Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Geschossfläche auf einem Grundstück zulässig ist. Sie gehört zu den Kennzahlen für das Maß der baulichen Nutzung und wird häufig im Bebauungsplan festgesetzt.
Nach § 20 BauNVO beschreibt die GFZ, wie viele Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Beispiel:
Ein Grundstück ist 600 m² groß und im Bebauungsplan ist eine GFZ von 1,2 festgesetzt.
600 m² × 1,2 = 720 m²
Auf dem Grundstück sind damit grundsätzlich bis zu 720 m² Geschossfläche zulässig.
Was zählt zur Geschossfläche?
Die Geschossfläche wird nach § 20 BauNVO grundsätzlich anhand der Außenmaße der Gebäude in allen Vollgeschossen berechnet.
Nicht automatisch berücksichtigt werden beispielsweise:
Balkone,
Loggien,
Terrassen,
bestimmte Nebenanlagen.
Bei Dach- oder Kellergeschossen wird es komplizierter. Entscheidend ist unter anderem, ob sie nach dem jeweiligen Landesrecht als Vollgeschoss gelten. Der Bebauungsplan kann außerdem festlegen, dass Aufenthaltsräume in anderen Geschossen ganz oder teilweise auf die Geschossfläche angerechnet werden.
Unterschied zwischen GFZ und GRZ
Die Grundflächenzahl (GRZ) beschreibt, welcher Anteil eines Grundstücks überbaut werden darf. Die GFZ betrachtet dagegen die Geschossflächen des Gebäudes.
Ein Beispiel zeigt den Unterschied:
Bei einem Grundstück mit 600 m² und einer GRZ von 0,4 dürfen grundsätzlich 240 m² Grundstücksfläche überbaut werden. Beträgt die GFZ gleichzeitig 1,2, sind insgesamt bis zu 720 m² Geschossfläche möglich.
Diese Fläche könnte beispielsweise auf mehrere Vollgeschosse verteilt werden.
Welche GFZ ist üblich?
Die Baunutzungsverordnung nennt in § 17 Orientierungswerte für verschiedene Baugebiete. Für reine und allgemeine Wohngebiete liegt der Orientierungswert für die GFZ beispielsweise bei 1,2. In urbanen Gebieten und Kerngebieten können deutlich höhere Werte vorgesehen sein.
Welche GFZ auf einem konkreten Grundstück tatsächlich gilt, ergibt sich jedoch in erster Linie aus dem jeweiligen Bebauungsplan.
Die GFZ sollte deshalb immer zusammen mit weiteren Vorgaben wie Grundflächenzahl (GRZ), Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe und überbaubarer Grundstücksfläche betrachtet werden.
Passend dazu erklärt der Lexikoneintrag zur Baumassenzahl (BMZ), wie bei bestimmten Bauvorhaben statt der Geschossfläche das zulässige Gebäudevolumen begrenzt wird.
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