Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Was gibt es zu beachten?

Bestandsimmobilien weisen niedrige Kaufpreise auf, haben größere Grundstücke und noch viele andere Vorteile. Doch Eigentümer, die eine Immobilie gerade erst erworben oder vererbt bekommen haben, sind dazu verpflichtet, verschiedene Sanierungen durchzuführen. Laut Gebäudeenergiegesetz gilt es Heizungen, Rohrleitungen und Dächer innerhalb von zwei Jahren nach Eigentümerwechsel zu sanieren. Welche Ausnahmen es hierbei gibt und was es zu beachten gilt, erfahren Sie in diesem Artikel.

neue Hauseigentümer
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Auf neue Hauseigentümer warten eventuell noch aufwändige Sanierungspflichten

Das erwartet Sie in diesem Beitrag

Wen betrifft die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht wurde im Rahmen des Gebäudeenergiegesetztes (GEG) eingeführt. Es findet bei Fällen Anwendung, in denen es zu einem Eigentümerwechsel gekommen ist. Hierbei ist es unrelevant, ob dieser Eigentümerwechsel aufgrund eines Erbes oder eines Hauskaufes erfolgte. Sobald es zu einem Eigentümerwechsel eines Hauses kommt, sind die neuen Eigentümer dazu verpflichtet, innerhalb von zwei Jahren entsprechende Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. Die Sanierungsmaßnahmen betreffen hierbei folgende Elemente:

  • Heizung
  • Rohrleitungen
  • Dach oder die oberste Geschossdecke

Was ist das “GEG”?

Das GEG ist die Abkürzung für das Gebäudeenergiegesetz. Dieses regelt verschiedene Anforderungen für Wohngebäude bezogen auf deren energetische Effizienz. Dieses Gesetz ist der Nachfolger der Energieeinsparverordnung (EnEV) und sein Gültigkeitsbereich bezieht sich auf sämtliche beheizte und klimatisierte Gebäude. Die in dem Gesetz geregelten Anforderungen sind besonders für Sanierungen und Modernisierungen wichtig.

Sanierungspflicht für alte Heizungen

Laut dem Gebäudeenergiegesetz müssen alte Heizungen beim Wechsel des Eigentümers ausgetauscht werden:

“Eigentümer von Gebäuden dürfen ihre Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben.” (§72, Absatz 1, GEG)

Für Heizkessel, die nach 1991 eingebaut wurden, gilt eine 30-jährige Frist, bis zu deren Ablauf die Heizungen auszutauschen sind. Unberührt von dieser Regelung bleiben Niedertemperatur- und Brennwertheizungen. Für den Rest gilt: Sollte es zu einem Eigentümerwechsel kommen, sind entsprechende Maßnahmen zu fällen. Hierbei kann ein Heizungsinstallateur beratend zur Seite stehen.

Es gibt beim Austausch von Heizungen verschiedene staatliche Zuschüsse, die oft bis zu 45 Prozent der Kosten übernehmen. Dies gilt auch, wenn ein Austausch der Heizung gesetzlich nicht unbedingt notwendig ist.

neuer Heizkessel
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Eine neue Heizung hilft beim Energiesparen

Sanierungspflicht für Dämmung von Rohrleitungen

Paragraph 71 des Gebäudeenergiegesetzes besagt, dass Eigentümer sowohl Heizungs- als auch Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen haben. Hierzu zählen auch Rohrleitungen im Keller eines Hauses. Der Umfang der Dämmung ist abhängig von den jeweiligen Rohren und den eingesetzten Dämmmaterialien. Zu sanieren sind die Rohre innerhalb von zwei Jahren nach einem Eigentümerwechsel.

Sanierungspflicht eines Daches oder der oberen Geschossdecke

Genau wie die Heizung und die Rohre ist auch das Dach zu sanieren. Sollte es sich um ein unausgebautes Dach handeln, gelten folgende Regelungen für die obere Geschossdecke.

Das Dach eines Hauses ist so zu sanieren, dass der Wärmekoeffizient nach der Sanierungsmaßnahme unter 0,24 W/m²K liegt. Diese Sanierungsmaßnahme ist nach Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren zu erfolgen.

