In deutschen Metropolregionen wird der Neubau von Eigenheimen stark zurückgehen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie der Deutschen Bank. Platzmangel und hohe Kosten machen Eigenheime für viele Haushalte unerschwinglich. Der Bedarf an Wohnraum bleibt jedoch hoch, wodurch der Trend zu großen Mehrfamilienhäusern und kleineren Wohnungen in Ballungsgebieten weiter anhalten wird.
Insbesondere in den Metropolregionen werden immer weniger Eigenheime gebaut
In den 1970er Jahren wurden in Deutschland jährlich noch etwa 250.000 Eigenheime fertiggestellt. Bis zur Wiedervereinigung sank diese Zahl auf unter 150.000. In den neuen Bundesländern gab es danach einen deutlichen Anstieg. Mitte der 1990er Jahre erreichte der Neubau von Eigenheimen wieder fast 250.000 Einheiten pro Jahr. Doch ab diesem Zeitpunkt setzte ein massiver Rückgang ein, der 2009 mit nur 84.000 neuen Eigenheimen einen Tiefpunkt erreichte.
Trotz eines leichten Aufschwungs in den Boomjahren bis 2022 wurden nie mehr als 110.000 Eigenheime jährlich gebaut. Die hohen Baukosten und regulatorischen Änderungen wie das Heizungsgesetz führten 2022 und 2023 erneut zu einem Rückgang auf unter 100.000 Einheiten pro Jahr. Die Zahl der Baugenehmigungen brach im Vergleich zu 2021 um rund 60% ein. In den kommenden Jahren wird ein weiterer Rückgang erwartet.
Gründe für den Rückgang
Die Urbanisierung ist ein langfristiger Treiber des strukturellen Rückgangs beim Bau von Eigenheimen. Städte und Metropolregionen bieten viele Vorteile wie kurze Wege, gute medizinische Versorgung und kulturelle Angebote. Diese Faktoren ziehen Menschen in die Städte, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht.
Dadurch werden Bauland und Wohnraum knapp und teuer. Hohe Energie- und Materialkosten, Fachkräftemangel und insgesamt stark gestiegene Baukosten machen Eigenheime für viele unerschwinglich. Diese Trends werden sich in Zukunft voraussichtlich weiter verschärfen, insbesondere der Fachkräftemangel.
Klima- und Umweltschutzziele als Hemmschuh
Ein weiterer Faktor ist der Trend zu umweltfreundlicherem Bauen. Auf einem Hektar können etwa 25 Eigenheime oder über 100 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern entstehen. Kleinere Wohnungen verbrauchen weniger Ressourcen und produzieren weniger CO2. Laut einem Wohngebäude-Klima-Modell der Deutschen Bank verbrauchen Wohnungen in großen Mehrfamilienhäusern durchschnittlich rund 10.000 kWh im Jahr und produzieren rund zweiTonnen CO2.
Zweifamilienhäuser haben doppelt so hohe Werte, Einfamilienhäuser sogar die 2,5-fachen Werte. Der geringere Bedarf an Baumaterialien wie Beton, Stahl und Glas reduziert den CO2-Ausstoß ebenfalls. Viele Städte und Gemeinden versuchen zudem, die Versiegelung von Flächen zu begrenzen. Städte wie Hamburg, Münster und Wiesbaden handhaben Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser zunehmend restriktiv.
Die Zukunft des Eigenheims: Ein Blick in die Glaskugel
Bundesweit und in allen Bundesländern sinkt der Anteil der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser, die bisher mehr als 80% der Eigenheime ausmachten. Besonders stark ist dieser Effekt in Stadtstaaten wie Bremen, Hamburg und Berlin. Von 2003 bis 2023 fiel der Anteil in Bremen von 53% auf 13%, in Hamburg von 39% auf 9% und in Berlin von 62% auf unter 5%. Setzt sich dieser Trend fort, könnte das letzte Eigenheim um das Jahr 2050 gebaut werden.
Doch eine einfache Fortschreibung dieses Trends überzeichnet die künftige Entwicklung. In kleinen Gemeinden mit wenigen tausend oder gar nur wenigen hundert Wohnungen bleibt der Anteil der Eigenheime hoch. Diese Gemeinden orientieren sich an lokalen Bedürfnissen, haben mehr Platz, günstigere Baukosten und Bauland ist für ihre Finanzen wichtig. Daher werden in kleineren Gemeinden weiterhin Eigenheime gebaut werden. Die Zahl der Baugenehmigungen wird strukturell abnehmen, sich aber langfristig auf einem Niveau von etwa 20.000 bis 40.000 Eigenheimen pro Jahr stabilisieren.
Mietwohnungsmarkt für Eigenheime
Laut dem Census 2022 gibt es in Deutschland etwa 16,3 Millionen Eigenheime. Ihre Zahl hat in den letzten Jahren kaum zugenommen und wird in Zukunft stagnieren. Wenn langfristig nur noch wenige zehntausend Eigenheime pro Jahr gebaut werden, könnte der Bestand durch Abriss und Rückbau sogar sinken.
In einigen Metropolen könnte dieser Zeitpunkt früher eintreten. Dennoch werden Eigenheime auch weiterhin eine begehrte Wohnform bleiben. Aufgrund dieses Ungleichgewichts werden die Preise für Eigenheime voraussichtlich stärker als die für Wohnungen steigen. Auch das Vermieten von Eigenheimen wird in vielen Städten und Metropolregionen attraktiver werden.
Nach einem Bauingenieurstudium und einer Ausbildung zum Online-Redakteur folgten 10 Jahre als bautechnischer Redakteur bei einer Internet-Agentur. Dort hat er zum Beispiel ein Baulexikon mit über 15.000 Begriffen aufgebaut, das zeitweise auch von OBI genutzt wurde. Eine Auskopplung davon mit speziellen Begriffen rund um den Fertighausbau ist noch auf fertighaus.de zu finden.
Es folgten 10 Jahre als Webtexter beim wohl größten Bad-Onlinshop Deutschlands. Dort war er dafür zuständig, dass die Seite für alle Begriffe rund ums Badezimmer (und Leuchten) gut bei Google rankt. Außerdem war er dort verantwortlicher Redakteur für das Magazin.
Aktuell arbeitet er als Content-Manager beim VDI Verlag. Dort kümmert er sich um all die technischen Themen, die Ingenieure interessiert.
Seit 2012 betreibt er bauredakteur.de und schreibt hier über Themen rund um Bauen, Wohnen, Einrichten und Garten.
