Dürfen Vermieter eine energetische Sanierung auf die Mieter umlegen?

Die steigenden Energiekosten treiben viele Wohneigentümer dazu, Heizung, Lüftung oder Dämmung zu modernisieren, um den Energieverbrauch zu senken und Einsparpotenziale zu nutzen. Dabei stellt sich die Frage, ob Vermieter die Kosten für eine energetische Sanierung auf die Mieter umlegen dürfen. „Grundsätzlich ist das möglich“, erklärt Theresa Baumgärtner, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht bei Ecovis in München. Allerdings müssen Vermieter eine Menge beachten.

Vorankündigung notwendig

Vermieter müssen Modernisierungsmaßnahmen fristgerecht und spätestens drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. „Sie müssen die Mietparteien über Art und Umfang der Maßnahmen informieren, sodass klar ist, was gemacht wird, wann und welche Beeinträchtigungen auf die Mieter zukommen“, erläutert Baumgärtner. Außerdem müssen Vermieter auf die Möglichkeit eines Härtefallantrags hinweisen. Liegt die zu sanierende Wohnung in einem Erhaltungssatzungsgebiet, ist in der Regel eine Genehmigung erforderlich.

Mieter müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden, insbesondere energetische Sanierungen. Bei besonderer Beeinträchtigung können sie jedoch drei Monate nach Beginn der Sanierung die Miete mindern oder in Ausnahmefällen besondere Härte geltend machen, um die Maßnahmen zu verhindern. „Das kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter körperbehindert, schwer erkrankt oder sehr alt ist“, sagt Baumgärtner. Zudem haben Mieter bei Ankündigung der Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht.

Deckelung der Kosten vorgesehen

Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen können Vermieter die Kosten durch eine Mieterhöhung weitergeben, müssen jedoch die richtige Berechnung zur Überprüfung vorlegen. „Dabei sind auch alle eventuellen Zuschüsse aus der öffentlichen Hand anzurechnen“, betont Baumgärtner. Die Kosten, etwa für einen Heizungstausch, müssen bei mehreren Mietparteien entsprechend der Wohnungsgröße umgelegt werden.

Eine Deckelung ist ebenfalls vorgesehen: Acht Prozent der angefallenen Modernisierungskosten lassen sich auf die Jahresmiete umlegen. Innerhalb von sechs Jahren darf die Mieterhöhung jedoch grundsätzlich nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter betragen. Bei Mietpreisen von weniger als sieben Euro pro Quadratmeter ist die Erhöhung auf zwei Euro pro Quadratmeter begrenzt. „Auch hier können Mieter im Zweifel besondere Härte geltend machen, indem sie beispielsweise ihre soziale Situation darlegen“, fügt Baumgärtner hinzu.

Fazit: Sorgfältige Planung und Kommunikation

Energetische Sanierungen bieten langfristige Vorteile, aber Vermieter müssen die gesetzlichen Vorgaben sorgfältig einhalten und die Mietparteien rechtzeitig und umfassend informieren. Durch genaue Planung und transparente Kommunikation lassen sich viele Konflikte vermeiden und die Maßnahmen erfolgreich umsetzen.