Ein Haus bauen, das Dachgeschoss ausbauen oder ein leer stehendes Ladenlokal in eine Wohnung verwandeln: In Nordrhein-Westfalen soll das ab September einfacher werden. Die neue Landesbauordnung erweitert die Genehmigungsfreistellung, führt eine Genehmigungsfiktion ein und erleichtert Umbauten im Bestand.
NRW schafft allerdings nicht einfach 90 % der Baunormen ab. Viele technische Regeln bleiben weiterhin wichtig. Gleichzeitig prüft die Bauaufsicht künftig weniger Details. Für Bauherren bedeutet das: mehr Spielraum, aber auch mehr Verantwortung.
Der Landtag hat die Reform am 15. Juli 2026 beschlossen. Der sogenannte BauCode NRW tritt am 1. September 2026 in Kraft.
Bauen ohne Genehmigung, neue Fristen, weniger Normen? Was private Bauherren zur neuen Landesbauordnung NRW wissen müssen.
Keine pauschale Abschaffung von DIN-Normen, aber mehr Spielraum bei nicht sicherheitsrelevanten Standards
Genehmigungsfreistellung wird erweitert
Mehr Vorhaben können ohne förmliche Baugenehmigung ausgeführt werden
Genehmigungsfiktion kommt
Bestimmte Bauanträge können nach Ablauf der gesetzlichen Frist als genehmigt gelten
Bestandsumbauten werden erleichtert
Weniger strenge Vorgaben bei Umbau und Nutzungsänderung bestehender Gebäude
Elektronische Bauanträge werden Regelfall
Digitale Einreichung wird bei entsprechend ausgestatteten Behörden verpflichtend
Einmessung wird neu geregelt
Doppelte Vermessungen sollen künftig vermieden werden
Werden wirklich 90 % der Baunormen abgeschafft?
Nein. Die häufig genannte Zahl führt in die Irre. Bislang bestimmt § 3 der nordrhein-westfälischen Landesbauordnung, dass neben den ausdrücklich eingeführten Technischen Baubestimmungen auch die allgemein anerkannten Regeln der Technik zu beachten sind. Dieser pauschale Verweis wird gestrichen.
Das bedeutet nicht, dass DIN-Normen verschwinden. Das Land kann Normen weder abschaffen noch deren Anwendung im privaten Bauvertrag generell ausschließen. Weiterhin verbindlich bleiben insbesondere die technischen Regeln, auf die die Verwaltungsvorschrift Technische Baubestimmungen NRW verweist. Sie betreffen unter anderem Standsicherheit, Brandschutz, Gesundheitsschutz und weitere sicherheitsrelevante Anforderungen.
Die Landesregierung begründet ihre 90-%-Aussage damit, dass die Verwaltungsvorschrift nur etwa 10 % der rund 4.000 baubezogenen DIN-Normen in Bezug nehme. DIN hält diese Darstellung für missverständlich. Nach Einschätzung des Instituts sind etwa 17 bis 20 % der baubezogenen Normen für die Gebäudesicherheit relevant. Außerdem musste noch nie bei jedem Gebäude jede der rund 4.000 Normen eingehalten werden. Eine Norm für Kunstrasen oder Stalllüftung spielt bei einem Einfamilienhaus keine Rolle.
Dürfen Bauherren DIN-Normen künftig ignorieren?
Nein. Der gelockerte Normenverweis betrifft zunächst das öffentliche Bauordnungsrecht und damit die Frage, welche technischen Anforderungen die Bauaufsicht zugrunde legt.
Davon zu unterscheiden ist der Bauvertrag. Bauunternehmen müssen weiterhin die vereinbarte Leistung mangelfrei herstellen. Die allgemein anerkannten Regeln der Technik bleiben dafür ein wichtiger Maßstab. DIN-Normen können Hinweise darauf geben, welche Ausführung fachlich bewährt ist. Sie sind aber nicht automatisch mit den allgemein anerkannten Regeln der Technik gleichzusetzen.
Auch ausdrücklich im Vertrag vereinbarte Normen gelten weiter. Schreibt die Leistungsbeschreibung beispielsweise einen bestimmten Schallschutz oder eine Ausführung nach einer konkreten DIN vor, ändert die neue Landesbauordnung daran nichts.
