. Deshalb lohnt es sich, die Entsorgung zwei bis drei Wochen vor der Übergabe zu planen.
In Berlin nehmen die Recyclinghöfe der BSR von Privatleuten bis zu drei Kubikmeter Sperrmüll und Elektrogeräte gebührenfrei an. Alternativ nimmt die BSR Sperrmüll gegen Gebühr an ihrer Anlage in der Gradestraße an, laut Gebührenübersicht 2025/2026 für 180 Euro pro Tonne, mindestens 72 Euro. Farben, Lacke und Lösungsmittel gehören zu einer der sechs Schadstoffannahmestellen, wo Berliner Haushalte bis zu 20 Kilogramm pro Stoff und Tag kostenlos abgeben. Wer keinen Transporter hat, kann die Sperrmüllabholung buchen.
Gut erhaltene Möbel muss man nicht entsorgen. Nachmieter übernehmen Küchen oder Schränke oft gern. Sollen Einbauten in der Wohnung bleiben, gehört das vorher mit dem Vermieter abgesprochen und schriftlich festgehalten.
Übergabe ohne Streit: Checkliste für den letzten Tag
- Übergabetermin rechtzeitig vereinbaren, bei Tageslicht.
- Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Heizung ablesen und fotografieren.
- Alle Schlüssel zusammensuchen, auch für Keller, Briefkasten und Dachboden, und die Rückgabe quittieren lassen.
- Jeden Raum fotografieren, mit Datum.
- Ein Übergabeprotokoll gemeinsam ausfüllen und nur unterschreiben, was stimmt. Abweichungen notieren.
- Neue Adresse angeben, damit Abrechnungen und Kaution ankommen.
Wichtig für beide Seiten: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Ein sorgfältiges Protokoll schafft hier Klarheit.
Wer laut Vertrag wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist und selbst zur Farbrolle greift, findet eine Anleitung, wie sich eine Decke ohne Streifen streichen lässt.
Kurze Antworten auf häufige Fragen
- Muss ich die Fenster putzen? Bei einer besenreinen Übergabe nicht, außer der Vertrag verlangt es wirksam.
- Was ist mit Teppichboden, den ich verlegt habe? Selbst eingebrachte Bodenbeläge zählen zu den eigenen Einbauten. Ob sie bleiben dürfen, klären Sie am besten vorher mit dem Vermieter.
- Und wenn die Zeit nicht reicht? Dann zuerst Keller und Dachbodenabteil leeren. Diese Flächen geraten leicht in Vergessenheit und fallen bei der Übergabe sofort auf.
