Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Der Eigentümer verpflichtet sich dabei zu einem bestimmten Tun, Dulden oder Unterlassen auf seinem Grundstück.
Baulasten werden vor allem dann benötigt, wenn ein Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Anforderungen nicht allein auf dem eigenen Grundstück erfüllen kann.
Ein typisches Beispiel ist eine notwendige Abstandsfläche, die teilweise auf dem Nachbargrundstück liegen soll.
Wofür wird eine Baulast benötigt?
Baulasten können sehr unterschiedliche Zwecke erfüllen. Häufige Beispiele sind:
Durch die Baulast kann eine Voraussetzung geschaffen werden, die für die Genehmigung eines Bauvorhabens erforderlich ist.
Beispiel: Abstandsflächenbaulast
Ein Haus muss grundsätzlich bestimmte Abstände zur Grundstücksgrenze einhalten.
Reicht das eigene Grundstück dafür nicht aus, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Teil der erforderlichen Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück gesichert werden.
Der Nachbar übernimmt dann beispielsweise eine Abstandsflächenbaulast. Dadurch verpflichtet er sich, den betreffenden Bereich seines Grundstücks so freizuhalten, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen eingehalten werden.
Für das belastete Grundstück kann das bedeuten, dass dort künftig nicht oder nur eingeschränkt gebaut werden darf.
Wo wird eine Baulast eingetragen?
Baulasten werden in vielen Bundesländern in einem Baulastenverzeichnis geführt.
In Nordrhein-Westfalen bestimmt beispielsweise § 85 BauO NRW 2018, dass eine Baulast mit ihrer Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam wird. Sie wirkt auch gegenüber späteren Eigentümern des Grundstücks.
Die konkrete Ausgestaltung des Baulastrechts richtet sich allerdings nach dem jeweiligen Landesrecht. Deshalb können sich Verfahren und Regelungen zwischen den Bundesländern unterscheiden.
Steht eine Baulast im Grundbuch?
Eine Baulast ist grundsätzlich keine Grundbucheintragung. Sie ist öffentlich-rechtlicher Natur und wird – soweit das jeweilige Landesrecht ein Baulastenverzeichnis vorsieht – dort geführt.
Das ist beim Grundstückskauf wichtig.
Wer nur das Grundbuch prüft, erkennt vorhandene Baulasten möglicherweise nicht. Deshalb sollte vor dem Kauf eines Grundstücks zusätzlich geprüft werden, ob Baulasten bestehen.
Unterschied zwischen Baulast und Grunddienstbarkeit
Baulast und Grunddienstbarkeit können ähnliche praktische Auswirkungen haben, gehören aber zu unterschiedlichen Rechtsbereichen.
Eine Baulast ist öffentlich-rechtlich. Sie besteht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und dient in der Regel der Sicherung baurechtlicher Anforderungen.
Eine Grunddienstbarkeit ist dagegen privatrechtlich. Sie wird im Grundbuch eingetragen und regelt Rechte zwischen Grundstückseigentümern.
Ein Wegerecht kann beispielsweise privatrechtlich durch eine Grunddienstbarkeit abgesichert sein. Für ein Bauvorhaben kann zusätzlich eine öffentlich-rechtliche Sicherung erforderlich sein.
Eine Grunddienstbarkeit ersetzt deshalb nicht automatisch eine erforderliche Baulast – und umgekehrt.
Gilt eine Baulast auch nach dem Grundstücksverkauf?
Ja. Eine wirksam eingetragene Baulast ist grundsätzlich grundstücksbezogen.
Sie verschwindet deshalb nicht, wenn das Grundstück verkauft wird. Auch ein neuer Eigentümer muss die Verpflichtung beachten.
Gerade beim Grundstückskauf können Baulasten daher erheblichen Einfluss auf die spätere Bebaubarkeit und den Wert des Grundstücks haben.
Kann eine Baulast gelöscht werden?
Eine Baulast lässt sich nicht allein dadurch beseitigen, dass der Grundstückseigentümer sie nicht mehr möchte.
In Nordrhein-Westfalen erlischt sie beispielsweise durch einen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. Ein solcher Verzicht ist zu erklären, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht.
Die Voraussetzungen richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht.
Warum sollten Käufer das Baulastenverzeichnis prüfen?
Vor dem Kauf eines Baugrundstücks sollte geklärt werden, ob Baulasten eingetragen sind.
Eine Baulast muss kein Nachteil sein. Sie kann sogar Voraussetzung dafür sein, dass ein Grundstück sinnvoll bebaut werden kann. Entscheidend ist, ihre konkrete Wirkung vor dem Kauf zu kennen.
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