Für Bauherren folgt daraus: Die Reform ist kein Grund, technische Standards pauschal aus Bauverträgen zu streichen. Wer bewusst von üblichen Ausführungen abweichen will, sollte genau festlegen, welche Qualität geschuldet ist und welche Folgen die Abweichung hat.
Welche Bauvorhaben können ohne Baugenehmigung ausgeführt werden?
Die sogenannte Genehmigungsfreistellung wird deutlich erweitert. Sie ist jedoch nicht mit vollständiger Verfahrensfreiheit zu verwechseln.
Ein Vorhaben kann grundsätzlich ohne förmliche Baugenehmigung ausgeführt werden, wenn es unter anderem
innerhalb eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt,
dem Bebauungsplan und den örtlichen Bauvorschriften entspricht,
ausreichend erschlossen ist und
die Gemeinde kein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren verlangt.
Die erforderlichen Bauunterlagen müssen trotzdem bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Die Behörde und die Gemeinde sind im Freistellungsverfahren nicht verpflichtet, die Planung vollständig zu prüfen. In der Regel darf einen Monat nach Eingang der erforderlichen Unterlagen mit dem Bau begonnen werden. Erklärt die Gemeinde früher, dass sie kein Genehmigungsverfahren verlangt, kann der Baubeginn entsprechend vorgezogen werden.
Auch notwendige Abweichungen von der Landesbauordnung sowie Ausnahmen oder Befreiungen vom Bebauungsplan schließen die Genehmigungsfreistellung künftig nicht mehr grundsätzlich aus. Sie müssen jedoch vorab gesondert beantragt und positiv beschieden werden.
Wird ein Dachausbau automatisch genehmigungsfrei?
Nein. Die Reform erleichtert Dachausbauten, schafft aber keine pauschale Genehmigungsfreiheit für jedes Dachgeschoss.
Neu in die Genehmigungsfreistellung aufgenommen werden Änderungen und Nutzungsänderungen von Dachgeschossen zu Wohnzwecken einschließlich des Baus von Dachgauben im sogenannten unbeplanten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch. Gemeint sind zusammenhängend bebaute Ortslagen, in denen kein qualifizierter Bebauungsplan gilt.
Die weiteren Anforderungen bleiben bestehen. Dazu können beispielsweise gehören:
ausreichende Standsicherheit,
Brandschutz und Rettungswege,
Abstandsflächen,
ausreichende Raumhöhe,
Schall- und Wärmeschutz,
Stellplatzregelungen der Kommune.
Auch eine genehmigungsfreigestellte Dachgaube muss baurechtlich zulässig sein. Die fehlende Prüfung durch die Behörde ersetzt keine fachgerechte Planung.
Genehmigungsfrei bedeutet nicht ungeprüft zulässig
Bei einer Genehmigungsfreistellung stellt die Behörde nicht verbindlich fest, dass das Vorhaben allen Vorschriften entspricht. Die Verantwortung liegt weitgehend beim Bauherrn und bei den beauftragten Planern.
Ein Verstoß gegen Abstandsflächen, Nachbarrechte, den Brandschutz oder andere Vorschriften wird nicht dadurch legal, dass die Behörde die Unterlagen nicht geprüft hat. Die Bauaufsicht kann auch später einschreiten und Änderungen oder im Extremfall einen Rückbau verlangen. Die Eingriffsmöglichkeiten der Behörde bleiben bestehen.
Bauherren dürfen deshalb auch bei einem freigestellten Vorhaben nicht auf eine prüffähige Planung verzichten. Erforderliche bautechnische Nachweise und Bescheinigungen müssen spätestens bei Baubeginn vorliegen.
Wer zusätzliche Rechtssicherheit benötigt, kann für ein grundsätzlich freistellungsfähiges Vorhaben freiwillig das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren beantragen. Die Behörde muss dieses Verfahren dann durchführen.
Was bedeutet die neue Genehmigungsfiktion?
Für Bauvorhaben im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren wird eine Genehmigungsfiktion eingeführt. Unter bestimmten Voraussetzungen gilt eine beantragte Genehmigung als erteilt, wenn die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist entscheidet.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen zwei Fristen: Die Bauaufsicht soll im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren grundsätzlich innerhalb von sechs Wochen entscheiden. Die Genehmigungsfiktion greift dadurch aber nicht bereits nach sechs Wochen. Sie verweist auf § 42a des nordrhein-westfälischen Verwaltungsverfahrensgesetzes. Dort ist grundsätzlich eine Frist von drei Monaten vorgesehen.