Bei manchen Dächern ist aufgrund ihrer zu geringen Sparrenhöhe der vorgeschriebene Wert nicht erreichbar. Dies stellt einen Ausnahmefall dar. Hier gilt es lediglich die größtmögliche Dämmschichtdicke einzubauen.

Geschossdecke dämmen
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Eventuell müssen neue Eigentümer die Geschossdecke dämmen

Weist das Dach oder die obere Geschossdecke einen Mindestwärmeschutz auf, entfällt die Sanierungspflicht. Ist der Mindestwärmeschutz jedoch nicht vorhanden, muss dieser mit entsprechenden Maßnahmen hergestellt werden und nach der Maßnahme den Mindestwärmeschutz übertreffen.

Welche Sanierungsmaßnahme tatsächlich für ein Dach oder die oberste Geschossdecke anfällt, ist abhängig vom Dach und der jeweiligen Dachkonstruktion. Hier sollte in jedem Fall fachliche Beratung hinzugezogen werden.

Sanierungspflicht der Fassade

Für die Fassade oder Außenwand besteht im Gegensatz zum Dach und den Rohren keine explizite Sanierungspflicht. Die Entscheidung hierfür liegt beim Eigentümer. Bei kleineren Sanierungsmaßnahmen besteht hingegen die Pflicht, dass eine energetisch angemessene Qualität erreicht wird. Soll beispielsweise der Putz einer Außenwand ausgebessert werden, ist auch hier auf die energetische Qualität zu achten. Was in solch einem Fall genau vorgeschrieben ist, regelt das Gebäudeenergiegesetz.

Entscheidet sich der Eigentümer für die Sanierung der Außenwand und werden bei der Sanierung die angegebenen Vorschriften überstiegen, kann dadurch nicht nur Heizenergie gespart werden. Für solch einen Fall können Eigentümer auch verschiedene Fördermittel erhalten.

Fassadendämmung
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Eine Fassadendämmung ist bei Eigentümerwechsel nicht zwingend vorgeschrieben

Energieausweis: Alle wichtigen Informationen auf einem Blick

Der Energieausweis kann eine gute Informationsgrundlage für verschiedene Sanierungspfichten bieten. Bei einem Eigentümerwechsel wird der Energieausweis dem neuen Eigentümer vorgelegt. Dieser kann nun Informationen über die Energieeffizienzklasse oder notwendige Sanierungsarbeiten aus ihm herauslesen. Bei der Interpretation der Informationen aus dem Energieausweis kann ein Experte beratend zur Seite stehen. Dieser kennt meist auch verschiedene Tipps, wie noch mehr Energie eingespart werden kann.

Soll ein Haus nach dem Kauf modernisiert werden, ist es sinnvoll, eine Energieberatung zu engagieren. Diese gibt wertvolle Informationen zu sämtlichen zu treffenden Maßnahmen, deren Kosten und möglichen Einsparungen. Der Einsatz eines Energieberaters wird vom Staat unterschiedlich gefördert und so lassen sich Kosten sparen.

Sanierungspflicht nicht eingehalten – was nun?

Sanierungspflichten dienen dazu Energie und somit auch Kosten zu sparen. Jeder Eigentümer profitiert demnach von einer Sanierung, da dadurch weniger Heizkosten anfallen. Sollte die Sanierungspflicht dennoch nicht eingehalten werden, können Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro anfallen.

Fazit Sanierungspflicht: Was muss saniert werden?

Kommt es zu einem Eigentümerwechsel eines Hauses, besteht eine Sanierungspflicht für den neuen Eigentümer. Hierbei müssen entsprechende Maßnahmen für Rohre, Leitungen, Heizungen und Dächer innerhalb von zwei Jahren nach Eigentümerwechsel getroffen werden. Es gibt verschiedene Fördermittel, die hierfür in Anspruch genommen werden können.

Der Energieausweis gibt wertvolle Informationen über den energetischen Zustand einer Immobilie und mit ihm lassen sich schon vor einem Hauskauf mögliche Sanierungen abschätzen. Sollte die Sanierungspflicht nicht eingehalten werden, können nicht nur höhere Heizkosten, sondern auch Bußgelder auf den Eigentümer zu kommen.

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