Die Frist beginnt nicht zwangsläufig am Tag, an dem der Antrag erstmals abgeschickt wird. Maßgeblich ist grundsätzlich, dass die erforderlichen Bauvorlagen vollständig sind und die für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen beziehungsweise die dafür vorgesehenen Fristen abgelaufen sind. Die Dreimonatsfrist kann bei schwierigen Verfahren außerdem einmal angemessen verlängert werden.
Bauherren sollten daher nicht allein anhand des Kalenders davon ausgehen, dass sie bauen dürfen. Die Bauaufsicht muss den Eintritt und den Inhalt der fingierten Genehmigung schriftlich oder elektronisch bescheinigen. Beantragte Abweichungen werden nur von der Fiktion erfasst, wenn sie Bestandteil des Antrags waren.
Die Genehmigungsfiktion gilt nur für Bauanträge, die ab dem 1. September 2026 eingereicht werden.
Umbauten im Bestand werden einfacher
Die Reform soll verhindern, dass ein rechtmäßig bestehendes Gebäude bei jeder größeren Änderung vollständig wie ein Neubau behandelt wird. Davon können Bauherren profitieren, die ein älteres Haus umbauen, aufstocken oder anders nutzen möchten.
Besonders relevant ist die Umwandlung ehemaliger Büros, Geschäfte oder anderer Gewerbeflächen in Wohnungen. Solche Vorhaben scheitern bisher teilweise an Anforderungen, die sich in tiefen Bestandsgebäuden nur mit erheblichem Aufwand erfüllen lassen.
Eine konkrete Änderung betrifft die Fensterflächen. Bei der Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes muss jeder Aufenthaltsraum künftig eine Fensterfläche von mindestens einem Zehntel seiner Netto-Raumfläche besitzen. Unabhängig von der Raumgröße gilt eine Mindestfläche von 0,5 m². Die zunächst vorgesehene pauschale Grenze von nur 0,5 m² wurde im parlamentarischen Verfahren verschärft.
Für einen Aufenthaltsraum mit 15 m² Netto-Raumfläche wären damit beispielsweise mindestens 1,5 m² Fensterfläche erforderlich. Die Regel gilt für Nutzungsänderungen bestehender Gebäude, nicht allgemein für neue Wohnhäuser.
Auch bei Rettungsfenstern und weiteren Anforderungen enthält die Reform Erleichterungen für bestehende Gebäude. Die grundlegenden Anforderungen an Brandschutz, Standsicherheit und gesunde Wohnverhältnisse bleiben jedoch bestehen.
Bauanträge werden digital
Hat die zuständige Bauaufsichtsbehörde einen Zugang für elektronische Bauanträge eingerichtet, muss künftig dieser digitale Weg genutzt werden. Einen Antrag lediglich per E-Mail einzureichen, reicht nicht automatisch aus. Maßgeblich ist das von der Behörde vorgesehene Portal oder Verfahren.
Papierunterlagen können weiterhin verlangt werden, wenn eine Bearbeitung andernfalls nicht möglich ist. Die Reform bedeutet daher nicht, dass Papier bei sämtlichen Behörden und Verfahren sofort vollständig verschwindet.
Die Bauaufsicht muss den Antrag nach Eingang grundsätzlich innerhalb von zehn Arbeitstagen auf Vollständigkeit prüfen. Ist er vollständig, soll der Bauherr über das maßgebliche Vollständigkeitsdatum, die voraussichtlich beteiligten Behörden und den geplanten zeitlichen Ablauf informiert werden.
Die Frist verpflichtet die Behörde allerdings nur zur Prüfung der Vollständigkeit. Sie garantiert noch keine Entscheidung über die Zulässigkeit des Bauvorhabens innerhalb von zehn Tagen.
Doppelte Gebäudeeinmessung soll entfallen
Nach Fertigstellung müssen Bauherren bislang häufig sowohl gegenüber der Bauaufsicht als auch für das Liegenschaftskataster Vermessungsdaten vorlegen. Teilweise entstehen dadurch doppelte Vermessungsleistungen.
Künftig soll der Nachweis über Grundrissflächen und Höhenlagen so erstellt werden, dass die Daten auch für das Kataster genutzt werden können. Das Bauministerium schätzt, dass sich die Vermessungskosten dadurch um rund 20 % reduzieren lassen.
Die Einsparung folgt jedoch nicht allein aus der neuen Bauordnung. Sie setzt auch die angekündigte Änderung des Vermessungs- und Katastergesetzes sowie eine funktionierende digitale Datenübertragung voraus. Für einzelne Bauherren lässt sich deshalb noch keine feste Ersparnis versprechen.
Was gilt für bereits laufende Bauanträge?
Verfahren, die vor dem 1. September 2026 begonnen wurden, werden grundsätzlich nach den Verfahrensvorschriften weitergeführt, die bei der Antragstellung galten.
Bauherren können jedoch beantragen, dass stattdessen die neue Rechtslage angewendet wird. Die Genehmigungsfiktion bildet eine Ausnahme: Sie gilt nur für Bauanträge, die ab Inkrafttreten der Reform eingereicht werden.
Ob ein Wechsel auf das neue Recht sinnvoll ist, hängt vom konkreten Vorhaben ab. Bei einem bereits weit fortgeschrittenen Verfahren kann eine Umstellung neue Unterlagen oder Abstimmungen erforderlich machen. Die Entscheidung sollte deshalb mit dem Planer und der zuständigen Bauaufsicht abgestimmt werden.
Wird Bauen durch die Reform günstiger?
Die neue Bauordnung kann an einzelnen Stellen Kosten und Zeit sparen. Dazu gehören weniger behördliche Prüfungen, die erweiterte Genehmigungsfreistellung, Erleichterungen bei Bestandsgebäuden und die geplante Vermeidung doppelter Vermessungen.
Ein Haus wird deshalb aber nicht automatisch deutlich billiger. Grundstück, Finanzierung, Material, Arbeitskosten, Energieanforderungen und die technische Ausstattung bleiben entscheidende Kostenfaktoren. Auch DIN weist darauf hin, dass allein die Streichung des pauschalen Normenverweises das Bauen nicht automatisch einfacher oder günstiger macht.
Zusätzliche Kosten können entstehen, wenn ein Bauherr bewusst von üblichen Standards abweicht. Alternative Lösungen müssen geplant, beschrieben und gegebenenfalls nachgewiesen werden. Unklare Vereinbarungen erhöhen zudem das Risiko späterer Streitigkeiten über Baumängel.
Was Bauherren jetzt tun sollten
Prüfen Sie zunächst, welches Verfahren für Ihr Vorhaben gilt. Verfahrensfreiheit, Genehmigungsfreistellung und ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren sind rechtlich unterschiedliche Verfahren.
Lassen Sie bei genehmigungsfreigestellten Vorhaben schriftlich festhalten, wer die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften prüft. Eine fehlende Prüfung durch die Behörde darf nicht zu einer Lücke in der Planung führen.
Vereinbaren Sie Abweichungen von üblichen technischen Standards ausdrücklich im Bauvertrag. Begriffe wie „einfacher Standard“ oder „nach den geltenden Vorschriften“ sind dafür zu ungenau.
Verlassen Sie sich bei der Genehmigungsfiktion nicht allein auf den Ablauf von drei Monaten. Entscheidend sind vollständige Unterlagen, der korrekte Fristbeginn und die gesetzlichen Voraussetzungen.
Fazit: Mehr Freiheit bedeutet mehr Verantwortung
Die neue Landesbauordnung schafft für Bauherren tatsächlich Erleichterungen. Dachausbauten und andere Vorhaben können häufiger ohne förmliche Baugenehmigung umgesetzt werden. Bestandsgebäude lassen sich unter weniger strengen Voraussetzungen umbauen, und Bauanträge sollen schneller und digitaler bearbeitet werden.
Von einem Bauen ohne Regeln kann jedoch keine Rede sein. Sicherheitsanforderungen, Bebauungspläne, Abstandsflächen, Nachbarrechte und vertraglich vereinbarte technische Standards gelten weiter.
Der entscheidende Wandel liegt an anderer Stelle: Die Behörden kontrollieren weniger, während Bauherren und Planer mehr Verantwortung übernehmen. Das kann Verfahren beschleunigen. Es erhöht aber auch das Risiko, dass Planungsfehler erst während des Baus oder nach einer Beschwerde auffallen.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlineshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Redakteur beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessieren. Schwerpunkt ist Bauen. Außerdem übernimmt er Aufgaben als CVD und im Bereich SEO.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
